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 1. 사연: 서울 한 아파트에 부부가 전세 12억4천원에 전세를 살고 있다가 계약기간 2년 만료 전 집주인에게 계약을 연장하고 싶다는 뜻을 전달하자 집주인은 본인의 직접사용의 사유로 거절하여 부부는 할 수 없이 인근 다른 아파트 전세를 구하여 이사를 갔다.  2. 시세가 올라 12억4천 만원에 살던 집에서 13억 보증금에 월세 150만원을 주는 조건으로 이사하여 살던 중 부부는 새로운 사실을 알고 깜짝 놀랐는데 본인이 살겠다며 자신을 내보낸 집주인이 알고 보니 이 집을 제3자에게 팔았다는 사실을 알게 된 겁니다. 3. 결국 이들 세입자 부부는 손해배상 청구 소송을 냈는데 그러자 집주인도 변호사를 선임해 맏 대응 하였는데, 소송에서 집주인 측 변호사는 법규정을 따지고 들었는데 세입자 손해 배상하라는 근거로 제시하고 있는 건 주택 임대차 보호법  제6조의 3 5항이다. ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 부구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 4. 제3자를 세입자로 들인 경우 손해배상을 하라는 규정이지 이 경우처럼 세입자를 내보낸 두 제3자에게 집을 판 경우는 아니라고 주장을 했던 것인데 사실 제3자는 다른 세입자를 말하는 것이지 제3자에 매매로 인한 매수인은 포함되질 않는다. 집을 제3자에게 판 경우는 손해배상 규정이 없다.  어찌 면 법을 제대로 만들지 못한 부분이라고 할 수 있다.  5. 그런데 법원은 이런 집주인 주장을 받아들이지 않고, 계약 갱신 청구권을 인정하는 취지에 비추어 집주인의 행동은 주택 임대차 보호법을 위반한 행위로 보기에 충분하고, 따라서 불법해위로 봐야 한다. 손해배상책임에 대해서는 주택 임대차 보호법 규정을 따질 필요도 없이 일반법인 민법 제750조 불법행위 책임에 따라 손해배상을 해야 한다 고 판결을 내렸다. 6. 손해배상액의 결정액은: 세입자들은 새집을 구

 농지 란? 지적법상 전, 답, 과수원을 말하며, 다른 토지와 다르게 매매 시 소유권이전 시 꼭 읍 면 동에서 농지 취득 자격 증명원을 발급받아 첨부하여야 한다. 1. 토지를 공유로 취득하고자 하는 자는 신청인을 포함하여 각자가 취득하려는 농지의 위치와 면적을 특정하여 구분 소유하기로 하는 약정서 및 도면자료를 제출하여야 한다. 하지만 신청인이 1필지의 농지를 공유로 취득하려는 공유자인 경우에만 해당한다.   * 농지를 경, 공매로 지분을 매각할 경우에는 약정서나 도면자료를 제출하지 않아도 된다. * 모든 농지를 임대차 하거나 사용 대차, 전부 위탁 경영할 경우에는 농지 취득 자격 증명원이 발급되지 않아 주의하여야 하는데 신청 시만큼은 자경의지를 표해야 한다. 2.농림진흥지역 내의 주말농장, 체험영농 목적으로는 농지 취득이 제한한다, LH 직원 내부 정보를 이용한 대규모 토지 투기 사건으로 만들어지 규정으로 보이고, 반면 주말농장이나 체험농장 목적 외 농업경영 목적인 경우에는, 500평 농지를 매수해 100평 하우스 등 농업경영을 할 수 있다.  * 농지법 시행령 제7조2-5: 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 해당 농지의 취득 후 농업경영에 이용하려는 농지의 총 면적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것. * 가, 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사 그 밖의 농업생산에 필요한 시설로 농림 축산 식품 부령으로 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우: 330제곱미터(약 100평). *나. 곤충사육사가 설치되어 있거나 곤충사육사를 설치하려는 농지의 경우: 165제곱미터 (약49.5평). * 감옥 및 나 목 외의 농지의 경우: 1,000 제곱미터 이상. * 농지 경영 계획서에 농지취득 목적에 따라 단순 농사 목적 시 1,000 제곱미터 이상을 매수하고 위 시설 농지 경영 목적일 경우 1,000 제곱미터 미만도 매수할 수 있다고 보인다. 농림진흥지역은 1,000제곱미터 이상만 살 수 있

비사업용 토지: 기본세율+ 20%가산세 최고 71.5%, 장기보유특별공제 0 없으며, 기본제 250만원은 공제된다. 양도소득세 폭탄을 회피하는 방법은 몇가지가 있을 것이다.  1. 비사업용 토지를 사업용 토지를 사업용으로 용도변경을 하여 신고한는 빙밥. 주택을 신축, 빌딩, 주차장, 창공, 공장, 조경업, 하치장, 야적장 등으로 용도변경 후 건축을 하면 사업용으로 양도세를 주일 수 있다.  * 그러나 이러한 방법은 근본적인 양도세 회피 방법은 아니다 차후 토지와 건축물을 처분하게 되면 토지분과 건물분의 안분하여 양도세가 산출되기 때문에 기본세율+10% +장기보유특별공제를 지속적으로 받겠다는 의미 밖에 안되다는 것은 기본세울에 10% 중과만 해도 엄청난 세금이 부과되기 때문이다. 주택을 지어 1가구 1주택 비과세 혜택은 고려해 볼만 할 것이다. 2. 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하기 어려운 토지도 있는데 양도소득세를 완벽하게 비과세 전력은? 양도차익을 줄이거나 없게하는 것인데 취득가액을 올려 놓는 겻이다. 1) 취득가격이 2억 이었고 양도가액이 6억원이라면 양도차액이 4억이 발생하는데 감정평가로 시가 6억원으로 배우자에게 증여하여 배우자 증여공제 6억원을 공제하면 양도소득세는 제로가 된다. 2) 취득가액 2억원인데 현재 시가 10억으로 8억이 양도차익이라면 배우자에게 7억, 자녀에게 각각 1.5억씩 증여하면 차후 양도차액은 없어 양도세가 제로가되고, 자녀들의 증여세 약2,700만원만 내면 된다. 3) 취득가액이 2억이고 현재 시가가 22억이라면 감정평가로 시가 11억을 배우자에게 증여하고 자녀에게 각각 5.5억을 증여하면 먼저 차후 22억에 양도한다면 양도소득세는 제로가되고 증역세는 2억7천만원만 부담하면 된다. #. 양도차액을 줄이거나 제로로 많드는 방법은 취득가액을 높이는 방법인데 그 방법이 가족간의 증여하는 것이다. 하지만 증여한 후 10년이 경과 후에 매도를 하여햐 이월과세 규정 10년을 지며켜야 한다는 점을 유의하여 지켜서 매도 시점을 예상하여야며

분양권이 주택 수에 포함이 되질 않다가 2021년 이후부터 비과세판단 시, 중과 여부 판단 시, 청약요건 판단 시, 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함이 된다. 1. 청약요건은 원칙적으로 무 주택자만 청약이 가능해 청약요건 판단할 때 예전에는 분양권이 주택 수에 들어가지 않았다. 본인이 이미 당첨이 되어서 분양권 하나를 가지고 있다면 이 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 분양권을 여러 개의 전매가 가능해 투기로 이어져 사회적 문제로 이슈가 되었다.  2018년12월11일부터 계정이 되어 2018년 12월 10일 이전의 분양권은 청약요건 판단할 때 주택 수에 포함이 안되어 한번 더 당첨을 받을 수 있었고, 2018년 이후 분야권을 취득한 사람들은 주택 수에 포함되어 청약 자격이 없어지게 되었다. 일명 "줍 줍": 미분양 아파트는 청약 시 현재도 주택 수에 포함되지 않는다. 미 분양 해소를 위한 규제완화라 볼 수 있다. 분양권은 전매 시 단기 양도세율 1년내 70%, 1년이상 완공. 등기전까지 60%고 지방소득세 10%가 추가되어 다운 계약서가 아니고 서는 사실상 피를 챙기기는 어려운 구조에다 혹 분양권 보유 시 본인 기존 주택을 양도 시에 비과세 혜택이 사라질 가능성도 있어 유의하여야 할 것이다. 1) 종전 주택 하나를 보유 중에 2021년 3월에 분양 하나를 샀다가 2022.5.1에 6,000만원의 피를 받고 양도세 3,600만원을 제외한 2,500만원 정도를 남기고 팔고 개인 이사해야 할 사정이 생겨 2개월 후 종전 주택은 1가구 2주택 비과세로 생각해 팔아 신고를 했는데 세무서에서 비과세가 아닌 니 양도소득세 신고를 하라는 것이다. 21년 1월1일 이후부터 주택수에 포함시키겠다 규정 이후 2.2년.5.1일에 분양권을 팔아 2주택이되어 양도소득세 신고 대상이 되었던 것이다. 즉 분양권 양도 이후 다시 2년 보유 후 종전 주택을 팔았 서야 하는데 2개월이 지난 후에 종전 주택을 팔아 1가주 2주택이 되었던 것이다. 2)종전 주택이 1주

 본인 일반 주택이 있는 가운데 농어촌 주택을 구입하여 1세대 2주택이되 일반 주택을 처분 시 1가구 1세대 비과세 혜택을 받지 못하지만 조세특례제한법 규정에 따라 일반 주택 매도 시 농어촌 주택은 없는 것으로 2억원 주택까지 가능하다. 1. 특례 규정에 따라 도시지역은 제외: 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지이며, 예외지역은: 인구 20만명 이하인 시 지역은 포함되는데 일반 주택과 농어촌 주택이 인접, 연접은 투기성으로 인정이 되질 않는다. 대지면적은 예전의 경우 660제곱미터 약 198평이었으나 현행 면적제한은 없고 주택가액과 토지 가액이 공시가격으로 취득가격이 2억원 이하이다.  * 2억원이 넘어 토지를 두 필지로 분할할 경우 인정이 안된다. 취득당시 기준으로 2억원이 넘어 필지 분할을 해도 인정되지 안는다. * 농어촌주택을 취득 후 증축이나 토지 추가 취득하는 경우는 취득 시에 2억원이 않 되어 인정될 수 있지 않을까 하지만 인정되지 않는다. 취득당시 가액과 증축이나 추가 취득 토지 가액을 합산 한 가격이 2억원 이하여야 한다는 것이다. * 추가 토지 매입이나 증축 등이 발생한 경우 보유기간은 처음 취득시점을 기준으로 한다는 것이다. 2. 농촌 주택 특례를 위한 필수 조건은: 두 집이 같은 읍 면에 있으며 인정되지 않고, 일반 주택 취득한 후 농어촌 주택을 취득한 경우 일반 주택을 팔면 농어촌 주택을 없는 것으로 보아 비과세 혜택을 보는 취지인데 순서를 바꾸어 농어촌 주택을 먼저 사고 본인 일반 주택을 후에 사면 적용되지 않고, 그리고 중요한 것은 꼭 3년을 보유하여야 한다. 농어촌 주택을 3년간 보유 중에 본인 일반 주택은 팔아 비과세 혜택은 받을 수 있지만 농어촌 주택 3년 보유는 지켜야 한다. 그렇지 않으면 일반 주택 비과세 혜택 양도세를 추징당하게 됨을 유의 하여야 한다. 2003년 8월1일부터 2022년 12월31일까지 해당 조건 갖춘 주택을 구입할 경우 본인 일반 주택을 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 농

부부간 증여공제 6억. 성인 5천만원, 미성년자 2천원이다. 최근 증여에 대한 관심이 커지고 있는 가운데 부부간이나 부모와 자녀 간의 증여를 세금 없이하는 방법과 차후의 상속세에 대비하는 측면에서 큰 재산 소유자 가족 뿐 아니라 집 한 채 소유 가정에서도 가족간 현금, 계좌이체 등 10년간 증여자나 피 상속인의 거래내역을 국세청에서 증빙요구가 왕왕 있어 그 대비 대책으로 증여나 상속세 큰 관심을 같는 것으로 보인다.  1. 종부세 기본공제 상황이 현 1세대 1주택은 12억, 일반은 6억에서 9억원으로 부부 공동명의 경우 18억까지 공제가 되므로 시세 가액으로는 약 24억까지도 종부세가 없을 수 있다. 그러나 양도소득세 이월과세 제도 변경으로 증여일보부터 5년에서 10년으로 늘어난다. 2. 부동산 계약 구입 시 부부공동명의를 할 것인지 먼저 살펴야 할 것이다. 종부세 기본 공제금액도 상향되고 부부가 1세대 1주택자라고 한다면 한 명이 단독으로 소유할 경우는 12억원까지 공제를 받을 수 있지만 공동명의로 할 경우 9*2 18억원까지 공제가 가능하기 때문이며, 단독 명의에서 부부 증여를 하게 되면 거래비용이 발생한다. 3. 부부간 증여 공제금액이 6억으로 다른 세목 공제금액 보다 훨씬 높아 미래의 상속세를 분산시키는 전략으로 활용할 수 있고, 배우자의 경제적 자력 형성시킬 수 있다는 장점을 고려해 전업 주부라면 자력이 전무하기 때문에 부동산 취득 시 자금 출처, 소명에 어려움을 겪어 많은 세금부담으로 이어지기 때문에 증여 공제금 6억을 미리 증여하여 차후 상속에도 도움이 될 수 있을 것이다.  4. 증여를 통한 공동명의 장점으로 취득가액을 높여 양도세 절세 효과를 볼 수 있다. 증여 재산 가액을 시세 가액으로 평가를 한 다음 증여 취득 가액으로 신고한 후 양도 시 양도 취득가액으로 되어 양도차익, 양도세가 줄어드는 효과를 계획하는 것이다. 이월과세가 5년에서 10년으로 변경된다는 것이며 취득가액이 시가인정액(공시 가격이 아님)으 로 전환되어 감정평가를 통한 취득세

 1. 부모가 자녀에게 2억원을 그냥 주고 증여세를 관할세무서에 증여세 약 2,000만원을 신고, 납부하는 방법이 있다. 이 방법은 실제 세액을 납부하여야 하는 부담은 있지만 차용증이나 확정일자, 상환기록, 방식 등 입증 서면을 만들지 않아도 차후에 증여 금 인정으로 또 다른 증여 시 편리하다는 측면이 있다. 2. 부모가 자녀에게 2억원의 차용증을 작성하고 원금상환과 이자(세법상 이자 4.6%), 상환방식의 내용 차용증을 작성하고 우체국 내용증명이나 공증(비용이 비싸다) 등 자녀에게 돈 준 날짜와 차용증 작성 날짜가 일치하고 객관적 증빙함에 있어 돈을 빌려준 내역과 상환방식, 확정일자가 일치하여야 하므로 이 같이 하여야 한다는 것이며, 그다지 어려운 일은 안일 것이다. 3. 원금상환은 기록은 꼭 필요하지만 이자는 무상으로 차용증을 작성해도 인정되다. 하지만 부모에게 세법이자 4.6%만큼의 이자 년 920만원씩 증여한 것으로 되며 증여 추징 기간 10년을 합산하면 9.200만원을 부모가 자녀에게 증여한 것으로 보아 9,200만원에 자녀 공제금 5,000만원을 빼면 4,200만원의 증여세가 산출은 된다. 그런데 일년에 920만원(2억을 예로 하는 이유)에 대해서는 과세대상이 되지 않는다. 일년에 1,000만원 미만은 부모님의 이자수익으로 보지 않기 때문인데 2억의 무상으로 빌려준 돈의 무상이자는 증여이지만 1,000 미만의 액수는 이자소득은 증여로 보지 않아 증여세를 내지 않아도 된다는 것이다. [2016-상속증여-4687] #. 결론 부모가 자녀에게 2억을 무상으로 주더라도 차용증작성, 확정일자, 상환 방법 등 내용 증빙 서류를 작성하고 내용대로 이행한다면 세금 없이 줄 수는 있지만 원금 상환의 기간과 방법은 필 수 이행 사항이고 차후 국세청의 상환 증빙서류 제출이 요구될 수 있다. 5. 증여세 없이 2억 줄 때 지켜야 하는 4가지 필수 사항은?  1) 차용증 갖추기: 내용도 중요하지만 부모님이 돈을 줄 때 작성하여 존재하여야 하므로 확정일자를 꼭 우체국의 내용

1. 2022년 4월 15일부터 농가별로 작성하던 농지원부 필지별로 작성하도록 하는 농지원부에서 농지대장으로 전환하여 농지관리의 효율성을 높이는 일련의 제도개선을 추진하며, 농지관리 강화를 위해 토지대장 등 타 공부와 마찬가지로 필지 기준으로 작성되게 하고, 관리책임을 명확화 및 정비효율성 제고를 위해 관할 행정청을 농업인 주소지에서 농지소재지로 일원화할 계획으로 알려졌다.  #. 농지원부 작성대상은 농지가 1,000   제곱미터 이상만 작성대상이고, 이하는 주말체험경영 목적으로 농지원부 발급이 불가하였는데 이번 농지법 개정으로 농지원부 작성기준을 현행 농업인에서 필지 별 농지 변경하고 작성대상도 모든 농지로 변경하여 현행 1,000 제곱미터 이상에서 면적 제한이 폐지돼 전체농지에 대해 농지원부가 작성, 관리되도록 바뀐 것이다. #. 농지대장의 기록내용은 자경을 하는지, 어떤 작물을 심는지, 임대차 계약 여부, 휴경 여부, 위탁경영 같은 내용들이 기록되며 내용 변경이 있을 시 신고를 하도록 하고 있고, 축사, 비닐하우스나 농막, 지소, 창고, 농로, 농 수로 등 농사에 직접 이용되어지는 일체를 60일이내 시 구 읍 면장에게 농지대장의 변경을 신고하여야 하고 거짓으로 할 경우 500만원 이하, 신고를 하지 않을 경우 300만원이하의 과태료가 부과된다. 2. 농지 취득이후 사후관리 및 제재 강화: 농지 취득 이후에도 지자체가 매년 1회 이상 농지 소유, 이용 현황을 확인하도록 농지이용실태조사를 의무화한다. 조사결과 농지 불법 소유. 임대차, 무단 휴경 등 농지법 위반 행위에 대해서는 청문 절차 등을 걸쳐 처분의무 부과 등 행정조치와 함께 고발조치 병행하고 불법 위탁 경영, 임대차 등에 대한 벌칙도 현행 1천만원 이하 벌금에서 2천만원 벌금오로 상향된다. 3. 농지법 제23조 (농지의 임대차 또는 사용 대차): 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상 사용하게 할 수 없다. 1) 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 부

농지 감면은 1년간 1억을 한도로, 5년 2억, 8년 100%감면받는 요건이 있는데 그 요건을 충족해만 하는 것이며 8년 이상 자경한 거주자가 재촌, 자경한, 농지를 양도하는 경우 당해 농지의 양도로 발생한 양도 소득세의 100%를 감면하고 농어촌특별세가 비과세 된다 1. 거주 요건: 농지 등이 소재하는 시.군.구 또는 그와 연접한 시 군 구 또는 해당 농지 등으로부터 직선거리 30km 이내에 거주, 주민등록을 기준하여 판단한다. 2. 자경요건: 농지 소유자가 직접 경작(가족 등 세대원이 자경하는 경우 제외) a. 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지를 직접 경작한 거주자에 해당하여야 한다. 단 총 급여와 사업소득금액이 3,700만원 이상 또는 복식부기 수입금액 기준이상인 연도는 자경기간 계산 시 제외되므로 유의하여야 한다. b. 사업소득에는 농업 축산업, 임업 발생소득, 비과세 농가부업소득 및 부동산 임대업소득은 제외된다. c. 자경이란? 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 노작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. d. 2006년 2월 9일 이후 양도 분부터 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날로부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 감면을 적용한다. e. 또 피상속인이 취득하여 자경한 기간 또는 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간을 상속인 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산하게 된다. 3. 농촌 요건: 농지는 전, 답으로서 지적공부사의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비 사, 양수 장, 지소, 농로, 수로 등을 포함하는 것으로 양도일 현제 농지를 말한다. 4. 8년 자경농지 감면법이 배제되는 경우: 농지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나

 1. 소상공인들의 코로나19에 이은 고금리, 고물가, 고환율이 지속돼 일시적인 경영 어려움을 겪고 있는 중소, 소상공인울 위환 특별지원 프로그램을 먼저 1금융권에서 적금상품을 내놓을 예정으로 금융지원 프로그램은 대략 3가지로: 자립지원 고금리 적금과 성실상환 지원대출, 연체이자 감면 등 소상공인들의 부채 지원 프로그램 들로 출시될 것으로 보인다. 2. 성실상환 대출은? 경영애로를 겪는 소상공인에게 보증기관과 협력하여 신규 대출을 지원하는 대출 프로 그램으로 1년간 연체없이 분할 상환하는 경우 대출금리 중 기준금리를 제외한 가산금리에 해당하는 이자를 다음 연도에 환급하는 프로그램의 대출상품이다. # 현재나 가까운 미래 상환기간이 도래할 대출이 걱정인 중소상인들에게 상환자금 대출로 기대되는 상품이기는 하나, 각 지역 보증기관의 보증이 가능하다 해도 1금융권인 상품인지라 대출조건이 까다로울 것이 예상되지만 꼭 필요하신 분들에게는 적극 대출상품에 도전해 볼만한 것이 가산금리를 다음 해에 환금한다는 것이다 # 가산금리를 기준금리를 제외한 금리를 다음 해에 환급한다는 것은 대출금리에 상당한 이자 감면 효과 과 있다. 현 부동산담보대출 금리가 약 7% 라면 현 기준금리 3.5% 를 제외하면 3.5%의 이자 50%인하 효과가 있다는 것이기 때문에 필요하신 분은 신청해 봄직하고 추가적으로 우대금리까지 적용을 받으며 더 혜택을 볼 것으로 생각된다. 3. 자립지원 우대금리 적금 상품이다: 정부와 금융권은 중소상인들의 부채부실화에 따른 경제적 추락을 막고 금융권 부실채권 급증 방지에 상품으로 소상공인의 대출상환자금 마련을 위한 우대금리를 먼저 적용해 주며 해당 적금만기자금으로 대출을 상환하는 경우 한번 더 추가로 금리를 우대해 최대 연 10% 금리를 제공한다는 것이다. # 현재 5%대 금리 예, 적금이 삭으러 들고 있는 상황에 소상공들을 우대해 높은 금리를 주는 적금으로 대출이 있는 분들에게 좋은 이점은 적금만기시 대출상환을 하게 되면 한번 더 우대해 최대 연 10% 금리를 제공

1. 깡통전세사기: 전세보증금 보다 매매가격이 낮아 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 깡통전세 유형은 2가지로 나누어 볼 수가 있는데 고액 전세금 유형과 선순위 세금이나 권리가 과다한 유형이 있다. 1) 고액 전세금 유형: 부동산 경매 절차는 최저매각가격 이상으로 입찰해야 유효하고 이 가격은 감정가액을 말하는데 보통 시세 가액의 8~90%고 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰가격을 낙찰가율이 100%를 넘으면 감정가액보다 비싸게 경매가 됐다는 것이고 낙찰가율 보다 낮다는 것은 감정가액 보다 낮게 낙찰되었다는 것이다.  a. 최근 1년 2022년 8월까지 동안 낙찰가율은 90~95% 정도로 추정할 수가 있는데 부동산이 경매를 통하면 감정 평가할 때 시가의 8~90%로 한번 깎이고  그 상황에서 낙찰가율이 9~95%로 한번 더 깎이게 된다, 결국 낙찰되는 금액은 시세의 70~80%가 되어 전세보증금이 시세의 7~80%를 넘게 계약되었다면 부동산이 경매되었을 때 보증금을 다 받지 못하는 상황 이 되어 깡통전세, 깡통주택이라고 한다. b. "세 모녀 사건" 신축 빌라나 오피스텔 같은 경우 임대인이 임차인에게 부동산 가격을 150% 정도라고, 비교사례가격 찾기가 어려움을 이용해 높은 가격으로 전세계약을 체결하는 경우가 사기의 전제 조건인 셈이다, 예로 실제 시가가 1억인 오피스텔을 세입자가 사기꾼에게 속아서 이 빌라의 시가를 1억5천만원으로 잘 못 알고 80%의 전세금으로 1억2천만원 전세계약을 하게 하고, 원래 시세는 1억으로 80%이면 8천만원만 주고 계약을 하면 되는 상황이었는데, 그 차액이 4천만원이 발생해 부동산 경매하면 시가 1억의 7~80% 받는다고 치면 낙찰가격이 약 8천만원 정도이고 1억2천만원 전세보증금으로 계약을 해서 4천만원을 손해를 보게 만드는 것이다. # 이런 깡통전세사기를 당하는 이유는 신축 빌라나 신축 오피스텔의 시세를 비교 사례가 없어 집값을 추정하기 어렵고 부르는 게 값이라는 식이다. 공인중개사나 부동산 어플을

 1. 부담부증여는 주택을 증여할 때 수증 자(받는 사람)가 그 주택에 대한 채무 즉 대출금이나 전세보증금 등을 승계하는 조건으로 증여하는 것인데 일반 증여하는 것과 부담부증여 통하여 증여하는 방법으로의 증여세 차익이 얼마나 되는지 계산하여 적은 금액의 세금으로 택하는데 이 때 발생하는 세금은 양도세와 증여세가 있다. 2. 부모님의 아파트 시세 16억짜리, 과거 10년 전 취득가액은 5억원, 전세보증금이 8억이 있을 때 증여를 한다면 16억 - 자녀공제 5,000만원 = 15억5,000만원, 증여세 약 4억4,620만원 이라고 할 때, 부담부증여 시에는 과세 가액이 전세금 8억을 제외 한 8억이되고 자녀공제 - 5천만원을 공제하면 7억5천만원이 된다, 증여세는 약 1억6천 5만원 이 되어 약 2억8천만원의 차익이 발생해 증여세가 절세가 된다. 3. 부모님이 2주택 중 한 체를 양도세는? 조정 지역이고, 시세 16억원 아파트 - 양도차익 5.5억 (전세보증금 8억 + 취득가액 5억의 1/2 2.5억), 과세표준: 5억5천만원, 양도소득세 산출세액: 약 3억4백만원 + 지방소득세: 3천4십만5,000원 = 약 3억3,000만원이 양도소득세가 나오고, 3주택 중 한 체를 증여하면 양도세가 약3억9,000만원이 된다. 4. 부모님이 비과세의 아파트라면 양도세가 없어 엄청난 절세지만 부모님의 주택이 2주택자 3주택자의 집이라면 양도소득세가 약 3억3천만원의 양도세가 발생한다면 여기에 위 자녀의 증여세 1억6천5백만원을 합산하며 약4억9,000만원이 되어 일반 증여 시의 약4억5천만원 보다 부담부증여 시가 약 5천만원이 더 세금이 크다. 5. 부담부증여 시 먼저 일 반 증여 시 증여세 와 부모님의 양도소득세 두 세액을 계산해 작은 세액의 증여 방식을 택해야 할 것이다 . 그러나 부모님의 취득가액이 5억이 아니라 8억 10억 12억 등으로 올라 갈 수록 양도세는 줄어 들 것이다. 6. 부담부증여의 조건 4가지는? 1) 부담부증여일 현재의 채무여야 한다. 2) 담보된 채부

 1. 부부간 계좌이체, 부모자녀간 계좌이체 시 증여세 폭탄을 받을 수 있는데 이는 예전에는 별문제 삼지 않았던 가족 간의 내부거래를 근래에 상속세와 함께 과세관청 내부조사를 통합 세금 징수에 나서고 있다. 국세청의 조사 근거는 상증세법 제45조 제1항에 있다. 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정), 제1항 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재선 취득자가 증여 받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산 가액으로 한다. 제4항 [금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률] 제3조에 따라 실명이 확인 되 계좌 쪼는 외국의 관계 법령에 따라 유사한 방법으로 실명이 확인된 계좌에 보유하고 있는 재산은 명의자가 그 재산을 취득한 것으로 추정하여 제1항을 적용한다. 2. 위 내용은 현금거래나 계좌이체 등 가족 간의 거래를 문제 삼지 않고 있다가 가족 중 누군가가 고액의 주식이나 부동산을 취득했을 때 시점으로 자금출처 증빙을 요하며 계좌내역정보를 근거로 증여 추정하여 증여세를 부과 한다는 것이다. 그리고 실명이 확인된 계좌의 현금도 그 재산을 취득한 것으로 추정(추산하여 확정 함) 한다는 것이며, 추정에 대한 반증을 제시하지 못하면 증여세를 과세하겠다는 것이다. * 추정이란? 먼저 그 사실을 맞다고 가정 한 다음, 그에 따른법율 행위를 한다. * 간주 란? 반증이 있다고 법률효과가 사라지는 것이 아니라, 반드시 소송을 통해서 그 효과를 소멸시키는 판결을 받아야 한다. 3. 부부간의 계좌이체는 평소 비일비재한 것이 일상인지라 이 모든 것을 증여로 추정해 증여세를 부과한다는 것은 어려운 일이다. 그래서 일상의 계좌이체는 증여로 추정하지 않겠다는 대법원판례가 있다. [대법원 판례] 부부사이에서 일방 배우자 명의의 예금이 인출되어 타방 배우자 명의의 예금계좌로 입금되는 경우에는 증여 외에도 단순한 공동생활의

 1. 상속세, 증여세 한 푼도 안내는 방법은 공제 제도의 전반적인 구조를 활용한 세금 계산법이다. 상속은 피상속인의 사망으로 인해서 상속인들이 받는 재산이며, 증여는 피상속인이 살아 있을 때 상속인에게 무상으로 재산을 이전해주는 것을 말한다. 2. 상속세 증여세의 계산방식은, 세는 유산취득형 방식이고, 상속세는 유산과세형 방식으로 유산 전체에 부과하는 방식이다. 예) 자녀가 5명인 피상속인의 사망 시 재산이 50억이라면 50억- 5억(일관공제) = 45억이 상속재산으로 본다는 것이다.          45억 * 50% - 4억6,000만원 = 17억9,000만원. 증여세는 유산 취득형 방식으로 받은 사람이 받은 금약에 대해서 세금을 부과하는 방식으로 재산 50억 중 5명의 자녀에게 10억씩 증여하면 자녀가 성인인 경우,  5,000만원씩 공제가 가능해 증여금액 10억 - 5,000만원 = 9억5,000 * 30% - 6천만원 = 2억2,500만원 * 5명 자녀 = 11억2,500만원으로 증여의 방식으로 취하는 냐 상속의 방식을 취하는 냐에 따라서, 세금의 차이가 상속세: 17억9,000만원 - 증여세: 11억2,500만원 = 6억5,000만원의 차액이 발생해 살아 생전 증여하는 것이 우선 절세로 보인다. 즉 상속세 공제를 받을 수 있는 최대한의 금액을 남겨 두고 미리 나머지 재산들을 증여세를 최소한으로 증여를 하는 것이 유리해 보인다. 3. 상속세는 증여세에 비해 항상 불리 할까? 증여세는 상속세에 비해 분산 효과는 있지만 공제 제도라는 것이 별게 없고, 상속세는 공제 제도가 여러가지가 있어 1) 기초 공제 5억 : 거주자 또는 비거주자가 사망하는 경우.  상속 기초공제 상속가액: 2억원을 공제하고, 2) 배우자 공제: 상속가액의 최대 30억이고 최소 5억으로 3억의 상속을 받았다면 5억을 공제하고 상속을 받지 안았다면 역시 최소 공제금 5억을 공제한다. 3) 기타 인적공제는 자녀나 상속인, 동거가족의 구성에 따라 공제 받는다.  자녀 1명에게 5,000만원

 1. 상속공제: 일괄공제: 배우자 사망 유무 관계없이 무조건, 자녀: 5억원, 배우자공제: 최소 5억원, 최대 30억원, 금융재산공제: 순금융재산의 20%, 최대 2억원으로 배우자 공제 시 배우자가 재산을 상속받지 않고 자녀들에게만 상속할 경우 배우자 공제 5억원은 공제 된다. 2. 배우자공제 란? 상속 재산가액 * 배우자 법정 상속지분/30억원/실제 상속가액 중 작은 금액을 말하는데, 배우자가 법정 상속 지분이 30억보다 작으면 실제 상속만큼 공제를 하고 30억보다 크다고 하면 30억까지 공제를 하게 되는데 대부분은 큰 재력가가 아닌 이상 30억 이하일 것이다. 그런데 배우자 상속지분이 5억에 미치지 않는다면 무조건 5억까지 공제를 하게 된다. 3. 상속 순위는 1: 직계비속: 자녀, 2, 직계존속: 배우자, 3: 아버지의 형제자매, 4: 4촌 이내의 방계형 혈족 순이다. 법정 상속 원칙은: 배우자 1.5, 자녀 가가 1씩이다. 예로 21억의 상속 재산이 있다면 배우자: 1.5/3.5(=3/7) 21억* 3/7=9억원, 자녀1: 1/3.5(=2/7) 21억*2/7= 6억원, 자녀2: 1/3.5(=2/7) 21억*2/7=6억원 이 된다. 4. 배우자 상속분이 9억원이므로 30억 이하로 9억원이 공제가 된다. 배우자가 9억이 아닌 10억을 받았다면 9억을 공제 받고 6억을 상속받았다면 6억을 공제받는다 즉 배우자 공제 계산법은 작은 금액을 공제 받는다. 5. 상속재산이 20억원으로 가정 시 배우자 법정 공제금액은 20억*(1.5/3.5) = 8억6,000만원이 된다 30억이하이므로 전액 8억6,000만원이 공제되고, 예로 10억원을 실제 받았다면 법정 상속금액인 8억6,000만원을 공제되고, 배우자가 자녀에게 주고 본인은 6억만 상속받았다면 6억의 공제를 받는다, 또 배우자가 4억을 상속 받았다면 5억을 무조건 공제 되고, 배우자가 상속을 받지 않았다면 무조건 5억을 공제 받게 된다. 6. 배우자 법정 지분의 1.5는 43%에 해당한다. 만약 상속재산이 70억

1. 국민연금을 많이 받기 위해서는 가입 기간을 늘려야 하는데 즉 연기연금인 가입기간을 늘려서 연금 수령액을 극대화하는 것인데 신청만으로 기간과 수령액을 늘려주는 그런 제도가 있는데 국민연금의 3대 크레딧 제도가 있다. 2. 군 필자 크레딧 두가지 중 첫 번째는. 1) 2008년 1월 1일 이후 입대한 사람에게 6개월간 국민연금 기간 추가 인정 제도이다. 군 복무 중 6개월간 납부하지 않았어도 납부한 것으로 6개월을 신청만으로 늘려 주는 것이다. 현역병, 사회복무요원, 전환복무자, 상근예비역, 국제협력봉사요원, 공익근무요원의 병역을 이행한 사람들에게 무조건 따지지도 않고, 묻지도 않고 6개월 간의 기간을 플러스해 주는 것이다. 2) 이제도의 단점은 2008년 1월1일 이후 입대한 사람만 가능하며, 그 이전의 복무자에게는 소급력이 없어 혜택을 볼 수 없다. 또 여성 군 복무자는 부사관이나 장교로 근무한 경력이 있는 사람은 지원이 불가능하며 사병근무자에게만 지원할 수 있는 제도다. 부사관이나 장교 근무자는 공무원 연금법이나 군인연금법의 타 공적연금 재직 기간에 기산되기 때문에 불가한 것이다. * 신청 시기는 미리 할 필요없이 연금 신청할 때 공단에 간단한 군복무에 관련된 확인 절차 후 6개월을 합산하여 연금수령액을 높여 지급해 주는 것이다. 3. 군 필자 크레딧 두 번째는. 1) 군 복무 중 국민연금을 납입하지 못한 경우가 대부분일 것인데, 추후에 군대를 갔다 왔다면 그 기간만큼 추가 납부 제도가 바로 군복무 추납 제도 인데 군 복무 중 국민연금을 납부하지 않은 기간이 있다면 보험료를 추가 납부 헤 미래에 연금 수령액을 늘리는 방법으로 국민연금공단에 본인의 병적증명서나 주민등록 초본만 제출하면 간단한 본인확인 후 수납을 할 수 있다. 2) 인터넷 신청도 가능하며 가입대상이 상당히 넓어 군복무를 한 국민 모두가 가능 하며, 1988년 1월 1일 이후 군복무기간이 있는 사람만 가능하며 해당 기간에 다른 공적 연금 기간과 중복되었다면 추납이 불가하다 또 부사관이나 장교

1. 연금 년 1,200만원 초과 시 종합과세에서 별도과세를 원할 시 별도 신고할 수 있는 규정이 생겨 종합과세에서 벗어 날 수 있어졌다. 연금저축, IRP 에서 연금수령 시: 55세~ 70세 미만 연금 소득세율은 5.5%, 70~80세미만 4.4%, 80세이상 3.3% 이고, 종신 연금수령 시: 55~80세미만 4.4%, 80세이상 3.3%로 나이가 많아 질 수록 세금이 줄어드는 구조로 된 연금세율이다. 2. 연금저축이나 IRP 의 연금액이 연 1,200만원이 초과하면 종합과세가 되다는 것이 심각한 것이며, 물론 종합과세가 된다고 반드시 불리하다고 볼 수는 없지만, 노후에도 근로소득이나 임대사업 소득, 공적연금소득, 이자소득, 사업소득 등이 있을 수 있는데 이러한 소득과 연금소득을 합산하여 종합과세 한다는 것이 불합리해 보이는 것이다.  3. 올해부터 1,200만원 초과 시 종합 과세하는 규정이 바뀌었다는 것인데 원하지 않을 시 분리과세를 신청하면 분리 과세하는 것을 허용하도록 가능 해졌다. 본인이 다른 소득들이 있어서 불리하다고 싶다면 분리해 과세하겠다 취지인 것으로 보인다.  4. 그럼 어떤 것이 유리할까 천이백만원이 초과하여 무조건 불리 과세하는 것이 유리할까 꼭 그렇지만은 안은 것이 분리과세를 선택하더라도 16.5%로 과세하게 되어 있어 다른 소득이 있을 경우 최고 49.5%까지 적용되는 종합과세 보다 16.5%가 유리하니 분리과세가 났고 생각 들면 분리과세로 신고하면 된다는 것이다. 5. 중요한 것은 연금수령액이 1,200만원이 넘을 경우에 1,200까지는 낮은 세율로 계산되고 초과되는 금액은 16.5%로 적용되는 것이 아니다 연금수령액이 1,200만원 넘는 금액도 전부 16.5%로 부리과세 적용 받게 된다. 6. 따라서 분리과세 허용은 다른 소득이 있어서 종합과제가 엄청 부담이 가는 사람에게는 희소식이겠지만 기존에 1,200만원이 안되는 사람이나 언저리에 있는 사람은 그저 그런 큰 영향력이 없는 것이라 할 것이며 언저리에 있는 사람은 1,200만원

 1. 자녀의 세대분리 요건? 1) 30세 이상인 경우는 요건이 없고, 20세부터 30세 전에 결혼을 한 경우, 2) 결혼 이후에 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 독립 세대로 본다. 3) 자녀가 혼자서 소득을 벌어서 독립적인 생활을 영위할 수 있는가를 보고, 기준 중위소득 40% 이상의 소득을 매년 벌고 있느냐 여부로 판단하며 그 외의 경우는 세대분리를 인정하지 않고 있다. 2. 부부간의 세대분리는 각각 주택이 하나씩 보유하고 부부가 사이가 안 좋아서 별거를 하고 있다고 할 적에 별거를 하고 있더라도 전에는 법적 혼인 배우자기 때문에 둘 중 한 명이 주택을 판다면, 일시적 1세대 2주택 요건이 아니라면 2주택 양도세의 중과세가 부과된다. 3. 세대분리 후 비과세 혜택을 받고 바로 전입을 하면 그 날짜만 세대분리하고 다시 전입을 하는 경우 실무에서는 세액 차이가 커 세무조사를 할 가능성이 높고 통화기록이나 기지국 등으로 의심 사례라 생각 들면 충분히 밝혀 질 것이다. 4. 실질적 세대분리를 과세관청이 확인하는 방법은 본인이 실제 거주하는 주소에 전입을 못 하는 경우인데 오피스텔이 가장 많으며, 본인은 실제 살고 있는 주소에 전입을 못하고 부모님 집에 주소를 그 대로 둔 체 자기 주택과 부모님 주택이 있는데 부모님은 당연히 1세대 1주택 비과세인 줄 알고 부모님 집을 먼저 팔 있다면 과세관청에서는 주민등록 주소로만 봤을 때 2주택으로, 부모님과 본인이 세대주 구성을 같이하고 있었기 때문에 양도세 중과세를 추징할 것으로 보인다. 5. 세대분리 요건만 갖추면 문제없을 까는, 핵심은 자녀의 세대분리 자력요건 중 세금을 줄이고자 주소상으로만 한 거냐 와 20~30세 사이의 자녀 혼자 기준 중위소득의 40%이상의 소득으로 독립적인 생활을 영위한다는 요건은 매년 발생하는 소득을 말하며 일시적이나 간헐적 소득이냐가 문제가 될 수 있어 소득 증빙을 유념해야 할 것이다.  6. 법상 1세대의 범위는 세대별 주민등록표. 가족관계증명서에 함께 기재된 가족을 1세대라 하기 때문에 간결

 1. 부모님 재산이 집 한체인데 10억도 안되고 공제가 10억, 5억까인데 상속세 걱정을 해야 하는지 와 상속 금액이 얼마 안되어 평소 관심이 없던 사람과 보유재산 관리를 엄청 열심히 하는 사람이 있는데 상속이 이루어지게 되면 나에게 상속세는 얼마가 나올 것인가라는 미리 염두 해 두는 것이 앞으로 필요할 것으로 보인다. 2. 미래의 상속세를 염두 해 미리 자녀들에게 증여하는 것이 유리하다? 상속세도 줄이고 자녀에 자산에도 도움을 주는 형태로 결혼, 창업, 사업 등에 미리 증여하려는 사람이 늘고 있는데, 상속세는 배우자가 없을 경우 5억, 배우자가 있을 경우 10억까지 공제가 되어 세금이 없는데 공제금액 이하의 재산을 보유한 사람들까지 이제 상속세에 대한 관심을 가져야 할 것으로 보인다. 3. 부모에게는 마지막 펼쳐지는 것이지만 자녀에게는 시작임을 알자.  부동산일 경우 상속가액, 공시가격이 미래에 양도를 할 시 취득가액으로 그 차액이 커 양도세가 많이 나오게 되어 상속가액을 높이는 방법으로 감정평가가격으로 하는 것이 유리하며, 아파트는 사례가격이 많아 매매사례 가격으로 하는 것이 차후 양도하였을 경우 유리할 것이다. 4. 상속개시일 이후 6개월 이내 매도하면 양도세가 없다.  1) 상속이 펼쳐지고 나서는 상속 개시일 전후 6개월 이내 매매가액이 있으면 그 가액이 상속재산 가액이 되며, 예) 10억원의 부동산을 받고나서 팔았다면 그 재산 가액이 10억원이 계산되고 그 상속 재산까지 결국 내 양도소득세 취득가액이 되기 때문에 취득가액과 양도가액이 똑같아 져서 양도 소득세는 없게 된다. 2) 취득가액을 10억이하로 신고하거나 양도 시 10억이상 매도를 할 경우에는 양도세가 발생한다. 그리고 아파트나 주택의 경우는 사래가격이 있는 경우가 많아 매매사례가격으로 하는 것이 유리하고 토지나 상가일 경우는 사례가격이 많이 없고 개별성이 강해 유사매매 사례가격으로 쓰기 어려움이 있어 감정가격으로 상속가액을 하는 것이 유리할 것이다. 3) 위와 같이 아파트나 주택은 매매사례가

 1.자식에게 아파트 대출금 현금으로 찾아서 갚아 줬는데 모르지 안을까? 부모가 성인 자녀에게 증여할 수 있는 금액은 5천만원, 미성년자 2천만원까지인데 현금으로 찾아 주면 증여세 과세되지 않는지, 증여세 회피 목적으로 현금거래를 하는 것이 보통 자녀에게 표시 나지 않게 주는 방법이다. 2. 최근에 현금거래 내역이 은행에서 하루 1천만원 현금 입출금 시 자동으로 금융정보분석원에 보고하여 국세청이 자료를 통하여 증여세 추징을 하고 있는 것으로 알려져 많은 사람들이 그 동안 현금인출로 자식에게 생활비나 대출금을 대신 갚아 주던 관례에 제동이 걸린 것으로 보인다. 1) 고액현금거래보: CTR 1일 거래일 동안에 1,000만원 이상 현금 입출금 시 금융회사가 자동으로 금융정보분석원에 보고 하여야 한다. a. 각 은행별로 하루 1천만원 이상 현금거래: A 은행 900만원 + B 은행 900만원 = 은행별로 1천만원 이하로 통보 대상이 아님.  b. 각 은행별로 금약 합산으로 ATM 기(900만원) + 은행 거래(900만원 합(1,800만원)쳐서 1천만원 이상 통보 대상 임. c. 입금과 출금금액 따로 적용: 합산하지 않는다: 입금 900만원 + 출금 900만원 = 통보 대상이 아님 2) 의심 거래 보고: STR  불법재산 혹은 자금세탁행위를 하고 있다고 의심될 경우 금융회사가 금융정보분석원에 보고 하여야 한다. 예) 900만원씩 매일 100일간 현금을 입금한다면 9억원이 되는데, 현금 출금 금액과 상관없이 자금세탁 행위를 하고 있다는 의심이 들면 금융정보분석원에 통보하여야 한다. 거래내역이 많거나 아니면 금액이 큰 건들만 선별하여 국세청에 자료 공유를 하는 것으로 일천만원이 넘더라도 거래횟수가 많지 않거나 금액이 아주 큰 금액의 거래가 아니면 통보되지 않는다. 한두건의 거래라 하더라도 국세청에 통보되는 경우도 있는데 이 경우는 국세청에서 먼저 금융정보분석원에 정보를 요구를 한 경우인데 예) 과거 탈세 의혹이 있어서 국세청이 조사 중인데 탈세 추징하기 위해 증빙 자료로

 1. 그 동안 가족이나 친족 등의 현금거래나 계좌이체 등 거래 금액을 증여 추정 10년 동안 거래내역을 정보분석원으로부터 자료를 넘겨 받아 국세청에서 증여세를 추징을 앞으로 확대해 나갈 것으로 보여 현금거래 시 주의가 필요할 것으로 보이다. 다만 부부간의 증여원인 이외에도 사회통념상 공동생활 편의나 배우자간 자금 위탁관리 또는 생활비 이체 등 여러가지 원인으로 한 이체가 있을 수 있어 단순히 이체사실만 갔고는 증여 추정을 할 수 없다는 대법원 판례로 제외된다. 2. 부부간의 이체는 세무당국의 증여 추정은 할 수 없으나, 국세청에서 먼저 사실을 입증하여 증여세 부과를 하기 된다. 즉 부부간의 이체사실 말고 다른 사실이 추가되어야 증여 추정이 가능하다 라는 것인데 주식이나 부동산 등의 다른 재산 형성을 했을 때 같은 경우다.  # 남편이 사망하고 상속조사 과정에서 남편이 아내에게 몇 년 전 에 아내에게 전세보증금을 계좌 이체한 사실을 국세청이 문제를 삼았는데, 국세청이 무리하게 과세한 측면이 없지 않지만 부부간에도 원인이 있다고 보여지는데, 먼저 부부가 사업체를 운영하였는데 사업자등록을 남편 명의로만 되어 있어 부인 앞으로는 소득신고가 전혀 없어 남편 소득으로만 잡혀, 만약 사업자등록을 할 때 부부 명의로 공동명의 등록을 했더라면 조세심판원까지 소송할 필요가 없었을 것이다. 3. 최근 가장 많은 계좌이체 내역을 조사하는 경우는 1) 주식 및 부동산 취득 시 자금출처조사 3년 , 2) 사업장 세무조사 5년 , 3) 상속세 세무조사인데 과거 10년 , 내 증여한 재산과 상속받을 상속 재산을 포함하여 상속세를 부과하는 과정 중 10년간 증여한 내역이 없는지 확인하기위해서 10년간 계좌이체 내역을 조사하여 상속 재산이 10억 이상이라면 상속세 세무조사 가능성이 매우 높아 부모, 자식간 계좌이체 내역을 더욱 주위 하여야 할 것으로 보인다. 4. 상속세의 경우 과거 10년 내역을 기억하지 못하거나 기록이 없으면 상속세를 내야할 경우도 있어 통장 적요란에 몇 년 뒤라도 무슨

1. 대항력이란? 내 임차권을 매수인이나 제3자 누구에게나 주장할 수 있는 힘, 대항력이 인정되면 임대기간까지는 거주할 수 있고, 보증금 전액 반환 전에는 집을 비워주지 않아도 되는 권리이며 임차인이 제3자, 임차주택의 양수인, 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말 한다. 2. 최선순위 임차권인 경우 보증금을 전액 변제 시까지 살 수 있으며 집을 비우지 않아도 되는데 , 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음(익일 0시) 날부터 제삼자에 대하여 효력이 발생하며 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 되는데 문제는 " 그 다음 날부터 (익일 0시)"라는 규정이 근저당이나 다른 물권 등기 시 효력 발생이 당일인 것에 비해 익일 0시로 밀려 후순위로 변제 받지 못하거나 전세사기에 노출 된다는 것이다. 3. 전입과 인도(이사)로 대항력이 발생하고, 확정일자를 받아야 우선 변제권이 발생해  보증금을 지킬 수 있는데 방법은 주소지 주민센터나 등기소, 정부24, 인터넷등기소 등에서도 할 수 있다. 이러한 노력에도 깡통전세나 전세사기, 갭 투자로부터 보호 받지 못하는 것은 당일 효력 발생 규정이 아니고 다음날, 익일 0시부터 효력이 발생하는 시차 때문에 세입자들이 위험에 노출되어 있어 " 당일 효력" 발생으로 법 개정이 조속히 이루어져야 할 것으로 보인다. 4. 전세계약체결 시 꼭 기제 특약사항으로 미리 전세사기를 예방하는 방법으로 세입자를 보호하는 현실적인 대안이 될 것이다. 1) "전입 신고한 다음 날 이전에, 대항력 효력 발생 전에 근저당이나 압류, 가압류 등이 들어올 경우 보증금액에 상당하는 위약금 또는 손해배상의무를 진다" 2) 에 스 크 로 제도 활용 법인데 거래대금을 제3자에게 예치 시켜 놓고 조건이 충족되면 제3자가 대금을 지급하는 형태의 매매보호 서비스인데 비용과 시간이 차이가 있어 많이 이용되지는 않고

 1. 전세보증금 가장 쉽게 돌려 받는 방법은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 전세보증금 반환 보증제도를 이용하는 것인데 비용이나 조건을 비교하고 이사 당일에 꼭 전입신고와 확정일자까지 받아야 보험 효력이 발생해 세입자들의 각별한 주의를 요하며, 이사(인도)와 전입신고시 대항력과 확정일자의 우선 변제권이 발생하기 때문에 이사 당일 모두 이루어져야 한다. 2. 임대인이 보증금을 돌려 주지 않으면 바로 보증보험에 보증금 지급 요청하면 바로 줄까? 그렇지 않다. 지급요청 전에 그 집에 임차권등기명령을 등기부에 임차권 기제가 되어야 한다. 이유는 전입과 점유의 대항력과, 확정일자의 우선 변제권이 지속적으로 유지가 되어야 하므로 임차권 등기 전에 전입이나 점유가 이탈되어서는 안되기 때문이다. 3. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대인에게 해지통보를 확실하게 해야 하며, 계약기간 끝나오면 해지 된 걸로 세입자들은 생각할지 모르지만 기간만료 전 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 도달하도록 해지 통보 등기로 하는 것이 좋으며, 2개월이 지나면 자동 갱신 계약이 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 이루어진 것으로 보게 된다. 4. 자동 갱신된 계약도 언제든지 해지할 수 있지만 이 경우 임대인에게 3개월 전 통지, 도달하여 3개월이 되어야 보증금 반환 청구를 할 수 있기 때문에 이사 갈 수 있는 기간이 3개월 차이가 생긴다는 것이며, 해지통보를 통화 녹취나 문자, 이메일 등으로 할 수 있으나 차후 증명서류로 필요할 경우는 가까운 우체국, 등기소 등에 내용증명발송을 등기로 하는 것이 가장 확실한 방법으로 보이며 중요한 것은 임대인에게 꼭 도달해야 한다는 것과 거주 불명 등으로 어려울 경우 공시송달(2주 후 효력발생) 제도를 통해 법적 요건을 충족할 수 있을 것이다. 5. 임차권 등기 명령 신청서 접수 -> 임차권등기결정 -> 임차권등기 결정문 (임대인, 임차인) 발송 - > 임차권등기 촉탁 -> 등기부상 임차권 설정.  세입자는 등기부를 떼어서 확

 1. 전세 기간 중 계약 연장을 위하여 증액하거나 감액, 역 월세 갱신계약을 하는 경우에 확정일자를 다시 받아야 하나, 받지 않아도 되는지, 부동산 시장 상승기에는 증액을 많이 하고 하락기에는 감액을 많이 하는데 이 때 확정일자를 다시 받게 되면 새로운 확정일자를 기준으로 우선 변제권이 새로이 발생하기 때문에 그 사이 새로운 권리자가 발생할 수 있어 각별이 주의 하여야 한다. 2. 부동산 값 상승 시에는 증액하는 경우가 많았으나 최근 하락기에는 감액 계약서를 작성하는 경우가 동일조건 연장 보다 감액갱신이 훨씬 많아졌고 이때 계약 갱신 청구권 사용되고 있다는 것인데 계약 갱신 청구권은 주택임대차법의 취지는 보증금과 월차임 5% 제한으로 임대인의 증액청구권을 제한하고 임대인의 과도한 부담을 덜어 주기 위한 규정인데, 집값이 하락하는 부동산 시장 우 하향 시기에 가격이 더 떨질 것을 기대해 임차인들이 계약 갱신 청구권을 사용하고 있다. ㅇ 임차인들의 이 같은 심리는 지속되는 매매가와 전세가 모두 하락하는 위험 해지용으로 사용되는 경향인데, 임차권 계약 갱신권을 감액 시에도 사용하는 이유는 임차인은 재계약을 하더라도 언제든지 계약해지 할 수 있어 이사 갈 수 있는 장점이 있고 전세 보증금 이하로 깡통 주택의 피해를 헤지 하려는 안전 방안으로 사용하는 것으로 생각된다. ㅇ 임차인들의 계약갱신 청구권 사용의 장점은 차후 재계약으로 인한 기간 2년을 지켜야 하지만 청구권 사용으로 언제든지 해지권을 사용할 수 있고, 임대인에게 통보 후 3개월이면 보증금을 언제든지 반환 받을 수 있어 이사하기가 수월 하다는 이점 때문에 임차인의 계약 갱신 청구권을 많이 사용하는 것으로 생각된다. 3. 계약 갱신 청구권의 감액이나 증액의 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 다시 받게 되면 새로운 권리자가 발생학 수 있기때문에 집이 경매로 넘어 갔을 때 새로운 확정일자를 기준으로 하기때문에 보증금을 전액이나 일부를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 것으로, 갱신 계약을 하더라도 확정일자를

1. 부동산 가격 결정 요인 중 하나는 수요와 공급 중 수요측면에서 전세가격 하락과 상승에 결정적 영향을 미칠 경우가 있는데 주택의 수요를 결정하는 전세 값이 변동을 일으켜 상승하면 갭 투자자들이 많아지고 전세 값이 하락하면 갭 투자를 할 여지가 없어지고 매매가격 하락요인이나 거래량 절벽 현상이 일어나게 된다.     2. 두 번째는 공급측면에서 매물이 증가하거나 감소할 때 부동산 가격이 변동하게 되는데 기존 집을 갖고 있는 사람들의 가격상승 기대감이 꺾이고 전세 가격이 빠져 하락하면 매매 가격도 하락하게 되고 일정 수준의 추가 하락전에 매도하려는 집 주인들의 매물로 공급이 급증하게 된다. 3. 우리나라 부동산 시장의 특징이 전세를 이용한 갭 투자자들이 실 거주 목적의 소유자들 보다 절반이상 차지하고 있어 부동산 가격의 상, 하락의 가격에 민감해 매물의 급상승이나 급감의 형태를 만들 수도 있어 시장 가격 예측에 변수로 작용하기도 한다. 4. 또 하나는 정부의 정책으로 가격이 하락하거나 상승, 또는 경착륙 등으로 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는데 환율변동과 금리인상, 물가변동 등으로 인한 경제정책으로 금리인상이나 부동산 규제와 세제 등 정책 변동으로 시장 방향이 완전히 바뀌거나 가격 변동이 정체되는 현상도 일어났다. 5. 정부 정책에 대한 역 반응인데 정부의 하락 부동산 가격 급락과 거래량 증가, 경착륙을 위한 부동산 규제와 세제, 대출완화 등을 정부는 완화정책을 내놓으면 부동산 시장 참여자 들은 앞으로 더 많은 규제완화나 대출완화를 기대해 더 거래를 늦추는 현상 나타나기 때문에 정부의 정책은 예상이 불가능한 시기와 부동산 정책이 있어야 할 것이다. 6. 부동산 가격이 지속적으로 하락한다 하더라도 거래량이 없으면 가격이 더 하락할 여지가 남아 있다고 보는 가운데 투자 목적인 매매가 수요가 먼저 거래가 일어나고 실 수요자들이 매수에 나서는 경향이 있으나 실 수요자들은 정부동산 가격이 더 하락할 기대심리와 정부의 완화정책과 지원정책을 요구하는 경향이 나타나 매수

1. 청년 목돈 마련 지원, 근로· 사업소득이 있는 만 19~34세 청년들이 월 70만원씩 5년간 납입하면 만기 시 5000만원의 목돈을 만들 수 있다. 월 납입금의 최대 6%를 정부가 보조한다. 가입 기간은 오는 6월부터 2025년 12월 31일까지다. 2. 금융상품 권유나 계약 시 설명의무 등에 대한 확인 방식이 전자서명 외에 휴대폰 인증, PIN 인증 등도 가능 해졌다. 기존에는 전자서명을 포함한 서명, 기명날인, 녹취로만 가능했으나, 지난달 8일부터는 전자금융거래법상 기준을 충족하는 안전성 신뢰성 높은 다양한 수단(휴대폰 인증, PIN 인증)을 활용할 수 있게 됐다. 3. 외화보험 상품에도 적합성 및 적정성 원칙이 적용된다. 외화보험의 경우 환율 변동 등에 따라 손실가능성이 있음에도 판매소 적합성 원칙 등을 적용 받지 않는다는 한계가 있었다. 금융당국은 지난달 8일부터 이런 문제점을 인식해 외화보험에도 적합성 및 적정성원칙을 적용해 금융소비자가 환위험을 명확하게 인지하고 필요한 경우에만 가입할 수 있도록 했다. 4. 네이버와 카카오 등 빅테크 등 전자금융업자의 수수료 관련 자율규제체계 확립 및 수수료 공시 등을 위한 가이드라인도 마련 시행됐다. 지난해 말 기준 등록 결제대행업자 141개사, 선불업자 73개사가 적용대상이다. 수수료 공시는 간편결제 거래 규모 기준 상위 10개사가 적용 대상이다. 이들은 전체 간편결제 거래 규모의 약 96.4%를 차지한다.  5. 이에 따라 공시대상 업체 10개사는 개별 업체 홈페이지에 수수료 산정기준 및 공시 서식에 따른 수수료율을 올해부터 반기 별(매년 2월말·8월말)로 공시해야 한다. 수수료 공시를 통해 업체별 경쟁이 촉진되면, 장기적으로는 수수료 인하로 소상공인의 수수료 부담이 경감되는 효과가 발생할 것으로 예상된다. 6. 금융 마이 데이터 정보제공 범위도 올 상반기까지 대폭 늘어난다. 기존 492개 정보 항목에서 은행, 보험, 카드, 금융투자, 공공 등 전 분야에 걸쳐 총 720개로 크게 늘어날 예정이다. 퇴직·

1. 정부는 금융시장 불확실성과 수출 부진 등으로 내년 성장률이 크게 둔화할 것으로 전망했다. 물가와 경기상황에 대비해 안정적으로 관리하겠다고 밝혔다. 특히 부동산 시장의 연착륙을 위해, 다주택자에 대한 세제와 대출 규제를 완화하고, 임대사업자 지원을 재개한다. 2.정부가 한국의 내년도 경제성장률을 1.6%로 전망했다. 올해 성장률 2.5%와 비교해 크게 낮은 수치로 잠재성장률에도 못 미치는 수준이다. "글로벌 통화긴축 등에 따른 금융시장 불확실성이 상존하는 가운데, 부동산 위축, 한계기업 리스크 등에 대한 우려도 커지고 있다. 이러한 어려운 여건하에서 내년 성장률은 금년 2.5%에서 1.6%로 비교적 크게 둔화될 것으로 전망된다.  3. "물가상승률은 3.5%로 올해보다 낮아지겠지만 취업자수의 경우 증가수가 전년대비 10만 명 수준에 그칠 것으로 예상되다. 이런 가운데 내년도 경제정책방향이 발표되었다. 추 경 호 경제부총리는 최근 대내외 경제 상황에 대응해 당분간 물가안정에 중점을 두고 안정적으로 관리하겠다고 말했습니다. 4. 추 경 호 경제부총리는 "거시정책은 당분간 물가안정에 중점을 두는 가운데, 리스크· 경기 등 거시경제 상황을 종합 고려하여 신축적으로 운용해 나가겠습니다. "정부는 긴축으로 인한 경기하강 위험에 대응해 상반기에 역대 최고수준인 65%의 재정을 조기 집행하고, 채권시장 안정을 위해 이미 발표한 50조 원 + a 규모의 유동성 지원도 신속하게 집행하기로 했습니다. 5. 이와 함께 최근 급속하게 얼어붙고 있는 부동산 시장에 대한 대책도 마련했습니다. 다주택자에 대한 세제와 대출 규제를 풀기로 했다. 8%, 12%의 다주택자 취득세 중과세율을 4%, 6%로 완화하고, 내년 5월까지 유예중인 양도소득세 중과배제를 1년 연장하기로 했다. 다주택자의 규제지역 주택담보대출비율을 현재 0%에서 30%까지 허용하기로 했습니다. 5. 임대사업자 지원 조치도 부활된다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대한 10년 장기 매입

1. 금을 사는 가장 저렴한 방법 - KRX 금 시장, 금에 투자하는 방법은 크게 두 가다. 실제로 금을 사거나 아니면 금 관련 상품에 투자하거나. 더 쪼개 보자면 △골드바를 사는 것 △한국거래소(KRX) 금시장을 활용하는 방법 △금 통장을 개설해서 돈을 넣는 방법 △금 펀드에 가입하거나 ETF 를 매수하는 것으로 나눠볼 수 있다. 1. 금값 더 오를까···금에 투자하는 가장 저렴한 방법은?  결론부터 얘기하자면 한국거래소 금시장을 활용하는 것이 가장 좋다. 자산에 투자할 때 신경 써야하는 것이 거래비용과 세금이잖아요. KRX 금시장을 통해서 매수하면 이 두 가지 비용을 아낄 수 있다.  2. 금값 더 오를까···금에 투자하는 가장 저렴한 방법은?  KRX 금시장은 현물 금을 바탕으로 한 거래 시장이다. 1g 단위로 투자가 가능하기 때문에 소액투자자들도 쉽게 접근할 수 있다. 주식시장과 비슷한 방식으로 금이 거래되는데, 실시간으로 금을 사고팔 수 있고 개장과 폐장 시간도 주식시장과 동일합니다. 증권사에서 금 현물 계좌를 개설해서 HTC내 MTS 로 거래하면 된다. 3. 증권사마다 수수료는 다르지만 온라인 수수료가 0.3% 아래에서 형성되어 있어 거래비용이 상당히 저렴합니다. 각종 세금도 면제됩니다. 매매차익에 대한 양도소득세, 부가가치세는 물론이고 관세(3%)도 면제되어 1g당 금 가격이 인하되는 효과까지 있습니다. 금 투자에 따른 소득은 금융소득종합과세 대상에서 제외된다. 매수한 금이 100g 이상이면 실물로 인출할 수 있습니다. 하지만 인출 시에는 개당 2만원 수준의 인출 비용이 들고 이틀정도의 시간이 걸립니다. 부가가치세 10%도 내야한다. 4. 일반 주식계좌로는 금 현물을 거래할 수 없다. 금 거래를 위한 통장을 따로 만들어야 합니다. 대부분의 증권사에서 비대면으로 개설할 수 있습니다. 단 KRX 금 시장 회원 증권사가 아닌 경우에는 금 현물 계좌 개설이 불가합니다. [계좌개설] 화면에서 [금 현물 계좌]를 선택하시면 나머지는 주식계좌 개설과 비슷합니다

ㅇ `23.1.30. (월)부 터 기존의 보금자리로의 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 특례 보금자리론을 1년간 한시 운영한다. ㅇ 대상 주택가격이 9억원 이하인 차주가, 소득제한 없이, 최대 5억원까지 LTV·DTI 한도 안에서 이용 가능하다. (DSR 은 미적용) ㅇ 시중 주 담대보다 낮은 금리를 1월말부터 적용(주택가격 6억이하&부부합산 소득 1억이하: 4.65~4.95%, 주택가격 6억초과 또는 소득 1억초과: 4.75~5.05%/차주특성별로 최대 90bp 우대 차감)하되 시장금리 상황, 주 금 공 가용재원 등을 감안하여 필요시 조정할 예정이다.   1. 특례 보금자리론 1년 한시 추진배경 필요성 1월 30일부터 접수 가능하다.   □ 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민· 실수요자 이자부담이 빠르게 증가하고 있다. □ 금리상승기 서민· 실수요자의 “내집 마련을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황이다. 2. 특례 보금자리론 주요 내용. 가. 지원 대상  □ ( 주택가격 ) 9 억원 이하 주택 이 대상입니다 . *     KB  시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 적용 □ (소득 ) 기존 보금자리론 (7 천만원 이하 ) 과 달리 소득제한은 없습니다 . *     다만 , 우대금리 적용 등을 위해서는 본인· 배우자 소득자료 증빙 필요 □    ( 자금용도 ) 구입용도 ( 주택구입 ) , 상환용도 ( 기존 대출상환 ) , 보전용도 ( 임차 보증금 반환 ) 총 3 가지 용도 로 구분됩니다 . □ (주택수 ) 무주택자 ( 구입용도 ) · 1 주택자 ( 상환 ‧  보전용도 ) 가 신청 가능합니다 . *      대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 처분 (2 년이내 ) 하는 것을 조건으로 취급 가능