증여, 부담부증여, 저가양도 최적의 증여 방법

 1. 부담부증여는 주택을 증여할 때 수증 자(받는 사람)가 그 주택에 대한 채무 즉 대출금이나 전세보증금 등을 승계하는 조건으로 증여하는 것인데 일반 증여하는 것과 부담부증여 통하여 증여하는 방법으로의 증여세 차익이 얼마나 되는지 계산하여 적은 금액의 세금으로 택하는데 이 때 발생하는 세금은 양도세와 증여세가 있다.

2. 부모님의 아파트 시세 16억짜리, 과거 10년 전 취득가액은 5억원, 전세보증금이 8억이 있을 때 증여를 한다면 16억 - 자녀공제 5,000만원 = 15억5,000만원, 증여세 약 4억4,620만원이라고 할 때, 부담부증여 시에는 과세 가액이 전세금 8억을 제외 한 8억이되고 자녀공제 - 5천만원을 공제하면 7억5천만원이 된다, 증여세는 약 1억6천 5만원이 되어 약 2억8천만원의 차익이 발생해 증여세가 절세가 된다.

3. 부모님이 2주택 중 한 체를 양도세는? 조정 지역이고, 시세 16억원 아파트 - 양도차익 5.5억 (전세보증금 8억 + 취득가액 5억의 1/2 2.5억), 과세표준: 5억5천만원, 양도소득세 산출세액: 약 3억4백만원 + 지방소득세: 3천4십만5,000원 = 약 3억3,000만원이 양도소득세가 나오고, 3주택 중 한 체를 증여하면 양도세가 약3억9,000만원이 된다.

4. 부모님이 비과세의 아파트라면 양도세가 없어 엄청난 절세지만 부모님의 주택이 2주택자 3주택자의 집이라면 양도소득세가 약 3억3천만원의 양도세가 발생한다면 여기에 위 자녀의 증여세 1억6천5백만원을 합산하며 약4억9,000만원이 되어 일반 증여 시의 약4억5천만원 보다 부담부증여 시가 약 5천만원이 더 세금이 크다.

5. 부담부증여 시 먼저 일반 증여 시 증여세와 부모님의 양도소득세 두 세액을 계산해 작은 세액의 증여 방식을 택해야 할 것이다. 그러나 부모님의 취득가액이 5억이 아니라 8억 10억 12억 등으로 올라 갈 수록 양도세는 줄어 들 것이다.

6. 부담부증여의 조건 4가지는? 1) 부담부증여일 현재의 채무여야 한다. 2) 담보된 채부인지, 3) 채무를 실제로 인하하는 지, 4) 채무상환 능력은 있는지, 4가지 조건이 만족되어야 부담부증여로 본다. 그러나 부모가 자녀에게 증여 후 전세입자로 전세계약을 하는 것은 인정되지 않고, 증여일 당시 채무가 존재하여야 하고 이후에 담보설정은 인정이 안되어 부채 증명원이나 임대차 계약서 등이 있어야 한다.

7. 미성년자도 부담부증여를 받을 수 있을까? 미성년자는 상환능력이 없어 부담부증여는 불가하며 미 성년자뿐 아니라 성인이라 하더라도 직장이나 상시 수입이 없는 자녀에게 부담부증여는 입증해야 할 경우가 높아 하지 않는 것이 좋다.

8. 부담부증여와 관련된 유익한 5가지는?               

1) 국세청은 부담부증여 시 인수한 채무를 수증자가 상환하였는지 2.3년 간격을 두고 사후관리를 한다는 것이다. 수증자가 채무를 직접 상환하였다는 증비서류를 갖추어 야하고 그렇지 못할 시 증여세가 발생할 수 있다는 것이다.

2) 부담부증여 시 취득세가 수증자의 증여 취득세와 부모님의 양도취득세로 두가지가 있다 부모님이나 자녀가 다주택자인 경우 취득세 중과되기 때문에 유의하여야 한다.

3) 증여세와 양도세를 미리 계산해서 월세와 전세, 양도세가 높은 경우 전세를, 증여세가 높다면 전세를 월세로 전환시켜 최적의 세금을 구하여 선택하는 것이 필요할 것이다.

4) 배우자나 직계존비속으로부터 주택을 증여 받아 5년 후 양도하면 증여 당시 평가액이 취득가액이 되어 양도소득세에서 절세효과가 발생하는데 5년 이내에 양도하게되면 당초 취득가액, 즉 증여자의 취득가액이 취득 가액이되어 엄청난 양도소득세를 부담하여야 하는데 2023년 10월부터 법 개정이 이루어 질 것인데 부담부증여는 10년의 기간을 고려하여 할지 말지를 선택하여야할 것이다.

5) 사전증여재산은 유류분 반환을 위해 재산에 모드 편입이 되는데 채무액은 유류분에서는 빼고 계산을 한다는 것이다. 부담부증여 시 떠안은 부채를 빼고 나면 증여 받은 재산이 줄어드는 효과가 있다.

9. 2주택자 부모님이 주택 1채를 부담부증여를 하게 된다면 부모님은 1주택자로 종부세 중과에서 벗어나 종부세에서 유리하고, 차후 상속세에서 유리할 것이며, 자녀가 무주택자라면 증여 후 부동산 가치가 상승에 대해서는 자녀의 재산으로 포함될 것이고 1세대1주택자 비과세 대상에도 포함될 것이다.