농지 사서 집 짓는 방법, 농지전용허가, 개발행위허가, 지목변경, 도로개설, 농지부담금, 성토, 정지 비용 계산

1. <농지전용허가> 시골이나 풍수, 풍경 좋은 곳에 집이나 어떤 건축물을 지으려면 지목이 대지이거나 건축물 건축이 가능한 땅 이어야 하는데, 처음부터 대지를 구입해서 전원주택을 짓는다면 수월하겠지만 농지 등을 구입해서 농지전용허가(개발행위)를 통해 지목을 변경하고 주택이나 건축물 지어야 하는데 농지전용허가(개발행위허가)의 절차와 사전과정이 필요합니다.

2. 먼저 지목변경은 건물을 지을 수 있는 땅은 지목과 상관없이 주변에 도로가 있고 그 지목이 변경 가능한지를 찾아야 하며, 보통 대지 또는 대지로 변경가능한 토지 이아야 하며 토지이용계획확인원의 지적. 임야도에 대 또는 도로조건이 맞아야 하며 전, 답, 과 같은 농지는 대로 바꾸기 위해서는 농지전용허가를 받아야 하며 이런 절차를 " 지목 변경 " "형질 변경 "이라고 합니다.

3. 농지전용허가<개발행위허가>: 농지에서 대지로 지목변경을 하기 위해서는 농지전용허가를 받아야 하면, 지목변경을 위해서는 개발행위허가에 필요한 서류는 건축도면 등 건축허가를 위한 관련 서류를 제출하여야 합니다. 토지를 먼저 구입한 후 내가 원하는 건축 설계를 하여 토지형질변경허가(농지전용허가) 신청과 건축 허가를 함께 진행해 건축이 완공되면 건축물대장이 나고요 사용승인이 떨어지면 대장에 기재해 건축물이 있다 라는 것을 증명되게 됩니다.

4. <지목변경>건축이 완료되고 건축물대장이 나와 완료되면 이 땅의 형질은 기존에 했던 밭농사 짓는 전이나 건물이 없던 농지가 아니라 대지가 되는데 지목변경을 처음부터 하는 게 아니라 모든 행정 절차가 끝난 후에 신청, 행정 자동 처리가 아니라 본의 신청으로 지목이 변경되는 것인데 신청하지 않고 보존등기만 하는 경우, 토지 위에 건축물이 있는데 전이나 답, 과 등으로 되어 있는 경우도 있습니다.

5. <매입할 토지 공부 열람> 먼저 등기부등본을 떼어 보며 보존등기로 소유권자를 확인할 수 있고 지목, 면적, 접수일, 근저당 등을 확인할 수 있으며, 토지대장은 토지의 전이력을 확인 할 수 있고, 토지이용계획확인원에서 지목, 면적, 용도 지역, 지구 및 도로가 접해 있는지를 알 수 있는데, 농림 지역이고 지목이 전인 농지를 매수해서 개발행위허가를 신청하고 건축을 다 짓고 나면 마지막으로 지목이 대지로 바뀌는 과정을 거치게 됩니다.

6. <농지부담금>마지막으로 기존의 전이 개발행위허가와 건축행위로 어떤 부가가치 일어나게 되는데, 땅 가격이 올라 갔거나 개별공시지가(재산세 기준 가격) 1 제곱미터 당 10,000원이었던 개별공시지가가 제곱미터 당 18,000원으로 변경되어 재산가격이 올라 세금도 상승하게 되고 또한 본인의 부동산 가격도 올라가기 때문에 이 농지 대신 다른 어딘 가에서 농지를 다시 만들어야 되기 때문에 부담해야 하는 농지전용부담을 공시지가의 30%를 내게 됩니다.

7. <도로 확보>건축허가 조건의 기본은 도로가 접해 있거나 접할 가능성이 확보되어야 주택이나 상가, 공장, 창고 등 개발행위허가와 건축이 가능하며 지적도에 도로가 분명하게 표기되어 있지 않으면 건축이 불가하면 최소한 토지 이용 계획 확인원을 확이 하여야 하고, 담당 공무원 상담은 무조건 해야 하며 필수인데 마지막 건축행위는 확인했으나 지자체에서 허가를 내주지 않으면 의미가 없어 토지매입 전에 꼭 지자체의 담당공무원의 확인 상담을 하셔야 합니다.

# 도로가 없는 맹지인 경우 인접 도로까지 내 토지와 2 미터 이상의 도로를 확보하여야 개발행위허가를 받을 수 있어 인접 토지주와 진입로 확보를 위한 토지 추가 매수나 지역권 설정이 필요하고 때로는 소유자와 토지이용승낙서를 작성하여 개발행위허가를 받을 수 있습니다.

8. <측량 및 토목설계> 토지 측량을 하여 정확한 경계나 면적 등을 확이하고 토지를 높이를 높이거나 깎아서 평탄 작업 등을 측량사무소를 통해서 하게 되는데 지급할 대행수수료를 포함해서 분할 측량비용과 토목설계비용은 300평 이하일 경우 400만원 내 외고 300평 이상일 경우 평당 15.000원 정도로 계산하시면 됩니다.

9. <주택설계> 주택설계도의 경우 건축설계사무소에 맡기면 평당 12~30만원까지 차이가 많이 나며 건축 인허가 비용이 포함되는지 여부에 따라서도 차이가 나며, 한국 농어촌공사에서 농촌경관 주택 표준설계도를 이용하면 무료로도 가능하지만 일반적으로는 배치도와 오/폐수 라인 도면 등을 작성해서 제출하기가 개인 은 어려워 의뢰하는 경우가 많습니다. 본인이 원하는 집을 지을 수 있고 행정절차 대행까지 설계사무소에 맞기는 경우가 많습니다.

10. <농지보전금> 계산 방법: 전용 면적(제곱미터) * 제곱미터 당 개별공시지가 * 30%.

예 1)200평이라면? ->약 660제곱미터(200평) * 제곱미터 당 공시지가 30,000원 * 30% 

     = 5,940,000원이 되고.

예 2) 제곱미터 당 개별공시지가 170,000,000원이라면? (제곱미터 당 170,000,000원 * 30%)         = 51,000원(50,000원 상한금액 50,000원) * 660제곱미터 * 0.3% = 9,900,000원이 됩니다.

* 1 제곱미터 = 5만원 -> 3.3제곱미터(1평) =165,000원이 되고.

   일반적으로 평당: 165,000원이라고도 현재에서 사용됩니다.

* 1평: 165,000원, 10평: 1,650,000원, 100평: 16,500,000원, 결국 200평: 33,000,000원이 됩니다.

11. <성토비용 계산> 면적(가로*세로) * 높이 = 총 면적 ÷ 10제곱미터 = 필요 대수 * 대당 5만원.

예 1) 200평(660제곱미터) 일 경우: 면적 660 * 1메타 = 660 ÷ 10제곱미터(약3평) = 66대 * 5만원 = 3,300,000원이 성토비용이 됩니다

# 여기에 정지 작업을 위해 필요한 중장비 비용까지 추가 부담해야 할 경우, 농지전용부담금 개별공시지가 30%와 성토비용과 정지작업 비용을 포함해 매입 토지 가격을 기준 및 고려하셔야 합니다.