확정일자 다시 받지 마세요: 역 월세, 감액, 증액, 계약 갱신 청구권, 전세 계약서, 이사

 1. 전세 기간 중 계약 연장을 위하여 증액하거나 감액, 역 월세 갱신계약을 하는 경우에 확정일자를 다시 받아야 하나, 받지 않아도 되는지, 부동산 시장 상승기에는 증액을 많이 하고 하락기에는 감액을 많이 하는데 이 때 확정일자를 다시 받게 되면 새로운 확정일자를 기준으로 우선 변제권이 새로이 발생하기 때문에 그 사이 새로운 권리자가 발생할 수 있어 각별이 주의 하여야 한다.

2. 부동산 값 상승 시에는 증액하는 경우가 많았으나 최근 하락기에는 감액 계약서를 작성하는 경우가 동일조건 연장 보다 감액갱신이 훨씬 많아졌고 이때 계약 갱신 청구권 사용되고 있다는 것인데 계약 갱신 청구권은 주택임대차법의 취지는 보증금과 월차임 5% 제한으로 임대인의 증액청구권을 제한하고 임대인의 과도한 부담을 덜어 주기 위한 규정인데, 집값이 하락하는 부동산 시장 우 하향 시기에 가격이 더 떨질 것을 기대해 임차인들이 계약 갱신 청구권을 사용하고 있다.

ㅇ 임차인들의 이 같은 심리는 지속되는 매매가와 전세가 모두 하락하는 위험 해지용으로 사용되는 경향인데, 임차권 계약 갱신권을 감액 시에도 사용하는 이유는 임차인은 재계약을 하더라도 언제든지 계약해지 할 수 있어 이사 갈 수 있는 장점이 있고 전세 보증금 이하로 깡통 주택의 피해를 헤지 하려는 안전 방안으로 사용하는 것으로 생각된다.

ㅇ 임차인들의 계약갱신 청구권 사용의 장점은 차후 재계약으로 인한 기간 2년을 지켜야 하지만 청구권 사용으로 언제든지 해지권을 사용할 수 있고, 임대인에게 통보 후 3개월이면 보증금을 언제든지 반환 받을 수 있어 이사하기가 수월 하다는 이점 때문에 임차인의 계약 갱신 청구권을 많이 사용하는 것으로 생각된다.

3. 계약 갱신 청구권의 감액이나 증액의 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 다시 받게 되면 새로운 권리자가 발생학 수 있기때문에 집이 경매로 넘어 갔을 때 새로운 확정일자를 기준으로 하기때문에 보증금을 전액이나 일부를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 것으로, 갱신 계약을 하더라도 확정일자를 받아 두는 것이 관공서 공시력을 의지하여 안전하다고만 생각해서는 안된다는 것이다.

4. 갱신계약 시 증액이나 감액한 계약서는 확정일자의 새로운 일자 기준이어서 다시 확정일자를 받는 기간, 계약서 작성일자와 새로운 확정일자 사이에 다른 권리자가 들어 올 수 있어 조심해야 한다는 것인데, 증액의 계약서는 주의하여 다시 받는다 하여도 감액 계약서는 다시 확정일자를 받는 것은 아무런 이득이나 실익이 없어 보인다. 

5. 확정일자를 다시 받지 않고 기존 계약서에 변경계약서라고 쓰고 집 주인의 인감도장, 중개사무소를 통할 시 중개사 인장을 찍어 놓으면 족하고, 감액이나 증액 계약서의 확정일자를 다시 받는 것은 신중해서 할 것으로 보이고, 최근 역 월세 계약을 하는 경우가 많이 있어 확정일자를 다시 받아야 하나라는 세입자들의 고민이 있는 것으로 보인다.

6. 역 월세는 집주인이 보증금 감액 만큼 년 이자를 세입자에게 주고 갱신계약을 하는 것을 말하는데 이때도 확정일자를 다시 받는 것보다 기존 계약서에 변경계약서라고 쓰고 월세를 기록하여 인감도장을 찍어 놓으면 충분하다. 새로운 문제 발생은 월 차임인데 차임은 임대인이 임차인에게 받는 것 인대 역으로 임차인이 임대인에게서 받아 임차인의 소득세 부과 여지가 있고, 또 하나는 임대인이 연체를 하게 되면 어떻게 되냐는 이자를 일년분을 일시에 지금 특약으로 하는 것이 좋을 듯 하다.

7. 부동산 급락 시 임차인이 임대인에게 보증금을 반환할 수 있는지를 임대인에게 재무 능력 확인하는 경우가 잦아 져, 재직증명서, 세금 환납 증명, 임차인 보증금 현황 열람 등을 요구하는 추세이며 정부의 법적 뒷받침으로 관계법 제정에 있는 것을 보인다.