ㅇ `23.1.30. (월)부 터 기존의 보금자리로의 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 특례 보금자리론을 1년간 한시 운영한다.
ㅇ 대상 주택가격이 9억원 이하인 차주가, 소득제한 없이, 최대 5억원까지 LTV·DTI 한도 안에서 이용 가능하다. (DSR 은 미적용)
ㅇ 시중 주 담대보다 낮은 금리를 1월말부터 적용(주택가격 6억이하&부부합산 소득 1억이하: 4.65~4.95%, 주택가격 6억초과 또는 소득 1억초과: 4.75~5.05%/차주특성별로 최대 90bp 우대 차감)하되 시장금리 상황, 주 금 공 가용재원 등을 감안하여 필요시 조정할 예정이다.
1. 특례 보금자리론 1년 한시 추진배경 필요성 1월 30일부터 접수 가능하다.
□ 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민· 실수요자 이자부담이 빠르게 증가하고 있다.
□ 금리상승기 서민· 실수요자의 “내집 마련을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황이다.
2. 특례 보금자리론 주요 내용.
가. 지원 대상
□ (주택가격) 9억원 이하 주택이 대상입니다.
*
KB 시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용
□ (소득) 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다.
*
다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인· 배우자
소득자료 증빙 필요
□ (자금용도) 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차 보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분됩니다.
□ (주택수) 무주택자(구입용도)·1주택자(상환‧ 보전용도)가 신청 가능합니다.
*
대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년이내)하는 것을 조건으로 취급 가능
나. 지원 내용.
□ (대출한도) 최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.
ㅇ
(LTV) 최대
70%* (생애최초
주택구입자**: 80%) 내에서만 취급됩니다.
* 非아파트(연립・ 다세대・ 단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가
차감
(단, 실수요자 요건(주택가격 8억원, 소득 9천만원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)
** 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우
ㅇ
(DTI) 최대
60%* 내에서만 대출이 취급됩니다. (단, DSR 미적용)
*
규제지역의 경우 10%p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)
<특례 보금자리론 LTV・DTI 적용안 >
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구 분
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LTV*
|
DTI
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규제지역 외 지역,
실수요자 요건 해당
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아파트
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70%
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60%
|
|
기타주택
|
65%
|
|
규제지역
|
아파트
|
60%
|
50%
|
|
기타주택
|
55%
|
*
단, 생애최초 주택구입자의
경우 지역별‧ 주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60% 일괄 적용
(만기)
10·15·20·30·40·50년* 6가지 만기가 존재합니다.
*
만기 40년(만39세 이하 또는 신혼부부혼인7년이내), 만기 50년(만34세 이하 또는 신혼부부)
□ (금리) 대출 기본금리는
우대형*(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)}으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용함.
(매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여
대출 기본금리 조정)
*
주택가격 6억이하 & 부부 합산소득 1억이하인 차주
<특례 보금자리론 기본금리 (단위: %)>
|
만기
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10년
|
15년
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20년
|
30년
|
40년
|
50년
|
|
우대형
(주택6억↓&부부소득1억↓)
|
4.65
|
4.75
|
4.80
|
4.85
|
4.90
|
4.95
|
|
일반형
(주택6억↑or부부소득1억↑)
|
4.75
|
4.85
|
4.90
|
4.95
|
5.00
|
5.05
|
ㅇ (우대금리) 저소득청년* 우대금리(10bp)를 신설하였으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능합니다.
*
만39세 이하 & 주택가격 6억원 이하 & 부부 합산소득 6천만원
이하
※ 우대금리= 아낌 e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적 배려 층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp)
⇨
우대금리 적용시 3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될
수 있음
< 특례 보금자리론 우대금리 적용 안 >
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구 분
|
상 세 요 건
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우대금리
|
중복적용
|
|
주택가격
|
소득
|
|
아낌e주1
|
9억원
|
|
10bp
|
○
|
|
(新)저소득청년
|
6억원
|
6천만원
|
10bp
|
최대 80bp
|
|
사회적배려층주2
|
6천만원
|
40bp
|
|
신혼가구주3
|
7천만원
|
20bp
|
|
미분양주택
|
8천만원
|
20bp
|
주1) 전자약정 및 등기 시 우대금리 주2) 한부모‧ 장애인‧ 다문화‧ 다자녀가구 우
대 금리(다자녀가구
소득기준은 7천만원) 주3) 혼인신고일부터 7년이 도고하지 않은 부부(결혼예정
자 포함)
□ (중도상환수수료) 기존 주 담 대*를 특례 보금자리론으로 갈아타는 경우 뿐 아니라 추후 특례
보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 면제될 예정이다.
*
기존 주 담 대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈 페이지・ 모바일
앱을 통해 ‘특례 보금자리론 승인내역 확인서’ 를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출 필요
다. 특례 보금자리론 지원 규모.
□ 특례 보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조원*입니다.
*
‘23년 주 금 공 공급목표(44조원) = 특례 보금자리론(39.6조원) + 디딤돌대출(4.4조원, 유동화방식)
3. 신청 방법 등 차주 유의 사항.
가. 특례 보금자리론 신청 방법
□ 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사
홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트 주택
금융 앱을 통해 신청이
가능합니다.
나. 차주 유의 사항
□
(대출금액) 대출가능금액*은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고
려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.
* 예시1) 5억원 아파트의 경우 3.5억원 대출가능 = Min[3.5억원(5억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
예시2) 8억원 아파트의 경우 5억원 대출가능 = Min[5.6억원(8억원×LTV70%), 대출한도 5
억원]
□ (1주택 유지) 대출 기간 동안 1주택 유지조건*이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2
주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례 보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다.
추가주택 취득 여부를 정기적(매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6개월) 내
처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용 제한
특례 보금자리론 일반 사항.
1. 특례 보금자리론은 어쩐 정책금융 상품인지?
□특례 보금자리론은 금리상승기에 서민· 주택 실수요층이 이자상승 불안없 이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품임.
시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용가능.
- 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9%p 낮은 금리*의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용할 수 있음.
* 4대 시중은행 주 담 대 평균금리 범위(‘22.12.31~’23.1.6): 5.04~5.54%.
— 특례 보금자리론 예상 평균금리(우대형 기준, 대출기본금리-우대금리): 4.65%
내집 마련· 기존대출 상환· 전세금 반환 등 다양한 용도로 활용가능.
- 특정목적(예: 대환 대출)으로 활용이 제한되었던 기존 우대상품(안심전환대출)과 달리 자금용도 제한없이 다양한 용도(주택구입· 대환· 전세금반환)로 활용가능.
→ i)서민· 실수요층의 내집 마련 기회를 제공(주택구입), ii)가계부채의 질적구조 개선(대환대출: 변동→ 고정금리), iii)전세세입자의 원활한 이주 지원(전세금반환) 등 다양한 경제적 효과가 기대됨.
사회적 배려가 필요한 계층 등을 보다 두텁게 지원
-저소득청년 금리우대(0.1%p)를 추가하였으며, 신혼부부, 한부모· 장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층에 대해 0.2~0.4%p 추가적인 금리우대 제공
2. 주택금융공사에서 운영하는 ㅇ 타 정책 모기지 상품(보금자리론, 적격대출 등)은 특례 보금자리론 출시 후에도 계속 지원되는가?
특례 보금자리론이 기존 정책모기지(보금자리론· 적격대출)의 지원대상
(9억원이하 주택 등)을 포괄하여 장기· 저금리로 자금을 공급하는 만큼,
ㅇ 특례 보금자리론 신청이 개시되는 1.30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청· 접수는 받지 않음(1년간 한시)
<정책모기지 비교 >
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상품
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현행(~‘23.1.29)
|
개편(‘23.1.30~)
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보금자리론
|
적격대출
|
특례 보금자리론
|
|
주택가격
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6억원
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9억원
|
9억원
|
|
대출한도
|
3.6억원
|
5억원
|
5억원
|
|
소득한도
|
7천만원
|
없음
|
없음
|
|
금리
|
4.75~5.05%
+우대금리 적용
|
5.05~6.391) %
|
우대형: 4.65~4.95% 일반형: 4.75~5.05%
+우대금리 적용
|
1) 1.2일 기준 적격대출 금리 상단
3. 특례 보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는?
□ 특례 보금자리론은 금리상승기 서민· 실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이며,
ㅇ 향후 시중금리· 자금상황, 가계부채 추이, 서민· 실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획.
4. 특례 보금자리론 신청부처 실제 대출 실행까지 얼마나 소요되는지?
□ 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능함.
5. 신청 접수 가능일 1월 30일부터 1달내에 자금이 필요한 경우에는 특례 보금자리론을 이용할 수 있는지?
□ 대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1.30) 부 터 1달이내 자금이 필요한 경우 특례 보금자리론 이용은 어려움.
□ 동 기간내 자금이 필요한 이용자는 1.30일 전에 기존 정책모기지
(보금자리론· 적격대출)를 신청해 지원받을 수 있음.
6. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례 보금자리론을 동시에 이용할 수 있는지?
□ 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능
※ 디딤돌대출 지원 요건: 주택가격 5억원 이하, 부부 합산 연 소득 6천만원 이하 등
ㅇ 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도*까지 대출이 이뤄지고,
* 일반차주 2.5억원, 생애최초주택구입 3억원, 신혼가구 4억원
ㅇ 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례 보금자리론을 나머지 필요 금액만큼 신청하여 지원받을 수 있음
특례 보금자리론 자격 요건 관련.
1. [주택 요건] 주책가격 9억원 이하 판단 기준은?
□ 시세가 있는 아파트는 ➊KB 시세> ➋한국부동산원 시세> ➌주택 공시가격> ➍감정평가액 순으로 적용
ㅇ 시세 및 공시 가격이 없는 신축 아파트는 ➊분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지
않은* 경우 ➋감정평가액**을 적용자모집공고문) 상 300세대 미만 또는
대출실행일이 (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우.
** 주 금 공과 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가
* 예) 규제 지역이거나 분양계약서(또는 입주가서만 인정.
(선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 HUG 와 협약을 체결한 감정평가자의
감정평가서만 인정)
□ 非아파트(연립주택, 다세대주택, 단독주택)는 ➊주택 공시 가격> ➋감정평가액 순 으로
적용하되, 차주가 원할 경우* 감정평가액 적용 가능.
* 주택공시가격으로 대출한도가 부족한 경우.
2. [주택 요건] 오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용이 가능한가?
□ 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택 법」 상 주택이 아닌 준주택은
특례 보금자리론 이용 불가.
3. [주택요건] 본 건 담보 주책 외 분양권, 입주권을 가지고 있는 경우에는 이용이 부가능한지?
□ 분양권· 조합원 입주권도 보유 주택수에 포함되어 특례 보금자리론 이용이 원칙적으로
불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능.
4. [주택 요건] 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있는지?
□ 특례 보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지됨.
ㅇ 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며,
ㅇ 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용 불가.
5. [소득 요건] 반드시 부부 모드 소득 증빙을 해야 하는지?
□ 차주 본인의 소득 증빙만으로도 대출이용 가능
□ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부 합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득 증빙이 필요
* 우대형(1억원)·저소득청년(6천만원)·사회적 배려 층(6천만~7천만원) 등.
6. [소득 요건] 폐업 또는 실적, 휴직 중인 경우에도 이용이 가능한지?
□ (폐업 또는 실직) 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사 가능. (단, 폐업 또는 실직 사실 확인 필요).
□ (휴 직 자) 휴직 직전 연간 소득으로 심사.
7. [소득 요건] 개인회생 또는 신용회복 중인 경우에도 신청이 가능한지?
□ (본인) 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록되어 있는 경우 신청 불가. (단, 해제정보가 있는 경우 신청 가능).
□ (배우자) 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부 합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 배우자 소득 증빙 필요시 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우 신청 불가.
8. [기 타] 배우자가 받은 기존 대출도 특례 보금자리론으로 상환할 수 있는지?
□ 차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존대출도 특례 보금자리론으로 상환 가능.
9. [기 타] 외국인도 특례 보금자리론 이용이 가능한지?
특례 보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능.
ㅇ 국내에 주민등록을 한 재외국민*과 국내 거소신고를 한 외국국적 동포**의 경우 이용 가능. (배우자의 국적은 무관)
* 「주민등록법」 제10조의2에 따라 국내에 주민등록을 한 재외국민.
** 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제7조에 따라 제안 사항 없음 한 외국국적동포.
특례 보금자리론 지원내용 관련.
1. [우대 지원] 생애 최초 주택구입자는 어떤 혜택이 있는지?
생애최초로 주택을 구입하는 경우에는, 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화*하여 적용
* LTV: (일반)70% (규제지역)60% → (생애최초구입자)80% (규제지역 무관)
2. [금리] 매월 기본금리 조정 등으로 대출신청시점과 실행시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되는지?
□ 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용.
□ 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단.
3. [금리] 대출실행 이후 주택가격이 하락하여 우대금리 요건을 만족하는 경우 우대금리 적용이 가능한지?
□ 주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용.
□ 따라서, 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락하여 우대금리 요건에 해당하더라도 우대금리는 적용되지 않음.
4.[상환 방식] 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지?
□ 특례 보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가.
5. [상환 방식] 체 증 식 상환방식을 이용할 수 있는지?
□ 만 40세 미만*인 차주는 체 증 식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출**시에는 체 증 식 상환방식을 이용할 수 없음.
* 低연령 차주는 시간이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체 증 식 상환을 허용.
** 긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체 증 식 상환을 배제.
6. [대환] 정책 모기지 상품도 대환이 가능한지?
□ 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례 보금자리론 이용이 가능함.
7. [대환] 기존 대출잔액 이상으로 대환 금액을 신청할 수 있는지?
□ 상환용도 특례 보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없음.
* 기존 주 담 대 잔액 ➋LTV 70%, DTI 60% ➌최대 한도 5억원 중 가장 작은 금액까지 대출가능.
8. [대출] 대환용도로 사용한 경우 중도상환수수료가 부과되는지?
□ 특례 보금자리론이 대환용도로 원활히 활용될 수 있도록, 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료는 모두 면제됨. (디딤돌 대출 제외)
□ 아울러, 특례 보금자리론을 이용하는 도중 시중금리가 하락하여 특례 보금자리론을 他대출로 대환 하려는 경우에도 중도상환수수료가 면제됨.
