아파트, 오피스텔 분양권 전매, 주택 수 포함과 비과세 요건

분양권이 주택 수에 포함이 되질 않다가 2021년 이후부터 비과세판단 시, 중과 여부 판단 시, 청약요건 판단 시, 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함이 된다.

1. 청약요건은 원칙적으로 무 주택자만 청약이 가능해 청약요건 판단할 때 예전에는 분양권이 주택 수에 들어가지 않았다. 본인이 이미 당첨이 되어서 분양권 하나를 가지고 있다면 이 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 분양권을 여러 개의 전매가 가능해 투기로 이어져 사회적 문제로 이슈가 되었다.

 2018년12월11일부터 계정이 되어 2018년 12월 10일 이전의 분양권은 청약요건 판단할 때 주택 수에 포함이 안되어 한번 더 당첨을 받을 수 있었고, 2018년 이후 분야권을 취득한 사람들은 주택 수에 포함되어 청약 자격이 없어지게 되었다.

일명 "줍 줍": 미분양 아파트는 청약 시 현재도 주택 수에 포함되지 않는다. 미 분양 해소를 위한 규제완화라 볼 수 있다. 분양권은 전매 시 단기 양도세율 1년내 70%, 1년이상 완공. 등기전까지 60%고 지방소득세 10%가 추가되어 다운 계약서가 아니고 서는 사실상 피를 챙기기는 어려운 구조에다 혹 분양권 보유 시 본인 기존 주택을 양도 시에 비과세 혜택이 사라질 가능성도 있어 유의하여야 할 것이다.

1) 종전 주택 하나를 보유 중에 2021년 3월에 분양 하나를 샀다가 2022.5.1에 6,000만원의 피를 받고 양도세 3,600만원을 제외한 2,500만원 정도를 남기고 팔고 개인 이사해야 할 사정이 생겨 2개월 후 종전 주택은 1가구 2주택 비과세로 생각해 팔아 신고를 했는데 세무서에서 비과세가 아닌 니 양도소득세 신고를 하라는 것이다.

21년 1월1일 이후부터 주택수에 포함시키겠다 규정 이후 2.2년.5.1일에 분양권을 팔아 2주택이되어 양도소득세 신고 대상이 되었던 것이다. 즉 분양권 양도 이후 다시 2년 보유 후 종전 주택을 팔았 서야 하는데 2개월이 지난 후에 종전 주택을 팔아 1가주 2주택이 되었던 것이다.

2)종전 주택이 1주택이면서 2년 이상 보유 주택이라면, 보유기간별 4%, 거주기간 될 4%, 만약에 종전 주택에서 계속 거주한다면 장기 특별 공제는 최대 80%까지 공제가 가능하며, 12억까지 가능한 비과세 적용은 받지 못 한다. 최종 주택 보유기간 2년을 꼭 지켜야 하고 그렇지 않으면 종전 주택의 비과세 혜택이 사라져 유의하여야 한다. 

 분양권을 21년 1월1일 이후 취득하면 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지만 그 이전에 분양 받은 것은 주택 수에 포함되지 않는다.

2. 오피스텔의 분양권도 주택 수에 포함이 되는지? 아파트 분양권을 21년 이후 취득하면 비과세, 중간 보유, 취득세, 청약요건 판단 시 주택 수에 포함 된다, 하지만 아직 주택용으로 사용은 하고 있지만 오피스텔은 건축법상 업무용 시설 건축물로 분류되어 주택수에 포함되지 않고 있다. 즉 완공 전에 업무용으로 사용될 것인지 주택용으로 사용될 것인지 분양권 상태에서는 알 수 없다는 것이다.

오피스텔 분양권은 규제 대상 분양권이 아니다.  분양권을 먼저 사고 판 다음 종전 주택을 팔면 보유 기간 인정이 된다는 것이다. 오피스텔 분양권은 사고 팔아도 본인 집 양도세 영향을 주지 않는다.

3. 종전 주택을 보유 중에 분양권을 취득하면 3년 안에 종전 주택을 팔면 비과세 혜택을 받고 신축 주택이 완공되고 나서 공사 지연 등의 입주가 늦춰지게 되는 경우 입주 후 2년 안에 팔면 종전 주택 비과세를 해주고 다음으로 사후관리로 들어가 준공된 신축 주택으로부터 2년 이내에 전 세대원이 전입을 해서 그 집에서 1년이상 계속 거주를 해야 한다.

* 1 주택 취득 일년 이후, 분양권 취득 일로부터 3년 이내에 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있고, 1가구 1분양권 특례로 3년이내 처분 시 비과세 혜택을 받을 수 있다는 말이다. 그리고 분양 아파트가 공사 지연 등 입주가 불가능한 경우 사후관리로 들어가 입주가 가능한 일로부터 2년이 더 연장되어 비과세 혜택을 받는다는 것이다. 이 때 입주 가능한 일로 전세 대원이 이사하여 1년 이상 계속 살아야 한다.