신탁전세사기, 빌라사기, 깡통전세사기, 이중계약, 중복계약, 매매 근저당권 사기

1. 깡통전세사기: 전세보증금 보다 매매가격이 낮아 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 깡통전세 유형은 2가지로 나누어 볼 수가 있는데 고액 전세금 유형과 선순위 세금이나 권리가 과다한 유형이 있다.

1) 고액 전세금 유형: 부동산 경매 절차는 최저매각가격 이상으로 입찰해야 유효하고 이 가격은 감정가액을 말하는데 보통 시세 가액의 8~90%고 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰가격을 낙찰가율이 100%를 넘으면 감정가액보다 비싸게 경매가 됐다는 것이고 낙찰가율 보다 낮다는 것은 감정가액 보다 낮게 낙찰되었다는 것이다. 

a. 최근 1년 2022년 8월까지 동안 낙찰가율은 90~95% 정도로 추정할 수가 있는데 부동산이 경매를 통하면 감정 평가할 때 시가의 8~90%로 한번 깎이고 그 상황에서 낙찰가율이 9~95%로 한번 더 깎이게 된다, 결국 낙찰되는 금액은 시세의 70~80%가 되어 전세보증금이 시세의 7~80%를 넘게 계약되었다면 부동산이 경매되었을 때 보증금을 다 받지 못하는 상황이 되어 깡통전세, 깡통주택이라고 한다.

b. "세 모녀 사건" 신축 빌라나 오피스텔 같은 경우 임대인이 임차인에게 부동산 가격을 150% 정도라고, 비교사례가격 찾기가 어려움을 이용해 높은 가격으로 전세계약을 체결하는 경우가 사기의 전제 조건인 셈이다, 예로 실제 시가가 1억인 오피스텔을 세입자가 사기꾼에게 속아서 이 빌라의 시가를 1억5천만원으로 잘 못 알고 80%의 전세금으로 1억2천만원 전세계약을 하게 하고, 원래 시세는 1억으로 80%이면 8천만원만 주고 계약을 하면 되는 상황이었는데, 그 차액이 4천만원이 발생해 부동산 경매하면 시가 1억의 7~80% 받는다고 치면 낙찰가격이 약 8천만원 정도이고 1억2천만원 전세보증금으로 계약을 해서 4천만원을 손해를 보게 만드는 것이다.

# 이런 깡통전세사기를 당하는 이유는 신축 빌라나 신축 오피스텔의 시세를 비교 사례가 없어 집값을 추정하기 어렵고 부르는 게 값이라는 식이다. 공인중개사나 부동산 어플을 이용하여 발 품을 팔아 여러 가격을 입수해 평균가격을 시세로 추측할 수밖에 업서 그 위험성을 알면서도 전세계약을 막을 수가 없는 어려운 사정이다.

2) 깡통전세사기 유형 둘: 선순위 세금이나 권리가 과다한 유형인데 집이 경매로 넘어가면 배당을 받게 되는데 전입신고와 이사 점유로 대항력. 확정일자의 우선 변제권으로 등기부상과 전입세대 1순위를 확보하면 경매 시 전세입자는 몇 번째로 배당을 받을까 하면 결론은 5순위 배당을 받게 된다. 대항력 있는 임차권, 전세권자라 하더라도 법원 경매 배당순서가 있는데 1순위가 경매비용, 2순위가 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비), 3순위가 소액임차인의 보증금 중 일부 최우선변제 권, 4순위가 당해 세(집행 목적물에 부과된 국세, 지방세, 가산금), 5순위가: 근저당 및 전세권 등에 담보된 채권, 확정일자부 임차인

# 사실 위의 1~3순위 까지는 임차인이 보통 사람인 경우 아무리 발 품을 팔아도 알 수가 없는 사항들이다. 경매비용이 얼마인지, 체납 세금이 얼마인지, 시설보수 비용 같은 것은 집주인도 모르고 중개사도 모르고 임차인은 더더욱 알기가 어려운 사항들이다. 그래서 오래전부터 중개업 협회에서 국회 법안발의 시 임대인에게 임대차현황보고서나 세금 완납증명서를 임대인에게 요구할 수 있는 법 제정을 요구하고 있으나 이루어 지고 있지 않은 상황에 "23년 올 국세 및 지방세 등 완납증명서를 별다른 사정이 없는 한 임대인은 제공, 동의하여야 한다" 로 법제정을 앞두고 있다. 또 4순위 당해 세 국세의 상속세, 증여세, 종부세의 법정기일이 임차인의 확정일자 보다 늦은 경우 전세보증금을 선 지급 후 세금 수령으로 법이 통과되었다.

# 선순위 권리자가 많은 깡통전세를 당하지 않으려면 계약 전에 등기부등본 등을 꼼꼼히 확인해서 선순위 권리가 있는지 없는지 확인하고 계약을 하였다면 이사 후 즉시 전입시고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선 변제권을 취득하여야 한다.

2. 잔금날에 매도나 근저당 설정하는 유형: 법률적으로는 임차인과 임대인은 임대차계약을 체결한 채권자로 물건을 보유한 제3자인 소유권자나 근저당권자에게 대항할 수 없어 임대차 보호법은 세입자가 대항요건을 먼저 잦추면 제3자인 물건자에게 대항할 수 있는 대항력을 인정하는 것인데 집주인이 제3자에게 매매를 한다 거나 근저당권을 설정하게 되면 임차인은 그 이후에 대항력을 갖추더라도 물권적 효력이 제3자에게 대항을 할 수가 없게 된다. 

예로 집주인이 전세계약을 하고 잔금. 이사날에 매매나 근저당권을 등기 신청을 하게 되면 그 당일에 소유권이전이 되고 근저당권 신청 시도 당일에 접수, 등기가 날짜가 된다. 그러나 임대차보호법의 전입과 이사로 대항력은 "그 다음날 0시"에 발생한다고 규정되어 있어 집주인이 매매나 근저당권 사기를 가능하게 되어있는 것이다.

"세 모녀 사건 "이나 "빌라 왕" 사건처럼 자금 지급일에 보증금을 반환할 능력이 없는 사람이나 바지사장에게 집 주인이 매매로 소유권이전을 하는 경우 전 주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무를 벗어나 잠적해 버리는 사기 형태가 벌어지고 있는 것이다.

#이런 상황을 예방할 수 있는 3가지 방법은? 1) 세입자가 전세권설정을 하는 것이다. 전세권설정 등기는 신청당일에 효력을 발생해 집주인의 소유권 이전등기나 근저당권설정등기 보다 먼저 신청, 접수하면 선등기로 등재되기 때문이다.  

2) 임대인이 이러한 일을 하지 못하도록 특약사항에 기입하는 것이다. 예시: 임대인은 전세보증금의 잔금을 지급받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며 이를 위반할 경우 손해배상해야 한다는 특약과 계약 후 바로 전입신고를 하는 것이다.

# 이러한 특약을 하더라도 손해배상액도 채권이고 집주인이 사기를 칠 마음이면 소유권을 넘기고 도망갈 것이기 때문에 근본적인 처방은 될 수 없을 것이다.

3. 신탁등기 전세사기 유형: 신탁등기 소유의 부동산일 경우 신탁등기회사가 아닌, 집주인이라고 하는 자와 전세계약을 하면 그 계약은 임대차 계약은 효력이 없다. 반드시 수탁자에게 연락해 계약을 체결하고 전세보증금도 수탁자의 계좌로 입금해야 한다. 신탁 된 부동산은 보증보험 가입도 안되고 전세자금 대출도 안되기 때문에 계약을 하지 않는 것이 좋고 계약을 하더라도 "보증보험과 전세자금 대출이 불능일 시에 본 계약은 자동 무효이며 계약금 전액을 임대인은 돌려주기로 한도라고 특약을 꼭 하여야 손해를 보지 않을 것이다.

4. 이중계약 전세사기 유형: 소유자가 아닌 자가 집주인 행세를 하며 전세 세입자나 집을 사려는 매수 자들에게 둘이상의 계약을 체결하고 도주하는 것이다. 이런 경우 등기부등본상 소유자와 주인 행세를 하는 사람의 인적사항 일치 확인과 신분증 진위 확인하는 것과 주민등록 사진과 비교, 판단해야 하는데 것뿐이다.

5. 중복 계약 전세사기 유형은: 중복 계약이란? 동일 한 부동산에 집주인이 세입자를 2명 이상과 전세계약을 체결하는 것이다. 잔금일을 동일 날짜로 맞추어 전세보증금을 갈취해 도주하는 것이다. 중복 계약인지 확인하는 방법은 1) 당연하지만 등기부 등본을 확인하는 것과 2) 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여현황을 확인하고 3) 잔금 지급과 동시에 부동산 인도. 이사를 빨리 받는 것이다. 그 다음 전입신고와 확정일자를 빨리 받아 놓고, 그래서 대항력과 우선 변제권을 최대한 빠르게 확보하는 것이다.

# 전세사기의 타깃이 되는 액수가 2~3억이 가장 높은데 이는 대부분이 2~30대 들이며 전세대출로 사기를 당하게 되면 신용불량자 등재와 빚 더미에 서게 되어 극도의 혼란과 정상적인 사회생활이나 가정생활이 어려워지게 된다는 것이다.