임차인의 계약 갱신 청구권 거절 3,000만원 거액의 배상 판결

 1. 사연: 서울 한 아파트에 부부가 전세 12억4천원에 전세를 살고 있다가 계약기간 2년 만료 전 집주인에게 계약을 연장하고 싶다는 뜻을 전달하자 집주인은 본인의 직접사용의 사유로 거절하여 부부는 할 수 없이 인근 다른 아파트 전세를 구하여 이사를 갔다. 

2. 시세가 올라 12억4천 만원에 살던 집에서 13억 보증금에 월세 150만원을 주는 조건으로 이사하여 살던 중 부부는 새로운 사실을 알고 깜짝 놀랐는데 본인이 살겠다며 자신을 내보낸 집주인이 알고 보니 이 집을 제3자에게 팔았다는 사실을 알게 된 겁니다.

3. 결국 이들 세입자 부부는 손해배상 청구 소송을 냈는데 그러자 집주인도 변호사를 선임해 맏 대응 하였는데, 소송에서 집주인 측 변호사는 법규정을 따지고 들었는데 세입자 손해 배상하라는 근거로 제시하고 있는 건 주택 임대차 보호법  제6조의 3 5항이다.

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 부구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

4. 제3자를 세입자로 들인 경우 손해배상을 하라는 규정이지 이 경우처럼 세입자를 내보낸 두 제3자에게 집을 판 경우는 아니라고 주장을 했던 것인데 사실 제3자는 다른 세입자를 말하는 것이지 제3자에 매매로 인한 매수인은 포함되질 않는다. 집을 제3자에게 판 경우는 손해배상 규정이 없다. 어찌 면 법을 제대로 만들지 못한 부분이라고 할 수 있다. 

5. 그런데 법원은 이런 집주인 주장을 받아들이지 않고, 계약 갱신 청구권을 인정하는 취지에 비추어 집주인의 행동은 주택 임대차 보호법을 위반한 행위로 보기에 충분하고, 따라서 불법해위로 봐야 한다. 손해배상책임에 대해서는 주택 임대차 보호법 규정을 따질 필요도 없이 일반법인 민법 제750조 불법행위 책임에 따라 손해배상을 해야 한다고 판결을 내렸다.

6. 손해배상액의 결정액은: 세입자들은 새집을 구하기 위해서 주개수수료 580만원, 그리고 포장이사비 281만원, 새 전세계약을 맺으면서 물게 된 월세 150만원 월세의 2년치인 금액의 3,600만원, 전세보증금을 6천만원올리면서 생긴 2년치 이자 금액 330만원을 달라고 요구했다. 이렇게 해서 청구액은 4,791만원 되었다.

7. 청구 금액 중 재판부가 인정한 금액은 중개수수료 580만원, 포장이사비용 281만원은 그대로 인정이 되고, 보증금 및 월세 인상을 이유로 청구한 3,930만원 중에서 2천만원이 인정되었다. 2년간의 물가상승률, 주변 임대료 상승 수준 등을 감안해 손해액 전부를 집주인에게 물리는 것은 지나친다고 봤다.

8. 집주인이 상급 심판을 구해 볼 수는 있으나 일단 재판부 인정 금액은 지급하여야 하고 지급하지 않을 경우 세입자가 이집을 나간 뒤 판결일까지는 연 5% 이자가 붙고 판결 이후에는 돈을 주지 않았다면 무려 연 12%의 지연이자가 붙는다.