전세보증금 지키는 방법: 대항력, 우선변제권, 반환 특약, 등기신청 사건처리 현황조회, 에스크로.

1. 대항력이란? 내 임차권을 매수인이나 제3자 누구에게나 주장할 수 있는 힘, 대항력이 인정되면 임대기간까지는 거주할 수 있고, 보증금 전액 반환 전에는 집을 비워주지 않아도 되는 권리이며 임차인이 제3자, 임차주택의 양수인, 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말 한다.

2. 최선순위 임차권인 경우 보증금을 전액 변제 시까지 살 수 있으며 집을 비우지 않아도 되는데 , 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음(익일 0시) 날부터 제삼자에 대하여 효력이 발생하며 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 되는데 문제는 " 그 다음 날부터 (익일 0시)"라는 규정이 근저당이나 다른 물권 등기 시 효력 발생이 당일인 것에 비해 익일 0시로 밀려 후순위로 변제 받지 못하거나 전세사기에 노출 된다는 것이다.

3. 전입과 인도(이사)로 대항력이 발생하고, 확정일자를 받아야 우선 변제권이 발생해  보증금을 지킬 수 있는데 방법은 주소지 주민센터나 등기소, 정부24, 인터넷등기소 등에서도 할 수 있다. 이러한 노력에도 깡통전세나 전세사기, 갭 투자로부터 보호 받지 못하는 것은 당일 효력 발생 규정이 아니고 다음날, 익일 0시부터 효력이 발생하는 시차 때문에 세입자들이 위험에 노출되어 있어 " 당일 효력" 발생으로 법 개정이 조속히 이루어져야 할 것으로 보인다.

4. 전세계약체결 시 꼭 기제 특약사항으로 미리 전세사기를 예방하는 방법으로 세입자를 보호하는 현실적인 대안이 될 것이다.

1) "전입 신고한 다음 날 이전에, 대항력 효력 발생 전에 근저당이나 압류, 가압류 등이 들어올 경우 보증금액에 상당하는 위약금 또는 손해배상의무를 진다"

2) 에 스 크 로 제도 활용 법인데 거래대금을 제3자에게 예치 시켜 놓고 조건이 충족되면 제3자가 대금을 지급하는 형태의 매매보호 서비스인데 비용과 시간이 차이가 있어 많이 이용되지는 않고 있다.

3) 근정당 등기 신청 시 바로 등기부에 기제되는 것이 아니라 2~3일 심사기간이 있은 후 등기되기 때문에 임차인이나 계약 당사자들의 확인이 어려움이 있는데 인터넷 등기소에서 등기 신청 사건처리 현황 조회가 가능해 신청 현 시점에서 과거 2개월 동안 있었던 등기신청 내역을 실시간으로 알 수 있다.

4) 이사, 전입신고, 확정일자 완료 전, 후와 잔금지급 전, 후에 밤 11:50 경 등기신청 사건처리 현황 조회를 인터넷으로 확인이 되면 먼저 임대인이나 공인중개사에게 즉시 항의나 계약파기를 할 수도 있고 권리관계 원상회복을 요청하고 불능에 빠지면 잔금지급까지 하지안아 보증금 전부를 손해보는 것을 방지 할 수 있을 것이다.