전세보증금 쉽게 돌려 받는 방법은: 주택도시보증공사(HUG), 임차권등기명령, 대항력, 확정일자, 우선 변제권

 1. 전세보증금 가장 쉽게 돌려 받는 방법은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 전세보증금 반환 보증제도를 이용하는 것인데 비용이나 조건을 비교하고 이사 당일에 꼭 전입신고와 확정일자까지 받아야 보험 효력이 발생해 세입자들의 각별한 주의를 요하며, 이사(인도)와 전입신고시 대항력과 확정일자의 우선 변제권이 발생하기 때문에 이사 당일 모두 이루어져야 한다.

2. 임대인이 보증금을 돌려 주지 않으면 바로 보증보험에 보증금 지급 요청하면 바로 줄까? 그렇지 않다. 지급요청 전에 그 집에 임차권등기명령을 등기부에 임차권 기제가 되어야 한다. 이유는 전입과 점유의 대항력과, 확정일자의 우선 변제권이 지속적으로 유지가 되어야 하므로 임차권 등기 전에 전입이나 점유가 이탈되어서는 안되기 때문이다.

3. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대인에게 해지통보를 확실하게 해야 하며, 계약기간 끝나오면 해지 된 걸로 세입자들은 생각할지 모르지만 기간만료 전 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 도달하도록 해지 통보 등기로 하는 것이 좋으며, 2개월이 지나면 자동 갱신 계약이 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 이루어진 것으로 보게 된다.

4. 자동 갱신된 계약도 언제든지 해지할 수 있지만 이 경우 임대인에게 3개월 전 통지, 도달하여 3개월이 되어야 보증금 반환 청구를 할 수 있기 때문에 이사 갈 수 있는 기간이 3개월 차이가 생긴다는 것이며, 해지통보를 통화 녹취나 문자, 이메일 등으로 할 수 있으나 차후 증명서류로 필요할 경우는 가까운 우체국, 등기소 등에 내용증명발송을 등기로 하는 것이 가장 확실한 방법으로 보이며 중요한 것은 임대인에게 꼭 도달해야 한다는 것과 거주 불명 등으로 어려울 경우 공시송달(2주 후 효력발생) 제도를 통해 법적 요건을 충족할 수 있을 것이다.

5. 임차권 등기 명령 신청서 접수 -> 임차권등기결정 -> 임차권등기 결정문 (임대인, 임차인) 발송 - > 임차권등기 촉탁 -> 등기부상 임차권 설정.  세입자는 등기부를 떼어서 확인 수 전입이나 이사의 점유 이탈을 하여도 대항력과 우선 변제권 상실되지 않고 계속 유지가 되므로 세입자는 이 절차를 확실한 해지와 도달을 확보해 임차권등기명령을 꼭 신청해야 할 것이다.

6. 전세보증금을 돌려 받지 못할 깡통전세를 미리 방지하기 위해서는 그 집의 시세를 알아 내보증금의 비율이 60%를 넘지 않아야 하며 80%를 넘어가면 상당히 어려워질 수 있으며, 전세보증금 반환보험에 꼭 가입하는 것이 좋고, 전세계약체결 후에 보험가입이 가능하므로 계약 시 " 보증보험 가입 불가 주택으로 통보 시 계약금 전액을 돌려 준다 "라는 특약을 꼭 하여야 계약금을 돌려 받아 손해가 없을 것이다.