농어촌 주택 비과세.

 본인 일반 주택이 있는 가운데 농어촌 주택을 구입하여 1세대 2주택이되 일반 주택을 처분 시 1가구 1세대 비과세 혜택을 받지 못하지만 조세특례제한법 규정에 따라 일반 주택 매도 시 농어촌 주택은 없는 것으로 2억원 주택까지 가능하다.

1. 특례 규정에 따라 도시지역은 제외: 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지이며, 예외지역은: 인구 20만명 이하인 시 지역은 포함되는데 일반 주택과 농어촌 주택이 인접, 연접은 투기성으로 인정이 되질 않는다. 대지면적은 예전의 경우 660제곱미터 약 198평이었으나 현행 면적제한은 없고 주택가액과 토지 가액이 공시가격으로 취득가격이 2억원 이하이다. 

* 2억원이 넘어 토지를 두 필지로 분할할 경우 인정이 안된다. 취득당시 기준으로 2억원이 넘어 필지 분할을 해도 인정되지 안는다.

* 농어촌주택을 취득 후 증축이나 토지 추가 취득하는 경우는 취득 시에 2억원이 않 되어 인정될 수 있지 않을까 하지만 인정되지 않는다. 취득당시 가액과 증축이나 추가 취득 토지 가액을 합산 한 가격이 2억원 이하여야 한다는 것이다.

* 추가 토지 매입이나 증축 등이 발생한 경우 보유기간은 처음 취득시점을 기준으로 한다는 것이다.

2. 농촌 주택 특례를 위한 필수 조건은: 두 집이 같은 읍 면에 있으며 인정되지 않고, 일반 주택 취득한 후 농어촌 주택을 취득한 경우 일반 주택을 팔면 농어촌 주택을 없는 것으로 보아 비과세 혜택을 보는 취지인데 순서를 바꾸어 농어촌 주택을 먼저 사고 본인 일반 주택을 후에 사면 적용되지 않고, 그리고 중요한 것은 꼭 3년을 보유하여야 한다.

농어촌 주택을 3년간 보유 중에 본인 일반 주택은 팔아 비과세 혜택은 받을 수 있지만 농어촌 주택 3년 보유는 지켜야 한다. 그렇지 않으면 일반 주택 비과세 혜택 양도세를 추징당하게 됨을 유의 하여야 한다.

2003년 8월1일부터 2022년 12월31일까지 해당 조건 갖춘 주택을 구입할 경우 본인 일반 주택을 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 농어촌 주택 확인은 본인 일반 주택의 양도 시 과세특례신청 신청, 2주택이지만 한체는 농어촌 주택임을 알리고 비과세 혜택을 받으면 될 것이다.

3. 농어촌 주택의 단점은? 양도세 계산 시 제외되지만 보유세인 재산세 감면 혜택과 종부세에는 그대로 2주텍으로 종부세 계산 시 다주택 세율이 적용된다.

일반 주택은 보유한 채 농어촌 주택을 먼저 판 경우 최종 주택에 한에 한 채만 비과세 혜택을 받고 1세대1주택 요건을 갖추어야 한다.