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 부동산 대출 규제 용어 :  LTV ( loan to value ratio ) : 부동산담보비율, DTI (debt to income )  :  소득대비대출비율,  DSR ( debt service ratio ) : 총부채상환율. a, LTV (loan to value ratio), 주택담보인정비율 단순히 부동산을 가격 예: 1억이라면 인정비율을 50%%까지만 정부에서 정했다면 1억의 * 50% = 5천만원 까지 대출이 가능하다는 것입니다,   - 이때 주의점 : 주택가격이란? 주택의 가격이 1억이라고 해서 은행이 단순 5천        만 원 대출을 해주는 것이 아니라 국민은행 kb시세가격표, 감정가격의 가격의        50%라는 것과 1억의 가격은 부동산 시세 가격(시중 가격)이라는 것입니다.   - 주택담보의 주택 뿐 아니라 토지, 상가, 공장, 창고, 임야, 오피스텔, 나대지 등        비  주거 건물 담보대출 시에도 같은 비율을 적용 받습니다. b, DTI (debt to income), 소득대비대출비율은 단순식으로 내 연소득이 4천만원이라면 * 규제비율 50% = 2천만원입니다, 내가 사려는 아파트가 3억이고 30년 동안 갚는다면 (일년 원금 상환액은 1,000만원이고, + 1년 이자 5%는 150만원이고 ) + 기타대출금( 신용대출금 연이자 300만원 + 자동차할부 연이자 120만원) = 1,570만원이다,    - 1,570만원을 연 소득 4,000만원으로 나누면  =  39.25 %, 규제비율 40%를 넘지      않는다. 이때  주택은  원리금 [원금+이자] 이고,  기타대출금은 [이자]  만 을 계산한      다는 것이다. c, DSR (debt service ratio), DTI에 기타대출금의 년상환 원금이 포함된다는 것이다 주택담보의  원리금[원금+이자]    +  기타대출금의 원리금[원금 + 이자]   합계액 을 년 소득 금액 4,000만원으로 나눈 금액의 비율을 말 합니다. 예시) 1, LTV 50% 일때 : 아파트 3

 물권이란? 특정의 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적이며 절대적이고 관념적 권리다.  채권이란? 채무자인 특정인에 대한 급부를 청구할 수 있는 권리로 대인권 또는 상대권이라 한다.   1, 물권의 종류 - 물건의 종류와 내용은 법률 또는 관습법에 의하지 않고 서는 임의로 창설하지 못한다 [민법 : 제185조] (1) 점유권 : 물건을 지배할 수 있는 권원의 유무에 관계없이 " 사실상 지배하고 있는 상태" 그 자체를 보호하는 권리이다. (2) 본 권 : 물건을 사실상 점유하고 있느냐의 여부와 관계없이 물건을 : 지배할 수 있는 권리" 이다    a, 소유권 : 물건의 사용가치와 교환가치 모두를 전면적으로 지배할 수 있는 권리이다.    b, 제한물권 : 물건의 사용가치나 교환가치 중 하나만을 제한적으로 지배할 수 있는 권리로 물건의 사용가치의 지배를 목적으로 하는 용익물건 ( 지상권, 지역권, 전세권 )과 채권 담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보물권 ( 유치권, 질권, 저당권 )이 있다.      -용익물권             ' 지상권  :  타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를             사용하는 권리를 말한다. 타인의 토지의 이용은 임차권에 의해서도 달성될 수 있다.                              ' 민법상 법정지상권 : 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 전세권이              설정하였다가 나중에 토지소유자가 변경된 경우,  토지와 건물이 동일인에게 속하는            상태에서 어느 한쪽에 대하여 또는 저당권이 설정되었는데 나중에 그것이 경매 됨으            로서 토지와 물건의 소유자가 다르게 된 경우의 두 가지가 있다, 법정지상권자는 등              기 없이도 양수인에게 대항할 수 있다.          ' 관습법상 법정지상권 : 동일인에게 속하였던 토지

 부동산 pf (Project financing) 란? 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 1, 기업어음 시장, 회사채 시장 뿐 아니라 부동산 pf 시장으로의 확산이 예상되고 있다. 지금까지 연체율이 6%인 걸로 파악 되고 있으나 2010, 2011 과거 저축은행 사태, 부동산 경기가 침체되면서 pf에 투자하였던 저축은행들이 망하면서, 그때는 연체율이 30%에 달했다 2, 부동산 pf의 기본은 분양에 있는데 지금 대구의 미분양 증가와 서울에서도 미분양이 속출하는 러쉬가 되서, 이런 파생 상태를 막기 위해서는 70%아상 분양이 되야 하는데 70% 도 못 미치는 분양물들이 나오기 시작하면 결국 또 부동산 가격이 떨어지고 돈은 막히는 시장이기 때문이다.  3, 이런 시장에서는 50%로도 부족하다고 하느냐 부동산 pf로 퍼지는 가능성 하나, 그리고 우리 가게도 그렇지만 회사들도 빚다 갚고 끝내는 것이 아니라 만기 연장하고 빚 대출 갑을 거 갑고 회사채 발행해서 값 고 값 고 하고 있는 것이다 4, 빨리 차환 발행 가능성도 현재 기조하면 빨리 신뢰회복이 나오지 않는다면 힘들어진다, 60조, 80조 속속 회사채 만기가 도래하는데 정부 쪽에서는 폭 넓은 대비책이 필요하다 5, 전국적으로 돈의 흐림이 경색되어 가는 상황에 채권 안정기금을 압도적으로 늘리는 방법 박에 없는 것일까, 그러면 결국 한국은행이 rp 매입을 단기간에 매입을 늘린다 거나 직접 회사채나 기업채는 못 주니까 spb사를 통해 대량 매입하는 방법을 생각해 볼수 있다 6, 한국은행이 물가 잡겠다고 금리를 올리는 상황에서 한편으로는 돈을 풀어 주어야하는, 상충대는 딜레마에 있다. 영국의 경우에도 중앙은행의 금리를 올리는 긴축재정을 하면서 한편으로는 화폐 발행하여 채권 매입하는 정책으로 총리까지 물러나는 사태를 빚졌다.  7, 전 세계적으로 중앙은행에서 이런 일들이 나오고 있다는데 더 큰 문제가 있다, 일본 같은 경우 초저 금리를

 부동산 경매란? 국가기관인 법원이 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전 채권에 만족을 주는 강제집행절차 이다.  경매는 그 실행 주체에 따라 개인이 주체가 죄어 행하는 사경매와 국가기관인 법원이 주체가 되어 행하는 공경매가 있다 공경매는 다시 강제경매와 임의경매,  공매는 자산관리공사 (캠코, 온비드)가 운영하고 있다.  강제경매란? 집행권원을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 소유자의 일반재산을 압류한 후 매각시켜 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 강제집행이다. - 집행권원 : 1) 확정된 종국판결, 2) 가집행 선고있는 종국판결, 3) 확정된 지금명령, 4) 각종 조서 : 화해조서, 조정조서, 청구인락조서, 5) 집행증서 : 집행력이 인정되는 공정증서. 임의경매란? 강제경매 외에 그 실행에 집행권원을 요하지 않는 경매, 즉 담보권의 실행 등을 위한 경매를 임의 경매라 한다 - 담보권 실행을 위한 경매는 근저당권, 질권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권이  가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 그 증명서류를 제출하여야 한다. 법원 부동산 경매 절차 흐름 채권자 경매신청 ---> 경매개시결정 --->최저매각가격결정 ---> 경매준비 ---> 개시. 공고 --->입찰서류열람 ---> 입찰 ---> 매각허부결정 ---> 매각허가확정 ---> 대금납부 ---> 소유권이전등기촉탁 ---> 인도명령, 명도소송 ---> 인도 압류재산 공매 절차 흐름 국가(세무서, 시군구) 공매대행의뢰(한국자산관리공사, 캠코) ---> 권리분석 ---> 감정평가의뢰 ---> 매각예정가격결정 ---> 공매공고 ---> 입찰 ---> 매각 ---> 매각결정 ---> 대금지급 ---> 소유권이전 ( 앞면 ) 기 일

기획 부동산 사기란? : 호재를 미끼로 각종 제한이 있는데도 토지 지분을 쪼개서 불특정 다수에게 터무니없는 가격으로 비싸게 되파는 사기 수법을 말한다, 아무리 강한 개발제한이 걸려 있어도 곳 개발된다면서 땅을 3배 정도 가격으로 팔아 치우는 방식이다, 또 한 필지에 수십, 수백명의 지분으로 쪼개 파는 수법이다 1, 대상 토지는 전국의 모든 토지가 대상이며, 피해자는 불특정다수인 누구나 피해를 볼수있다는 것이다, 여러 개발제한 규제에 묶여 있는 토지를 개발이 가능하다고 속이고, 연예인, 고위 공무원, 정치인, 중소그릅 회장도 땅을 샀다며 앞세워 홍보하고 가족이나 지인을 통해 영업을 하고 있다, 유튜브, sns, 블러그 등 매체를 통해 홍보하고 판매하는 광범위한 영업을 통해 사람들을 끌어 들이고 있다 2, 국토부나 지자체에서 공개하지 않은 정보를 알고 있다고 빨리 사지 않으면 기회가 없다며 보채기도 하여 사람들의 다급한 심리를 이용하기도 한다, 사람들에게 끈질기게 전화를 하고 선입금을 하지 않으면 물건이 금방 동이 날것 처럼 조바심 나게 하고, tv광고를 하고 iso인즈을 내세우는 데다 20년을 운영해 왔다고 하여 사람들을 현혹한다 3, 판매하는 땅은 대부분 맹지(도로, 상하수도 없음)와 임야 인데 농지(전 답 과수원) 거래는 영농농업법인만 실거래가 가능하기 때문이다, 기획부동산 법인은 프로젝트 땅이 끝나고 나면 2,3년 운영하다가 폐업을 해 법인이 사라진다, 그들만에 조직을 단계별로 투자자에게 두번 세번 끝인없이 설명을 세뇌를 시키고 비밀스럽고 은밀하게 강조하며 판매 접근 한다. 4, 영업 판매하고 있는 자기도 이미 투자를 많이 했다고 하며 가족, 지인, 직장 동료 등 인맥을 동원해 영업할 것을 설명하고, 판매하는 땅은 공유지분으로 지분 거래인데 향후 팔수가없는 거래다, 기획부동산의 하나 특징은 팔수 없으면 네가 사라라고 직원에게 강요하는 일도 다반수로 실적을 못 올리면 불이익을 주기 때문에 직원들이 떠안은 양도 상당 하다라는 전 기획부동산 직원이 말 한적이 있

 전단지 내용 : 부동산 높은 가격에 팔아 준다, 한달 안에 팔아준다, 광고비 없이 광고해준다, 매매전문 부동산이다 등이 적혀 있는 전단지를 많이 보게 되는데, 컨설팅회사라고 하며 집주인들에게 전화해 높은 가격에 한달 안에 팔아 줄 테니 주인이 내놓은 가격보다 많이 받는 것은 자기들 컨설팅회사에 달라는 것이다 1, 부동산시장에 수요 급감과 거래량 바닥으로 인해 집을 파려는 사람들의 고충이 이만 저만이 아니다 가격을 두번 세번 낮추고 매수자를 찾아도 거리 자체가 없어 6개월이지나고 1년이 다되어 가도 연락오는 이가 없으니 망연자실하고 있을 때 갑자기 이런 전단지, 명암이 동네에 돌아 붙고 있다 2, 이런 전단지 들은 어떻게 붙게 되었을까, 정부의 고금리 정책과 경기침체로 부동산시장의 수요 급감이 직접적인 원인이다, 전세입자들이 급상승 했던 높은 부동산 값을 따라 가지 못하고 정부의 고금리 정책으로 가계부체 발목을 잡히면서 기존 대출의 만기, 금리변동으로 인한 이자 부담이 부동산 시장 수요자로 참여의지를 꺾고 말았다. 3, 집 주인이 이제 가격을 아무리 낮추어 매도하려 해도 이제 매수자를 만날 수가 없은 공항상태에 빠져 있다는 것이다 미국의 물가잡기 금리인상은 4.25%까지 올릴 것을 발표함에 우리나라는 내년 상반기까지 약 3.5%까지 올라갈 예상이고 물가가 잡히지 않으면 물로 그 이상도 가능하다는 말인데 기준금리 인상으로 현 대출금리 7~8%인데 내년은 10%이상의 이자율도 나올 가능성이 커진다. 4, 부동산시장의 수요자 들의 금리부담은 작년대비 2% -->4%-->8%,에서 내년 10%이상도 예상되는 상황, 더 이상의 수요자의 부동산시장 참여를 기대하기 어려워졌다, 낮은 가격이라도 매도하려는 집 주인들 또한 담보대출을 갖고 있는 사람도 만도, 전세보증금을 반화해야 하는 사람들도 많은 것인데, 집이라도 팔아서 해결하려는 그 또한 어렵게 됐다는 것이다. 5, 기획 부동산들의 몇 가지 수법 중에서 부동산 매매 전문 사기수법, 일명 " 무갭 투자,

금리란? 돈의 가치 이며, 돈의 이자다, 기준통화국으로써의 미국 금리인상과 딸아가야 하는 한국의 금리 속에 부동산시장 참여자들의 판단 근거는 금리다, 금리가 올라가느냐 내려가느냐에 투자금의 이익이 결정되고, 투자 종류, 여부도 결정된다, 투자를 할 것인지 , 않할 것인지는 공급, 수요, 거래량, 정부정책 등이 있지만 그 또한 중심에는 금리가 있다. 1, 1가구1주택자는 지금 집을 사도 된다? 사는데 언제사느냐가 문제인데, 내가 사과를 먹고 싶은데, 1,000원에 먹고 싶은데 1,500원 한다면 내 삶에 지장을 주지는 않는다, 그러나 예로 생애최초 대출로 집을 산다면 80%대춯받고 내돈 20%로 구입한다면, 5억 아파트 4억(80%, 고정금리)은 생애최초대출, 1억은 내 보유액(20%,투자금)인데 만약 집값이 30%하락하였다고 가정한다면 이미 지금도 1년전 피크가격인데 2억 빠진건데 생애최초 요금 몇달 전에 풀어서 사신분은 지금 또 10% 빠졌다, 계속 하락하니 잠을 못자고 있을 것이다. 2,여기서 집을 언제 사는냐 키워드는 ? 미국 금리인상이 언제 멈추지 않는다면 파월도 집 사지 말라고 했다, 물가가 잡히고  금리가 안정될때까지는 사지 말라고, 미국이 금리를 올리면 우리나라도 올려야 하는 상황에서는 또 계속 금리를 올릴 예정 발표 상황에서는 지금 꼭 집이 필요한 사람도 현제 20%의 하락과 기준금리 3%로 인상 대출금리 약8% 상황에서 앞으로 집값 40%의 하락과 10%이상의 금리 부담을 염두해두어야 합니다, 우리는 긴축통화하고도 환율은 오름에 원자재값 상승으로 경상수지 적자와 고금리, 고환율, 고물가 경기침체 우려까지 고려한다면 지금 매수하는 것은 큰 리스크에 빠질 염려가 있다. 3, 확실한 내집 마련 타이밍은 언제, 무엇을 보고 알 수 있나요? 내 삶이나 생활에 지장이 없을 정도의 재산이 있다면 문제되지 않지만 일반인 같은 경우 전재산인 경우가 많잔아요, 지금도 계속 되고 되어질 위험이 뻔한데 지금 매수해도 괜찬지 않을까 하시는 분은, 지금 굳이 그런 위험

 고금리,고환율,고물가,경기침체기의 부동산시장 중 가장많은 매물, 매수, 거래량 등이 활발한 경매, 공매 시장이다, 입찰에 참여하려면 먼저 경매 용어부터 알면 쉽게 맥을 잡을 수 있고 물적분석, 법적분석(권리분석), 경매 절차, 낙찰 후 수익내기까지 일반인도 어렵지 안게 접근하여 내 집마련과 경제적 자유를 가질 수 있다 1, 부동산 경매, 공매란 무엇인가? 부동산 경매란? 특정다수(누구든) 중 제3자에게 매수신청(입찰 참여자)을 하게하고 최고가격의 매수신청인(낙찰자)에게 경매매각 부동산의 소유권을 취득하게 하는 법원 경매(auction)를 말한다. 부동산 공매란? 국세, 지방세,  조세에 준하는 공과금 등의 징수를 목적으로 압류재산을 강제로 환수하는 조세체납처분의 최종단계로 한국자산관리공사(KAMCO)가 온비드로 운영한다. 2, 부동산 경매, 공매 시작 준비   a, 경제적 관점  : 취득하고자 하는 부동산이 경제적 관점에서 과연 투자할 가치가 있는느냐 판단하는 것이며 대부분이 긍정적으로는 경제적 수익창출을 위해 경,공매에 참가하는 것이니 만큼 어찌 보면  성공적 경, 공매를 위한 가장 핵심적인 관건이라 할 것이다.   b, 법적인 관점  : 취득하고자 하는 부동산에 대한 법적인 문제를 파악하는 것인데 비록 경, 공매 절차가 국가기관(법원)이나 공적단체(자산관리공사)의 개입으로 이루어 진다 하더라도, 국가나 공적단체는 경, 공매에 관한 절차만을 진행할 뿐이고, 해당 부동산의 실체적 권리관계에 대한 최종적인 책임을 지지 않으므로 그책임은 낙찰자 개인에게 남겨지게 된다.   c, 결론적으로 물적, 법적 분석, 권리분석을 통하여 경제제적 가치를 판단하여 시간과 비용을 투자해 목적 달성에 어려움 없이 하나 하나 사전에 준비하고 공부해 두는 것입니다 3, 경매 관련 용어를 먼저 숙지하면 접근이 쉬워진다   a, 사건번호  :  경매 신청 사건에 번호가 붙여지는 것으로 경매에 붙여지는 사건번호는 경매물건을 대표하는 한 물건 한번호가 부여되지만 중복 경매가 있으면 여러개가

 전세를 구하는 사람이나 투자용 주택을 매매하려는 사람들을 상대로 사기를 치는 사람들이 늘고 있어 경제적, 사회적 문제 확대되고 있으며 전세자금 과다 대출과 보증보험 보증한도가 너무 높다는 문제 지적과 적은 돈으로 부동산을 매입해 차액을 얻으려는 투자자의 심리를 이용한 사기다 1, 전세자금대출 비율이 전세보증금의 95%, 보증보험 보증한도가 집값(공시가격)의 150%까지 가능해저 사기업자들의 먹이가 되고 있는데 이들은 이런 높은 전세대출과 보증보험 비율을 알고 시세보다 높은 전세값으로 전세계약을 해 시세에 밝지 못한 전세 임차인들을 사기업자들의 쉬운 재물이된다 2, 예: 영수는 전세집을 구하려 부동산 이곳 저곳을 다니다 한 부동산사무소에서 신축 최신인테리어 전세집이 있다는 중개업자의 말을 듣고 방문해 보니 말 그대로 맘에 속들었지만 예상가 보다 전세값이 5천만원 이나 높았고 기존 전세보증금도 대출이어서 계약이 어렵다고 중개 업자에게 말하니 걱정하지 말라는 것이다 3, 새로 전세자금대출도 해주고 일년분 이자도 내준다며 계약하고 이사만 오면되다는 것이다. 영수는 돈 한푼 안내고 손해 볼일 없다고 생학하고 이사와 살고 있다, 어쩌다 집의 등기부등본을 떼어 보니 000은행 근정당권이 1순위로 설정되었고 자기가 2순위인걸 았으며 자기 전세보증금이 집값과 별 차이가 없는 것을 알고 사기당한것을 인지하게되다 4, 그럼 현 집주인에게 전세보증금을 받으면 되는 거 아닌가 싶지만 사기업자들이 소유권을 넘겨 받은 투자자(일명:바지사장)은 전세보증금만 인수하면 집을 살수 있다하여 돈 한푼 없이 소유권을 넘겨 받아 전세보증금을 반환할 능력이 없는 사람이다. 5, 전세 임차인인 영수는 전세보증금을 돌려 받을 길이 없고, 바지사장은 깡통주택을 소유권만 넘겨 받은 피해자라면 피해자다, 그리고 1금융권, 2금융에서 최대한 대출받아간 사기업자는 당연히 원금과 이자를 한푼도 않내고 장기 연체시켜 주택은 경매에 넘어가는 것이다. 6, 전세사기가 극성인 요즘 전세, 매매를 생각하시는 분들은 부동산

미 재정부가 미 국채를 BUY BACK 하겠댜 언급하여 미국과 한국을 비롯해 세계 여러 나라가 주목하고 있다, 아직 그 규모나 시점, 크기나 세부사항은 나오지 않아고 10년만기채부터 되지 안을까 예상하고 있다, 미국의 연준위 기준금리를 따라 올려야하는 우리나로서는 큰 관심거리가 아닐 수 없다. 1, 뉴욕증시가 큰 상승을 한후 급락을 하다가 또다시 급등하고 상승세를 유지하는 기술적 반등이다라고 소위 말해서 한번더 베어마켓 랠리가 나올 수 있다. 아직까지 불확실성이 지배하고 있는 흐름에서 우리나라 역시. 오히려 최근에는 코스피가 미국 시장을 선도하는 모습을 보이고 있는 가운데 미국의 9월 소비자 물가 승상률 발표 이우 나빠졌습에도 불구하고 지수가 시장이 하반 경직성을 유지하는 상태다. 2, 새로운 큰 변수가 하나 생겼는데 지금 현재 시장이 가장 두려워하는 것은 미국 연준의 긴축 행보, 금리인상 인데 지금 물가가 잡히지 안아 기준금리를 또 올릴 예정인데 그렇게 되면 상당히 기준금리에 연동되는 시중금리 우리가 말하는 채권 금리리거 할 수 있는데 채권 금리도 함께 오르게 되고, 그렇게되면 달러는 더 강해지고, 채권 가격은 채권은 떨어지면서 최근에 영국도 그렇고 미국도 채권 시장의 발작, 이런 두려움 될 수 있다. 3. 영란은행에서 영국 쪽에서 이자 앞으로 유동성을 조이는 양쪽 긴축을 불구하고 일시적인 양적 완화를 파운드화를 다시 해서 채권을 사들이면서 일시적 채권 금리가 급등하는 것을 억제하여 왔는데, 미국 재무무부 의장인 제넛옐런 전 연준의장이 재무부에서 미국 채, 국채 바이백을 검토하고 있다는 얘기가 나왔다. 4, 공식 확인된건가? 소문인가? 여러 언론에서 관심을 보여 재무부가 본격적으로 어떤 입장을 취할것으로 보인다, 재무부는 정말 실행할 것인지, 방식에 대해 구체화 될 수 있는데, 재무부가 이 미 국채, 바이백을 하고 규모라든가 방법이 공격적이라면 이것은  시장에 새로운 변수, 투자자의 변수가 될 수 있다. 5, 중앙은행이 아니라 재무부에서 직접 단기채를 발행하

 전세난 : 전세 매물 공급이 적어 전세값이 급등, 세입자가 전세집을 구하지 못하는 상황을 말한다. 역전세 : 전세난의 반대 개념으로 전셋값이 전세 계약 시점보다 떨어져 집주인이 세입자도 구하기 어렵고, 전세보증금 마이너스 차액이 발생하는 상황을 말한다 1, 부동산 시장의 불황과 가격의 급락으로 발생하는 원인은?  a,고금리, 고물가, 고환율, 경기 침체로 부동산 시장의 한 참여자로 매수자, 임차인들이 격감해 거래량 또한 바닥인 상황에서 이사철에 전세임자인들은 고금리 부담으로 인해 가격이 낮은 전세집으로 이사를 해야하는 데 임대인들은 전세 세입자를 구하기도 어려울뿐 아니라 전세금이 낮자 현 세입자에게 그 차액 만큼 월세을 세입자에게 주고 더 살라는 얘기를 하고 있다  b, 전세보증금 보다 매매가가 낮은 깡통주택이 부동산 시장에서 문제가 되고 전세사기가 크게 늘어난 상황에 경제적, 사회적 문제가 아닐까, 월세를 받는 세입자도, 월세를 줘야하는 임대인도 이런 부동산시장이 원망 스러울 것이다, 이러한 상황은 부동산시장에 고금리 인상과 밀접한 관계가 있고, 부동산 3법으로 2년만기 전세물이 계약갱신청구행사 시기와 겹쳐 일어나는 현상이다 2, 깡통주택 전세 깡통주책은 부동산시장의 하락기, 상승기 모두 만들어 질수 있는데, 전세게약 시점에 전세보증금을 높게 잡아 계약한 후 어떤 경제 하락 요인으로 집값이 전세보증금보다 낮게 하락하 든지, 임대인(소유자)가 담보대출과 전세보증금이 집값보다 높게 취하는 경우, 보통 전세사기다 3, 역전세  전세난이란 말의 반대 개념으로 집을 못 구하는 것이 아니라 전세 집은 있는데  전셋값이 하락해 임대인(소유자)가 세입자를 구하기 어렵거나 새 세입자와 전세계약을 하더라도 전세금이 낮아 차액이 발생해 임대인이 그 차액을 감당해야 한다. 4, 역전세에서 이젠 역월까지 부동산 경기 하락으로 매매가 뿐만아니라 전셋값까지 하락하면서 집주인(소유자)이 임차인에게 전세보증금을 돌려 주기 어려준 상황이어서 첫 전세계약 시점의 전세보증금보다 현재 현저히

 전세사기 중 동시진행 사기 수법이란 매매계약과 동시에 전세계약을 진행하여 전세입자에게 피해를 주는 수법인데 부동산 하락 시장으로 거래 못하는집주를 시세 보다 높은 가격으로 팔아주겠으니 나머지 차액은 컨설팅회사에 달라 현혹하고 전세입자를 혼란에 빠트린다. 1, 현 부동산 시장은 거래량과 수요자 고갈 그 자체로 매물을 내놓아도 고금리와 경기침체 전망으로 수요심리의 위축과 가계부체의 한계, 소득의 한계에 부디처 구매력 있는 수요자의 시장참여를 찾아 보기가 힘들다. 2, 저금리 시대의 담보대출금리는 1~2%에서 앞으로 8%이상의 고금리 시대를 부동산 시장의 수요자들은 더 이상 부담할 여력이 없어보인다, 시장은 급속히 얼어 붙고 고금리, 고환율, 경기침체 나라의 경제 속에 고가이며, 환금성이 떨어지는 부동산시장은 암흑기 시대라 할 수 있다 3. 특히 30, 40대가 가장 많은 부체를 갖고 있으면 이번은 영끌족 20대까지 포함되어 있어 이 들이 고금리와 경기침체, 고물가 시대를 버티지 못한다면, 또한 소득은 늘지 않고 원금.이자 상환과 고물가의 가계 앵겔지수 상승으로 고위험 리스크에 빠지게 될 것이다. 4. 수요자도 없고 공급자도, 거래량도 바닥인 부동산시장에서 큰돈이 오가는 매매계약이나 임대차 계약의 허점을 연구자들의 사기가 전국적으로, 모방 사기꾼들의 등장, 한층 수가 많아 졌고 수법 또한 교묘하고 정밀해 졌다 5, 매매대금이나 전세보증금은 한사람, 한 가족의 전부인 경우가 많은데 사기를 당해 잃어버린다면 사회적, 경제적으로 큰 문제가 아닐 수 없다, 사회적으로 지식인들의 정보 분석. 나눔과 정부의 제도의 개선, 부동산시장 참여자들의 양심 운영으로, 무엇보다도 계약 당사자들의 이같은 문제를 인식하고 대처하려는 적극적 노력이 필요한다. 6, 사례1, 영수는 집을 팔려고 내놓았다 그러나 5개월이 지나도 팔지 못하고 있을때 전화 한통화를 받았다, 저희는 ㅁㅁㅁ부동산컨설팅회사데 7억에 내놓은 집을 7억5천만원에 팔아 줄되니 차액 5천만원은 자기들에게 달라는 것이 었다. 영

 아파트 깡통전세란? 아파트 가격이 전세보증 보다 낮은 가격으로 거래되어 전세 임차인들이 전세보증금을 전액 반환 받지 못하는 것을 말하는데 그 원인은 크게 부동산 시장에 크게 미치는 정부의 정책, 금리, 물가, 환율, 경기의 침체로 인한 수요의 감소다 1, 10여년간의 부동산 가격 상승으로 계속 상승곡선이다가 정부의 고금리 정책으로 하향곡선으로, 금리의 0.25 두번, 0.5 한번 빅 스텝으로 3% 기준 금리가 올랐고 앞으로 한번은 필수 내년 상반기까지는 물가가 잡히는 정도에 따라 인상 속도는 결정될 것이다. 2, 미국의 연준위 기준금리 인상 계획에 따라 미국의 물가가 8% 정도고 우리나라가 6.5%정도 이 물가가 현재의 절반이상은 떨어저야 금리 인상은 멈출 것갔다, 그렇다한다면 우리나라 기준금리는 3.5% 정도가 될 것이고 부동산  담보대출 금리로 약 8%에 해당 될 것이다 3, 정부의 부동산 대책과 금리인상은 어떻한 요인보다 큰 영향을 주는데 금리인상 계획 발표로 이미 부동산시장은 급락하고 그기간은 2~3년, 조정기 2~3년, 토탈 5~6년 짤게 잡아도 4~5년은 걸려 상승기가 올 것으로 보고있다. 4, 고혈압이 무섭지만 저혈압도 무섭고 고혈당이 무섭지만 저형당도 무섭다, 고물가를 금리의 약을써 급격한 저물가, 인플에이션에서 디플레이션이나 스태그 인플레이션으로 장기 경기 침체에 빠질수 있다는 것이다 5, 현재의 경제 상황은 gnp,gni, 고환율, 고금리, 경상수지적자, 원자재값 상승, 전쟁, 글러벌 금유위기 악재 요인은 태산을 이루고 호재는 찾아 볼 수 없다, 국가 재정도 스와프, 국체발행, 차관 등 여러 물색 중이지만 여러 물고를 터야 하는 상황이라 단기에 해결될 일이 아닌 것갔다. 6, 정부도 그렇다고 경제, 부동산 시장에 적극 개입하여 많은 정책과 지원, 가계부체와 기업부체지원하기 위해 대출금상환연기, 저금리대출상품, 서민금융상품, 저리 소상공인 지원 금융항품 등을 하루 하루 쏳다 붙는 정도고 사회, 복지 연금 또한 돈 먹는 하마와 갔다, 그러나 담

부동산 매매, 교환 시 중도 해제하게 되면 잔금 전 시작한 인테리어 비용 손해배상은 계약금 지급때와 중도금 지급때가 달라 계약서 작성과 계약금 지급시에는 매수자는 매도자에게 계약금의 2배 배상을 받을 뿐이고 매수자는 계약금을 포기해야 합니다 1, 계약금 지급 시  [계약의 해제] 매수자는 매도자에게 중도금을 지급을 하기전(중도금이 없으면 잔금) 매도자는 매수자에게 2배를 상환하고 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.  즉 계약금만 지급한 계약 상태에서는 매도자의 2배 배상과 매도자의 계약금 포기만 있을 뿐입니다 2, 중도금 지급 시  중도 계약해제로 인한 손해배상의 문제가 발생해 중도금까지 지불한 매수자는 본 계약의 완성 될것이라 믿고 이행한 손해액을 청구할 수 있습니다, 그러나 계약금만 지불한 상태에서는 인테리어 공사를 진행하였다 하더라도, 매도자의 특별한 배상 약속이 없으면 그 공사대금 비용을 청구할 수 없습니다 3, 중도금 지급  후  당사자 합의 계약진행이 어려울 경우 매도자의 이행불능이 확실할 경우 매수자는 매도자를 상대로 소유권이전청구권 이행의 소를 제기해 소유권이전을 받을 수도 있습니다, 이 때는 손해배상의 문제는 발생하지 않습니다 질문자 : 실거주자 매매 교환시 34평(저희집)50평(상대집) 같은 아파트 매매교환 하려고 하는데요 저희가 차액 1억5천 줄시 계약금 중도금 잔금은 어떻게 치르면 될까요 상대집은 대출이 껴있는데 잔금은 저희가 준돈으로 계약금 뺀 나머지 금액으로 근저당 푼다고 하는데 저흰 일방적으로 계약금 주고 잔금주고 안전 장치는 없을까요 저희가 중간에 1달 인테리어 할건데(1억듬)잔금 전에 할거라 혹시 상대집이 맘변하거나 취소할시 걱정 되서요 잔금은 20%남겨서 근저당 푼담에 주는게 맞을까요 저당권 상환, 말소 시에도 사기치면 당합니다 계약금  :  0,000만원 잔금     :   10,000만원 잔금 시 근저당을 상환, 말소하기로 함 으로 계약 시 불환하다 시면 ​ 1, 근저당 말소, 소유권이전 모든서류를  법무사

 전세,월세 원룸 계약 시 절차는  계약금 : 전세,월세 보증금 약 10%,또는 임대인과 협의금 , 중도금  :  임대인과 협의한 금액,  잔금  :  전세,월세 보증금의 나머지 금액, 지급하기로 하고 계약서를 작성하는데 지급 시기는 계약금은 계약시, 중도금은 임대인과 협의 날짜, 잔금은 지급일과 이사하는 날입니다 1, 계약금 : 계약서 작성 일 및 계약금지급 일 이후 계약의 이행(절차)에 있어 어떠한 사정이 생겨 계약을 더 이상 진행할 수 없을 계약금 계약 상태에서 임차인은 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고,본 계약을 해제할 수 있습니다. 이 때의 계약금이란  계약서 시 내기로 한 금액 약 10%를  말하며, 임차인이 실제로 지급한 금액을 말합니다. 계약서상 금액인데 중도금과 잔금이 기록되어 있어도 모두 이행(절차)하여야 하는 것이 아니고 현재 지급된 금액만 포기하고 임대인은 2배를 상환해야 하는 것이며, 계약금?은 쌍방 의사의 합치금 또는 성사금, 계약이행의 담보금이라 할수 있습니다 2, 중도금 : 계약과 계약금을 지불하고 중도금이 있을 시 임대인과 임차인의 협의 금을 주는데 법적으로 많은 차이가 있는데 임차인이 중도금을 지불하게 되면 계약 불이행자는 계약금(임차인 포기금, 임대인 2배금) + 손해배상(이자 등 본 계약을 믿고 이행한 비용)액을 지불하여야 합니다  부동산 매매 시에는 매수자가 중도금 지급 이행 시 계약해제를 원하지 않을 시 매도자를 상대로 소유권이전청구권 소송을 통해 매도자의 소유권을 가져 올수도 있습니다 3, 잔금  :  부동산의 인도(이사, 인수)는 잔금대금 지급이 동시이행(실행, 절차) 관계에 있습니다, 임대인의 주택인도와 임차인의 잔금 납부 중 이행지체(연기) 상태에서는 잔금 지불을 거부하고 이행을 최고(독촉) 후 일정 기간이 지나 임대인이나 임차인, 이행 지체자는 이행불능(이행하지 못함)에 빠트린 후 계약을 해제할 수 있습니다 이행불능자는

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9.

[판시사항] 매매예약완결권의 행사기간 및 당사자 사이의 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한이 있는지 여부- 소극, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결(공1992, 2552), 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결(공2003상, 561) 1. 민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다( 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결 , 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 등 참조). 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다. 2. 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 2002. 4. 30. 이 사건 부동산에 관하여 피고에게 2002. 4. 26.자 매매의 일방예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마쳐 준 사실을 인정하였다. 나아가 원심은, 원고와 피고 사이에 예약완결권 을 2032. 4. 25.까지 행사할 수 있도록 약정한 사실은 인정되나, 피고의 예약완결권 은 원고와 피고가 10년을 초과하여 약정한 위 기간까지 존속하는 것은 아니므로 피고의 예약 완결권은 2002. 4. 26.부터 10년이 경과한 2012. 4. 25. 제척기간 10년의 도과로 소멸하였고, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다. 3. 그러나 앞서 1. 민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약완결권은 일종의 형성권

부동산 매물은 싸이고 수요자, 거래량이 급감하면 당연히 부동산 시장은 떨어질 수 밖에 없으며 수요와 공급 측면에서 공급 사이드에 문제가 있는 것이 아니고 수요사이드, 즉 사람들이 주택을 살 수 있는 여력 자체가 없기 때문에 매수자의 수요가 덜어져 부동산시장의 위험한 국면에 있다 1, 서울 같은 경우는 지금 6만 2000 건 8월 달 기준으로 쌓여있고요. 경기도는 12만 건 인천은 2만6000 건 이런 식으로 쌓여 있는데, 거래는 몇 건이 됐냐면 서울 같은 경우는 8월 달에 536 건이 거래가 됐으며, 팔려고 하는 매물 대비해서 실제 거래된 거는 1%도 안 돼고 백체 중에 한 채도 안 산 겁니다. 99 채 이상은 다 그냥 매물로 쌓여는 상태다 2 서울 경기 인천 부산 대구 대전 할 거 없이 전국에 지금 거의 모든 지역들이 거래량식 완전 꽁꽁 얼어붙고 있고 매물은 계속 쌓이고 이제는 한국판 서브프라임 사태가 벌어질 수도 있다라는 강력한 경고를 하는 신호라고 볼 수 있으며. 현 기준기준금리 3%에서 추가 금리 인상이 예상되 하향곡선이 급격이 떨어질 것으로 보인다. 3. 대한민국 부동산 시장은 코로나로 인한 유동성 그리고 초저금리 거기에다 임대차 삼법까지, 비정상적으로 고평가가 되어 있던 상태입니다. 어떤 가격의 흐름을 결정하는 데 공급량도 중요하지만 더 중요한 건 얼마나 고평가인지 저평가인지가 중요하며 공급이 적어도 사람들의 호주머니 사정이 그 집을 살만해야 살 수 있는데 호주머니 사정 대비해서 집값이 너무 고평가되어 있다 4. 양극화는 피할 수 없는 현상이며 소득의 양극화입니다. 그리고 지식의 지식과 배움의 양극화 그러다 보니, 4차 산업혁명 여러 가지 이런 자동화 AI 로봇등으로 저소득 층이 할 수 있는 일들 자체가 갈수록 많아질 가능성보다 줄어들 가능성들이 높아 소득의 양극화가 이루어질 수밖에 없고 결국은 자산의 양극화로 이루어질 수밖에 없으며 결국은 어떤 주거의 질에 대한 양극화라도 계속 벌어질 가능성이 많다.  5. 10년에 한 번 있을까? 말까 한 저로의

  주택 임대차 보호법 제3조 : 임차인의 전입신고 + 인도(이사) + 확정일자 =대항력 +우선변제권 은 익일 0시부터 효력이 발생한다. 집주인이 담보대출을 받아 은행에서 근저당권을 설정한다면 등기접수 당일부터 효력이 있어 임차인은 후 순위로 밀리게 된다, 전, 월세 계약 후 즉시 주민센터나 정부 24 사이트에 전입신고를 하는 것이다. 지역 범위 소액 우선변제금 서울특별시 1억 5천만 원 5천만 원 수도권정비계획법 과밀억제권역 (세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시) 1억 3천만 원 4천3백만 원 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 7천만 원 2,300만 원 그 밖의 지역 6천만 원 2,000만 원 소액임차인의 우선변제권 : 2021년. 05월. 11일부터 계약한 세대부터 적용, 시점 전 계약분은 이전의 금액 보전을 받음. 1, 대항력 을 갖추자 대항력이란? 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 2, 확정일자를 받아 우선변제권 을 갖추는 것이다 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서 상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그다음 날이 아니라  주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서 상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정 일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다. 3, 영수 왈 : 집주인이 바귀면 어