부동산 전망 경매, 공매 미래를 준비하자 - 내 집 마련, 경제적 자유를 갖자

 고금리,고환율,고물가,경기침체기의 부동산시장 중 가장많은 매물, 매수, 거래량 등이 활발한 경매, 공매 시장이다, 입찰에 참여하려면 먼저 경매 용어부터 알면 쉽게 맥을 잡을 수 있고 물적분석, 법적분석(권리분석), 경매 절차, 낙찰 후 수익내기까지 일반인도 어렵지 안게 접근하여 내 집마련과 경제적 자유를 가질 수 있다

1, 부동산 경매, 공매란 무엇인가?

부동산 경매란? 특정다수(누구든) 중 제3자에게 매수신청(입찰 참여자)을 하게하고 최고가격의 매수신청인(낙찰자)에게 경매매각 부동산의 소유권을 취득하게 하는 법원 경매(auction)를 말한다.

부동산 공매란? 국세, 지방세,  조세에 준하는 공과금 등의 징수를 목적으로 압류재산을 강제로 환수하는 조세체납처분의 최종단계로 한국자산관리공사(KAMCO)가 온비드로 운영한다.

2, 부동산 경매, 공매 시작 준비

  a, 경제적 관점  : 취득하고자 하는 부동산이 경제적 관점에서 과연 투자할 가치가 있는느냐 판단하는 것이며 대부분이 긍정적으로는 경제적 수익창출을 위해 경,공매에 참가하는 것이니 만큼 어찌 보면  성공적 경, 공매를 위한 가장 핵심적인 관건이라 할 것이다.

  b, 법적인 관점  : 취득하고자 하는 부동산에 대한 법적인 문제를 파악하는 것인데 비록 경, 공매 절차가 국가기관(법원)이나 공적단체(자산관리공사)의 개입으로 이루어 진다 하더라도, 국가나 공적단체는 경, 공매에 관한 절차만을 진행할 뿐이고, 해당 부동산의 실체적 권리관계에 대한 최종적인 책임을 지지 않으므로 그책임은 낙찰자 개인에게 남겨지게 된다.

  c, 결론적으로 물적, 법적 분석, 권리분석을 통하여 경제제적 가치를 판단하여 시간과 비용을 투자해 목적 달성에 어려움 없이 하나 하나 사전에 준비하고 공부해 두는 것입니다

3, 경매 관련 용어를 먼저 숙지하면 접근이 쉬워진다

  a, 사건번호  :  경매 신청 사건에 번호가 붙여지는 것으로 경매에 붙여지는 사건번호는 경매물건을 대표하는 한 물건 한번호가 부여되지만 중복 경매가 있으면 여러개가 붙는 경우도 있습니다. 예 "2022 타경 1234호 - 2022년, 타경 - 강제경매, 1234호 - 사건번호 입니다.

  b, 경매개시등기  :  채권자가 집행법원에 경매신처을 하게 되면, 법원은 경매절차에 개시결정(법원 재판의 일종)을 하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관활등기소에 촉탁하게 되며, 이에 등기부에 등재되는 것이 경매개시등기 이며, 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.

  c, 매각/ 경락/ 낙찰 : 매각이란 경매목적물을 경매매각절차에서 입찰자에게 매각되는 것을 말하며, 구 경매법원에서 호가제 경매로 경락 ->낙찰이라 하였으며, 2002,07.01부터 입찰제로, 민사집행법이 시행되면서 매각이라는 용어로 바뀌었다.

  d, 경매절차의 취소 : 담보권 소멸, 부동산 멸실 등 원인 무효 등의 사유가 있을 때, 법원이 경매절차를 직권으로 추소하게 된다, 취소로 지금까지 있었던 모든 행위들에 대한 법률효과가 처음부터 효과가 없게 된다.

  e, 경매절차의 취하 : 경매신청 채권자의 취하 신청에 의하여 압류의 효력은 소멸되고 경매절차가 정지된다 경매매수신고인의 동의를 받아야 취하 할 수 있다.

  f,  경매기일의 변경 : 적법한 절차에 의하여 경매절차가 진행 되었으나, 경매매각공고 된 경매기일에 경매가 실시되지 못하게 된 것을 말한다. 이 것은 절차상의 흠결, 경매 기록의 보정 또는 새로운 사항의 추가나 매각조건의 변경 등 권리관계의 변동사유 등이 있을 경우 집행법원이 직권으로 입찰기일을 변경하는 것을 말한다.

  g, 경매기일의 연기 : 채무자, 소유자 또는 이해관계인, 경매신청채권자의 연기신청으로 경매매가기일을 다음 기일을 미루는 것을 말하되, 통상 2회에 한해 연기되는 원칙이나 그 이상도 가능할 수 있다.

  h, 인수주의 : 경매 매각으로 부동산 소유권이 취득할 때 부동산위의 각종 부담을 경매 매수인이 책임지도록 하는 것을 말합니다.

  i, 소멸주의(말소주의) : 지상권,유치권, 지역권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 경매매각으로 소멸며, 최초의 근저당권 보다 후에 등기된 가등기, 압류, 가압류,가처분 등은 매개으로 인한 소유권이전등기를 하면 말소촉탁의 대상이 된다, 

  j, 매각물건명세서  :  경매 채권자의 경매 신청 시, 집행관의 현황 조사서, 감정인의 감정평가서를 토대로 작성되어 지며,경매매각기일 1주일 전부터 경매법원에서는 사본을 비치하여 일반인의 열람을 위하여 비치되다.

  k, 집행과의 현황조사보고서 : 집행관이 경매부동산의 현장을 직접 방문하여, 각종 부동산 점유자의 점유권원, 임대차 관계 등을 조사하고 탐문하여 경매 부동산의 권리관계를 파악앟 수 있게 한 문서이다.

 l, 감정평가서  : 감정평가라 함은  토지 등의 경제적 가치를 판정하여 결과를 가액으로 표시하는 것 말하는데, 민사집행법 제97조는 :법원은 감정인에게 부동산을 평가하게하고 그 평가액을 참작하여 최저매각 가격을 정하여야 한다. 규정하고 있다.

     경매법원은  등기소로부터 경매개시등기 결정등기의 필증을 송부받은 날로부터 3일 이내 감정인에게 평가명령을 하고, 감정인은 2주 이내에 감정평가서를 경매법원에 제출하여야 한다.

    감정평가서에는 부동산의 평가액, 부동산 소재지 환경 개요, 평가의 목적 이 토지인 경우에느 지적법에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖의 평가에 참고가 된 사항, 건물인 경우 그 종류, 구조, 평면적, 추정되는 잔존 내구년수 등 평가에 참고가 되 사항, 평가의 산출과정, 그 밖의 법원이 명령한 사항, 부동산의 현상 및 그 소재지 주변의 현황을 파악핳 수 있는 도면을 첨부하여야 한다. 

m, 최저매각가격 : 집핸법원은 입찰시 마다 최저매각가격을 정하도록 하여 그 가격으로 입찰을 실시하고 있는데, 응찰하는 금액은 최저매각가격 이상 이어야 한다. 이에 미달하는 경우 입찰이 무효가 된다.

 n, 개별매각 (분할 매각) : 수개의 부동산을 1 경매 사건으로 매각하는 경우에 입찰을 개개의 부동산 마다 따로 실시하는 것을 말한다. 법원의 경매매각은 개별 매각이 원칙이다.

 o. 일괄매각  : 개별 매각의 반대되는 개념으로 수개의 부동산이 상호 간의 위치, 형태, 이용관계 등 일체성이 인정되는 경우 한 사건으로 일괄하여 경매하는 것을 말한다.

 p, 매각결정기일 (매각 허가 또는 부결 결정)  :  매각 기일에 매각이 된 경우, 집행법원에서 매각 기일 7일 이내의 가간을 정하여 최고매수가신고에 대한 매각을 허가할 것인지 부허가 할 것인지를 경정하는 것이다.

 q, 경매에서의 대항력  : 경매 매수인에 대하여 지상권, 임차권 드의 권리를 주장하여 경매 매수인에 대항할 수 있는 힘을 말한다.   

 r, 경매에서의 우선변제권 : 경매절차에서 임차인 등의 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여 우순위권리자 기타 채권자 보다 우선하여 임차보증금 등을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

 s, 매수신고인 / 매수인 : 매각기일에 입찰하는 물건에 20분의1의 보증금을 제공하고 응찰한 부특정다수을 매수신고인이라고 한다. 매수신고인 중 최고가 매수 신고인이 매각 허가결정을 받으면 매수인으로 불리게 된다.

 t, 최고가매수신고인 / 매수인 : 경매매각기일에 입찰한 매수신고인 중 최고가로 입찰하여 집달관으로 부터 최고가매수신고인으로 매수허가를 받고 성명과 가격을 호창 받은자를 말한다.

 u, 차순위매수신고인 : 경매매각기일에 최저매각가격 이상의 금액으로 매수를 신청한 응찰자들 중 최고가매수신인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외 한 금액 이상으로 매수 신청한 응찰자 중 차순위매수신고인으로 신고한 매수신청인을 말합니다. 경매매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 입찰보증금의 반환을 받지 못한다.

  v, 법정매각조건  : 민사집행법원에서 정한 일반적인 매각 조건으로 남을 가망이 없을 경우의 경매 취소, 매수 신청의 보증, 매각기일과 매각결정기일의 지정, 공유자우선매수신고 등이 이에 해당한다.

  w, 특별매가조건 : 법정매각조건 이외에 개별 매각 부동산에 대하여 따로 지정한 매각조건을 말하며, 재 매각의 경우 입찰보증금을 20~30으로 하는 것, 매수인이 매가대금을 납부기일 이후에 납부할 경우 지연이자를 연 20%로 변경하는 것, 농지를 매수하는 경우 농지취득자격증명원을 첨부하는 것 등이 이에 해당한다.

  x, 공동 입찰 : 여러 사람이 공동으로 하나의 부동산을 매수신고 할 수 있다. 이 때에는 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록을 작성 후 입찰표와 함께 입찰함에 투여하면 된다. 각자 지분을 표시하나 하지 않았을 경우는 평등한 비율로 매수한 것이 된다.

  y, 매수신청보증금 ; 경매 입찰에 참여하는 경우에 입찰자는 그날의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 자기앞수표 또는 보증보험증권을 매수신청보증금으로 집행관에게 제공하여야 한다.

 z, 새매각 : 매각 기일에 매각부동산에 대한 매수신고인이 없거나 매각을 불허한 경우, 새로 매각 기일을 정하여 매각을 진행하는 것을 말한다.

 가, 재매각 : 매각허가결정이 확정되고 매수인이 정해졌으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않았을 때 법원이 직권으로 다시 경매를 실시하는 것을 말한다.

  나, 공유지분경매 : 경매매각물건이 지분으로 소유권이 되어 있는 경우 공유지분소유자의 채권자가 그 지분에 대하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다.

  다, 과잉매매 :  공동담보물의 목적부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각하여도 경매신청 채권자에 우선하는 채권을 변제하고 절차비용을 상황함에 충분함에도 불구하고 공동담보권(근저당 등)의 권리자가 일괄하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다.

 라, 중복경매 : 제1채권자의 경매신청으로 경매목적부동산에 사건번호가 부여되 상태에서 제2채권자의 경매신청이 있어도 하나(먼저부여된 사건번호)의 사건 번호(사건번호는 두개가 존재)로 경매가 진행하는 것을 말한다.

  마, 유찰 : 매각기일에 최저매각가격 이상의 매수신고가 없는 경우, 최고가매수신고인이 결정되었으나 매각 불허가 된 경우, 통상(20~30%) 저감되 가격으로 다음 입찰기일을 지정한다.

  바, 대금지금기일 : 경매매수인이 매각 잔금을 납부하여야 하는 기한을 말한다, 대금지급기한까지 잔금을 납부하지 못한 매수인은 재경매기일 3일 전까지 진금과 지연이자(년20%)와 절차 비용을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다.

  사, 배당 / 배당기일  : 경매 매각대금으로 채권자를 만족시키지 못할 경우 권리의 우선순위에 따라 대각대금을 나누어 주는 절차를 말한다. 집행법원에서 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 작성하여 이해관계인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치, 배당이의가 없으면 확정된다.

  아, 가등기  : 소유권 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기로서, 즉 매수한 부동산의 이중매매나 강제집행으로 발생할 수 있는 소유권이전 방해를 사전에 막고 등기 순위를 확보하는 제도로써, 가등기에 기한 본등기를 실행하게 되면 가등기의 순위로 오라가게 된다.

  자, 가압류 ; 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 하고자 할 때 소송기간 중 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하게 묶어 두는 보전처분이다.

  차, 확정일자 : 등기소나 공증인 사무실, 동사무소(상가일때는 세무소)에서 임대차계액서에 날짜를 증명하기 위해서 확정일자의 번호와 일자인를 찍는 것을 말한다, 인도,전입(사업자등록일), 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 전세등기, 임차권등기 한 것과 같은 효력이 있다.

  카, 물건과 채권 : 물건은 특정 물건능 직접적이고 배타적으로 지배하여 그 이익(사용, 수익, 처분)을 얻을 수 있는 지배권이다, 채권은 채무자에게 어떤 급부를 청구할 수 있는 청구권이다, 물권이 채권을 우선하고 같은 물건은 먼저 등기되 권리가 우선한다.

  타, 법정지상권 : 토지와 그 위의 건물이 같은 소유 였으나 토지와 그 건물 소유자가 달라진 때 그 건물 소유자를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말한다, 저당권 설정당시 부터 토지 위에 건물이 존재하여야 하고 근저당권 설정당시에 소유자가 동일인 이어야 한다.

  파, 항고 : 법원 판결을 불복하는 것을 상소(항소, 상고)라하고, 법원 결정이나 명령에 불복하는 것을 항고라고 한다, 매각허가결정에 항고하는 임차인, 소유자, 채무자는 매각대금의 10분의 1을 현금, 유가증권을 공탁하고 신청해야 하고 매각대금 지급, 배당기일, 새매각 기일이 중지된다.

  하, 대항력 : 목적물 부동산의 인도와 전입(사업자등록)을 하게 되면 대항력이 다음날 0시부터 효력이 발생한다, 대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

--감사합니다

  

었다