부동산 전망 - 부동산 pf : 미 금리 자이언트 스텝에 세계 경제 침체로 가나?

 부동산 pf (Project financing) 란? 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다.

1, 기업어음 시장, 회사채 시장 뿐 아니라 부동산 pf 시장으로의 확산이 예상되고 있다. 지금까지 연체율이 6%인 걸로 파악 되고 있으나 2010, 2011 과거 저축은행 사태, 부동산 경기가 침체되면서 pf에 투자하였던 저축은행들이 망하면서, 그때는 연체율이 30%에 달했다

2, 부동산 pf의 기본은 분양에 있는데 지금 대구의 미분양 증가와 서울에서도 미분양이 속출하는 러쉬가 되서, 이런 파생 상태를 막기 위해서는 70%아상 분양이 되야 하는데 70% 도 못 미치는 분양물들이 나오기 시작하면 결국 또 부동산 가격이 떨어지고 돈은 막히는 시장이기 때문이다. 

3, 이런 시장에서는 50%로도 부족하다고 하느냐 부동산 pf로 퍼지는 가능성 하나, 그리고 우리 가게도 그렇지만 회사들도 빚다 갚고 끝내는 것이 아니라 만기 연장하고 빚 대출 갑을 거 갑고 회사채 발행해서 값 고 값 고 하고 있는 것이다

4, 빨리 차환 발행 가능성도 현재 기조하면 빨리 신뢰회복이 나오지 않는다면 힘들어진다, 60조, 80조 속속 회사채 만기가 도래하는데 정부 쪽에서는 폭 넓은 대비책이 필요하다

5, 전국적으로 돈의 흐림이 경색되어 가는 상황에 채권 안정기금을 압도적으로 늘리는 방법 박에 없는 것일까, 그러면 결국 한국은행이 rp 매입을 단기간에 매입을 늘린다 거나 직접 회사채나 기업채는 못 주니까 spb사를 통해 대량 매입하는 방법을 생각해 볼수 있다

6, 한국은행이 물가 잡겠다고 금리를 올리는 상황에서 한편으로는 돈을 풀어 주어야하는, 상충대는 딜레마에 있다. 영국의 경우에도 중앙은행의 금리를 올리는 긴축재정을 하면서 한편으로는 화폐 발행하여 채권 매입하는 정책으로 총리까지 물러나는 사태를 빚졌다. 

7, 전 세계적으로 중앙은행에서 이런 일들이 나오고 있다는데 더 큰 문제가 있다, 일본 같은 경우 초저 금리를 유지하고 있고 ycc 라고 국채 금리를 0.25%로 일본 은행이 통제하면서 금리가 오르면 사주고, 떨어지면 팔고하면서 유지하고 있는데 엔화만 초 약세 정책을 펴니까 복면개입이라고 밤마다 엔화을 20조엔씩 달러를 사주고 팔고 있다.

8, 미국도 고금리 정책을 펴는 하편 재정부의 buyback 채권을 사주는 모순된 정책을 하고 있다. 연준의 몇몇 사람들의 고금리 자이언트 스텝의 역효과를 생각해 봐야한다고 말하고 월스트리트 저널 한 기자도 리베이트 하는 순간이 올 것이라는 그런 기사를 내놓고 있다.

9, 우리나라도 채권 금리가 계속 오른다면 한국은행에서 채권 시장에 개입한다면 지금의 고물가, 인플레이션을 잡겠다고 정책을 펴는 하편 돈을 풀어야 한다는 딜레마에 빠질 것이다, 미국 연준의 향후 방향이 어느 곳으로 갈 것인지 지켜 볼 일이다.

---감사합니다-