아파트 깡통 전세 - 부동산 가격하락, 고금리, 고환율, 고물가, 경기침체

 아파트 깡통전세란? 아파트 가격이 전세보증 보다 낮은 가격으로 거래되어 전세 임차인들이 전세보증금을 전액 반환 받지 못하는 것을 말하는데 그 원인은 크게 부동산 시장에 크게 미치는 정부의 정책, 금리, 물가, 환율, 경기의 침체로 인한 수요의 감소다

1, 10여년간의 부동산 가격 상승으로 계속 상승곡선이다가 정부의 고금리 정책으로 하향곡선으로, 금리의 0.25 두번, 0.5 한번 빅 스텝으로 3% 기준 금리가 올랐고 앞으로 한번은 필수 내년 상반기까지는 물가가 잡히는 정도에 따라 인상 속도는 결정될 것이다.

2, 미국의 연준위 기준금리 인상 계획에 따라 미국의 물가가 8% 정도고 우리나라가 6.5%정도 이 물가가 현재의 절반이상은 떨어저야 금리 인상은 멈출 것갔다, 그렇다한다면 우리나라 기준금리는 3.5% 정도가 될 것이고 부동산  담보대출 금리로 약 8%에 해당 될 것이다

3, 정부의 부동산 대책과 금리인상은 어떻한 요인보다 큰 영향을 주는데 금리인상 계획 발표로 이미 부동산시장은 급락하고 그기간은 2~3년, 조정기 2~3년, 토탈 5~6년 짤게 잡아도 4~5년은 걸려 상승기가 올 것으로 보고있다.

4, 고혈압이 무섭지만 저혈압도 무섭고 고혈당이 무섭지만 저형당도 무섭다, 고물가를 금리의 약을써 급격한 저물가, 인플에이션에서 디플레이션이나 스태그 인플레이션으로 장기 경기 침체에 빠질수 있다는 것이다

5, 현재의 경제 상황은 gnp,gni, 고환율, 고금리, 경상수지적자, 원자재값 상승, 전쟁, 글러벌 금유위기 악재 요인은 태산을 이루고 호재는 찾아 볼 수 없다, 국가 재정도 스와프, 국체발행, 차관 등 여러 물색 중이지만 여러 물고를 터야 하는 상황이라 단기에 해결될 일이 아닌 것갔다.

6, 정부도 그렇다고 경제, 부동산 시장에 적극 개입하여 많은 정책과 지원, 가계부체와 기업부체지원하기 위해 대출금상환연기, 저금리대출상품, 서민금융상품, 저리 소상공인 지원 금융항품 등을 하루 하루 쏳다 붙는 정도고 사회, 복지 연금 또한 돈 먹는 하마와 갔다, 그러나 담보대출자는 소득이 다 원금, 이자를 내는라 다 써야 할 판이다.

7, 올 한번의 기준금리을 빅스텝이 있을 예정인데 그러면 대출금리는 8%정도고 담보대출자는 재산을 팔아 빛을 갑을 것인데 수요가 바닥인 상황에 매물로 내놔도 거래량 또한 바닥이다 가장 높았더 부동산 영끌이와 주식, 가상화페에 투자한 젊은 층이 많은데 이 들이 먼저 가장 먼저 리스크에 처해질것으로 보인다 

8, 부동산 하락 시장에 매수 수요가 없고 거래량 따라 없으니 매도물량도 줄 판이고 경, 공매 매물이 늘어 나고 있다는 뉴스를 본다, 그러나 금리인상과 경기침체 속에 낙찰가는 하락하고 참여자도 늘지 않고 구경만하는, 임차인들과 마찰과 보증금 반환문제로 낙찰자 입장에서고 곤욕이 아닐 수 없다.

9, 부동산 시장의 정체, 공백효과로 파산자 들도 늘겠지만 다중주택소유자의 연쇄 도산, 부동산 매매, 임대차 사기 또한 급증하고 있는 가운데 깡통전세가 늘어나는 것은 당연한 것이다, 소유자나 임대인은 가격이 급락하여 수요자와 세입자가 늘어나는 형편에 보증금반환도 어렵고 매매 또한 어려원, 재산가치를 잃어버리는 어느 하나 맘편한 사람이 없는 것 갔다.

잘문자 :

아파트 깡통전세

전세금 4.5억 근저당 3억 인 아파트 입니다.

본인이 1순위이며 근저당(대부) 2순위 입니다.

이 집이 전세 들어갈 당시는 7억5천으로 매매가 되었으나, 현재 집값이 떨어져서 6억5천에 거래되고 있습니다.

이런집도 깡통전세라고 하는지요? 전세금+근저당 합치면, 7억5천쯤 되는데 1년전에는 매매가 그렇게 거래되

었으나, 현재는 6억5천에 거래가 되니 걱정이 됩니다. 만일 경매가 되면 저는 1순위라 돈은 먼저 배당받겠지

만, 2순위 대부업체는 어떻게 되는 것인지 궁금합니다.


답변자  : 

왜 대부업체 배당까지 알고 싶은 건가요?

배당 절차

1, 경매 대금, 필요비,유익비, 임금3개월, 퇴직금 2년, 소액보증금, 당해세, 등 해당 물건에 대한 세금

2, 1순위 임차인 4억5천만원

3, 2순위 대부업체 근저당 3억원

4, 시세 6억5천

5,경매시 감정평가예상금액 6억

6. 2차시 낙찰예정이라고 한다면 20% 감액금 4억8천만원

7, 그러면 예상 낙찰금액은 대략 5억3천에서 5천만원정도 되겠네요

8, 1번 배당, 2번 임차인 4억5천만원 = 55,000-46,000= 9,000만원

9, 3번- 대부업체 =약 9,000만원 입니다

감사합니다