부동산 전망 : 정부의 고금리 정책 - 미 재정부의 국채 buy BACK 언급 효과는?

미 재정부가 미 국채를 BUY BACK 하겠댜 언급하여 미국과 한국을 비롯해 세계 여러 나라가 주목하고 있다, 아직 그 규모나 시점, 크기나 세부사항은 나오지 않아고 10년만기채부터 되지 안을까 예상하고 있다, 미국의 연준위 기준금리를 따라 올려야하는 우리나로서는 큰 관심거리가 아닐 수 없다.

1, 뉴욕증시가 큰 상승을 한후 급락을 하다가 또다시 급등하고 상승세를 유지하는 기술적 반등이다라고 소위 말해서 한번더 베어마켓 랠리가 나올 수 있다. 아직까지 불확실성이 지배하고 있는 흐름에서 우리나라 역시. 오히려 최근에는 코스피가 미국 시장을 선도하는 모습을 보이고 있는 가운데 미국의 9월 소비자 물가 승상률 발표 이우 나빠졌습에도 불구하고 지수가 시장이 하반 경직성을 유지하는 상태다.

2, 새로운 큰 변수가 하나 생겼는데 지금 현재 시장이 가장 두려워하는 것은 미국 연준의 긴축 행보, 금리인상 인데 지금 물가가 잡히지 안아 기준금리를 또 올릴 예정인데 그렇게 되면 상당히 기준금리에 연동되는 시중금리 우리가 말하는 채권 금리리거 할 수 있는데 채권 금리도 함께 오르게 되고, 그렇게되면 달러는 더 강해지고, 채권 가격은 채권은 떨어지면서 최근에 영국도 그렇고 미국도 채권 시장의 발작, 이런 두려움 될 수 있다.

3. 영란은행에서 영국 쪽에서 이자 앞으로 유동성을 조이는 양쪽 긴축을 불구하고 일시적인 양적 완화를 파운드화를 다시 해서 채권을 사들이면서 일시적 채권 금리가 급등하는 것을 억제하여 왔는데, 미국 재무무부 의장인 제넛옐런 전 연준의장이 재무부에서 미국 채, 국채 바이백을 검토하고 있다는 얘기가 나왔다.

4, 공식 확인된건가? 소문인가? 여러 언론에서 관심을 보여 재무부가 본격적으로 어떤 입장을 취할것으로 보인다, 재무부는 정말 실행할 것인지, 방식에 대해 구체화 될 수 있는데, 재무부가 이 미 국채, 바이백을 하고 규모라든가 방법이 공격적이라면 이것은  시장에 새로운 변수, 투자자의 변수가 될 수 있다.

5, 중앙은행이 아니라 재무부에서 직접 단기채를 발행하든지 아니면 갖고 있는 현금 유동성을 가지고 시중에 있는 장기채를 바이백, 재무부가 사들이겠다는 것이다, 현 시장이 절망적이고 침체기에 들어갈 것이라는 우울한 유동성 속에 미국이 긴축을 하고 금리인상과 인플레이션이 계속되는 것도, 9월부터 QT, 국채 600억 달러, MBS 모기지가 만기 도래하는 것을 연준이 연장해 주지 않을 시 그 만큼의 돈을 이제 시중에서 직접 빨아드리는 굉장히 가력한 유동성 축소를 하게되는데 그것를 하는 순간에 오히려 미국의 재무부가 나서 바이백을 하게되면 채권금리 급등과 혼란이 있을거라 는, 즉 양적완화를 하겠다는 것이다.

6, 그런데 양적 완화라는 말은 중앙은행이 발권해야 하는데 국채를 정부가 들어가서 사주면서 국채 금리가 오르는 것을 억제시키겠다 했을때 연준이 기준금리를 올려는데, 3.25에서 4%, 4에서 3.5%를 올려 국채 금리 10년물 지금 4%까지 올라왔는데 더 오를 것을 재무부가 채권을 사주고 국채금리가 오르는 것을 억제 효과를 내게하는 것을이 소위말하는 국채 바이백이다

7, 구체적 내용은 아직 공개되지 안았지만 그 양이나 실천 방법이 적극적이라면 국채금리는 떨어트리는 효과가 나타 난다, 그러면 기준금리는 오르는 상태에서 시중 채권금리는 더 못 오르는 효과와 달러의 상승도 떨어지게 되는 현상, 달러도 거의 국채금리 10년, 금리와 연동한다면 킹달러도 상당히 떨어지는 효과 달러 약세 효과가 있을 것으로 보인다.

8, 미 재무부의 국채 바이백이라는 이슈를 지금 중안은행이 하는 것이 아니기 때문에 재무부가 하는 성격은 달라도 양적완 효과를 가져올 것이다, 또한 주식값이 오락가락하는 가운데, 제넛 옐런 재무부 장관이 어떤 구체적 입장이 나와야 주식시장에 반영될것이다

9, 2006, 2007년 앨런 그랜스파원 연준의장이 계속해서 금리를 올릴 때 기준금리는 오르지만, 10년 만기 국제금리는 떨어지는 현상이 있었다, 그린 스푸언의 수수께끼라고 하는 중국이 10년 국채를 계속사들려 채권금리 하락을 만들었다, 지금 그 채권매수를 재무부가 하겠다는 것이다

10, 바이백이 그런 효과를 낼것인가, 달러가 느닷없이 약세로 넘어갔다, 2007년에는 원달러가 1,000원대까지 내려오게 되고 신흥국으로 내려와 중국과 우리나라에 버블을 만들었고  금융위기로 2008년에 세계 금융 위기로 무너졌다, 경기침체에 빠질우려는 100%고 연준은 물가 잡으려고 금리는 올릴것이다.

11,  인플레이션은 싶게 잡히지 않고, QT 양적긴축이 매달 950억달러씩 진행된다면 더 긴축이고 경기는 무너지고 당연히 주식도 무너질수 밖에 없는데 이런 시점에서 소위 말하는 시중금리, 국채금리는 급등하는 것을 억제하겠다는 행보가 전혀 다른 변수를 말들 수 있어 관심이고 핵폭풍급이 될 수 있다

12, 기준금리가 4%라면 채권금리가 3.8%로 내려 간다면 가장 먼저 꺽이게 될 것은 강달러, 킹달러하지만 달러다, 기준금리와 역전 현상이 나올때 누군가 사들려다는 것인데 재무부 밖에 없다는 결론이다

13, 채권 시장이 급락한다면 채권 레버리지가 투자로 갖고 올 파괴력이 상당하다, 원달러 환율이 1,500원 갈 것이다 또 환율하락 먹소리도 있다는 것에 대비할 필요도 있다.

14, 서울 마포의 한 아파트가 15억까지 갔는데 8억에 팔렸다는 실거래가 있는데 내부거래로 보이긴 하지만 부동산시장 붕괴로 역월세란 말까지 나오고, 계속되는 금리인상과 계약갱신청구권을 쓸 수있는 2년이 됐다, 

15, 갱신권을 쓸 수 있슴에도 이사 통고에 임대인은 보증금도 돌려주고 세입자도 구해야하는데 지금 부동산시장에서는 전세금은 떨어지고 세입자고 구하기 어려운 상황에 현 전세 세입자에게 그 차액의 이자를 임차인에게 줄테니 더 살라는 역월세가 등장 했다.  --감사합니다--