부동산 전망 - 전세값 하락에 깡통주택,역 전세,역 월세까지 등장, 누가 임대인 인가요?

 전세난 : 전세 매물 공급이 적어 전세값이 급등, 세입자가 전세집을 구하지 못하는 상황을 말한다. 역전세 : 전세난의 반대 개념으로 전셋값이 전세 계약 시점보다 떨어져 집주인이 세입자도 구하기 어렵고, 전세보증금 마이너스 차액이 발생하는 상황을 말한다

1, 부동산 시장의 불황과 가격의 급락으로 발생하는 원인은?

 a,고금리, 고물가, 고환율, 경기 침체로 부동산 시장의 한 참여자로 매수자, 임차인들이 격감해 거래량 또한 바닥인 상황에서 이사철에 전세임자인들은 고금리 부담으로 인해 가격이 낮은 전세집으로 이사를 해야하는 데 임대인들은 전세 세입자를 구하기도 어려울뿐 아니라 전세금이 낮자 현 세입자에게 그 차액 만큼 월세을 세입자에게 주고 더 살라는 얘기를 하고 있다

 b, 전세보증금 보다 매매가가 낮은 깡통주택이 부동산 시장에서 문제가 되고 전세사기가 크게 늘어난 상황에 경제적, 사회적 문제가 아닐까, 월세를 받는 세입자도, 월세를 줘야하는 임대인도 이런 부동산시장이 원망 스러울 것이다, 이러한 상황은 부동산시장에 고금리 인상과 밀접한 관계가 있고, 부동산 3법으로 2년만기 전세물이 계약갱신청구행사 시기와 겹쳐 일어나는 현상이다

2, 깡통주택 전세

깡통주책은 부동산시장의 하락기, 상승기 모두 만들어 질수 있는데, 전세게약 시점에 전세보증금을 높게 잡아 계약한 후 어떤 경제 하락 요인으로 집값이 전세보증금보다 낮게 하락하 든지, 임대인(소유자)가 담보대출과 전세보증금이 집값보다 높게 취하는 경우, 보통 전세사기다

3, 역전세 

전세난이란 말의 반대 개념으로 집을 못 구하는 것이 아니라 전세 집은 있는데  전셋값이 하락해 임대인(소유자)가 세입자를 구하기 어렵거나 새 세입자와 전세계약을 하더라도 전세금이 낮아 차액이 발생해 임대인이 그 차액을 감당해야 한다.

4, 역전세에서 이젠 역월까지

부동산 경기 하락으로 매매가 뿐만아니라 전셋값까지 하락하면서 집주인(소유자)이 임차인에게 전세보증금을 돌려 주기 어려준 상황이어서 첫 전세계약 시점의 전세보증금보다 현재 현저히 낮은 전세금 때문에 그 차액 만클 임대인이 월세로 임차인에게 주는 것이다.

5. 집주인이 낮은 전세금과 세입자를 구하기 어려워 역전세가 확산되면서 임대차 시장에 역월세까지 나타 나고 있다. 1억의 차엑이 난다면 임대인은 약 40만원을 매달 임차인에게 줘야하는데 임대인은 상당한 부담일 것이고 앞으로 더 기준금리가 인상되니 큰 걱정이 아닐 수 없다

6, 이런 부동산 시장 하락기에 대처법은 무엇일까?

 a, 부동산시장이 하락기 급락기에 접어 들어 매매가, 전세가의 하락과 공급과 수요, 거래량 모두 하락할 시 전세계약을 체결할때 부터 내 전세보증금(단독, 다가구 : 다른 세입자의 보증금 합) + 담보대출금이 최하 집값의 70%를 넘어서는 안된다.

 b, 전세계약 시  꼭 지켜야할 사항을 체크 해야 하는데 부동산의 명의자를 정확히 확인하고 신분증, 도장, 통장명의, 등기부상명의자 등을 복사, 문자, 음성 등을 계약전 부터 확보해 보관해 사고 예방이나 사고 시를 대비하는 것이 좋으며, 계약 전후, 입금 전후, 잔금 전후로 등기부상 권리를 확인하고 다른 세입자가 있다면 보증금도 확인해야 한다.

 c, hug, 서울보증보험 등 전세보증보험에 가입하는 것이 안전하지만 전세사기가 많아 보증보험들도 현재 재정이 바닥나 보증금 지급을 보류하는 경우가 많아졌다. 전세보증금은 개인이나 한 가정의 전부일 경우가 많아 전세사기 당할 경우 파탄의 원인일 수 있다, 내가 전새보증금을 지킨다는 소명에 전세사기에 적극적으로 대처해야 할 것이다

- 감사합니다