원룸 이사 이것부터 하세요 - 대항력, 우선 변제권, 우선 변제 보증금,소액 보증금

 주택 임대차 보호법 제3조 : 임차인의 전입신고 + 인도(이사) + 확정일자 =대항력 +우선변제권은 익일 0시부터 효력이 발생한다. 집주인이 담보대출을 받아 은행에서 근저당권을 설정한다면 등기접수 당일부터 효력이 있어 임차인은 후 순위로 밀리게 된다, 전, 월세 계약 후 즉시 주민센터나 정부 24 사이트에 전입신고를 하는 것이다.

지역	범위	소액 우선변제금
서울특별시	1억 5천만 원	5천만 원
수도권정비계획법 과밀억제권역(세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시)	1억 3천만 원	4천3백만 원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만 원	2,300만 원
그 밖의 지역	6천만 원	2,000만 원

소액임차인의 우선변제권 : 2021년. 05월. 11일부터 계약한 세대부터 적용, 시점 전 계약분은 이전의 금액 보전을 받음.

1, 대항력을 갖추자

대항력이란? 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.

2, 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추는 것이다

주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서 상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그다음 날이 아니라 

주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서 상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정 일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다.

3, 영수 왈 : 집주인이 바귀면 어떡하나요?

이사(인도) + 전입신고 + 확정일자를 갖추었다면 걱정하지 않아도 됩니다, 주택임대차보호법에 전, 월세 임차인은 매수자(양수장) 새 집주인이 모두 승계(인수) 받는 것을 원칙으로 하고 임차인이 불안하여 난 이사 가겠다 새 주인, 소유권이 아직 안 넘어 간 매매 중이라면 현 임대인에게 계약 종료를 통보하고 보증금 반환 청구를 하면 됩니다

임대인의 지위 승계(인수) 임차주택의 양수인(집을 산 사람), 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.

4, 영수 왈 : 새 집주인이 증액(5천만 원) 하여 계약서를 다시 작성하자고 하면 어떡하나요?

계약서를 다시 작성하지 않는 것이 대항력 유지에 좋으나 새 집주인의 요구 시 증액 부분(5천만 원)만 다시 작성하여 다시 신고하여 확정일자를 받는 것인데 이때 확인하여야 할 것이 다른 권리자(집주인이 집을 사면서 잔금을 은행에서 담보대출(5억) 하면서 은행의 근저당권이 설정된 경우, 또는 가계 담보대출(5억) 등)가 없으면 다행인 데 있으면 증액 부분은 후 순위로 밀려 우선변제권 상실로 보호를 받지 못합니다

- 대처법 : 이런 경우는 임대인(집주인)과 협의하여 5천만 원에 해당하는 금액만큼 월세 계약을 하는 방법이 있습니다, 적정 금액 : 5,000만 원 * 은행 대출금리 5% = 250만 원 ÷ 12개월 = 약 : 월 248,000원입니다

5, 영수 왈 : 그럼 집이 경매로 넘어가면 어떡하나요?

- 네, 증액 부분 5천만 원이 3순위로 밀려 보호를 받지 못합니다.

증액(5천만 원) 계약서 작성 전 순위	증액(5천만 원) 계약서 작성 후 순위
1순위 : 2020.10.20 전입신고 + 인도(이사) + 확정일자	1순위 : 2020.10.20 전입신고 + 인도(이사) = 대항력
2순위 : 2022.05.10 000은행 근저당권	2순위 : 2022.02.10 000은행 근저당권
	3순위 : 2022.07.10 확정일자 변경(증액 5천만 원)

6, 영수 왈 : 집주인이 사정을 얘기하며 전입신고를 잠시 다른 곳으로 옮겨 달라고 하는데 어떡하나요?

- 네, 절대로 전입신고를 이전하시면 안 됩니다, 다른 곳으로 퇴거하면 대항력과 확정일자가 모두 효력을 상실합니다. 다시 이전한 전입과 확정일자 날에 효력이 발생합니다, 그리고 임대차 등기가 되어있는 입에 후 순위로 전, 월세 계약을 하고 들어가 경매가 실행된다면 보호를 받지 못합니다.

전, 월세 계약 시 hug, 서울보증보험에 가입하는 것이 좋습니다 보증보험 가입 조건 계약을 할 때에는 계약금 5%나 10%를 내고하는데 꼭 특약 다란에 보증보험이 불능 시 본 계약은 자동 무효로 하고 계약금을 반환한다"라고 기록해서 불승인 시 손해가 발생하는 것을 방하여야 합니다. 또한 보증보험에 증액 5천만 원을 포함시켜야 그 증액도 보호를 받습니다.

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2022.09.29 - [분류 전체 보기] - 실전 경매 노하우 #1 - 대항력 있는 임차인 맞지?