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1, 한국은행은 효율적인 통화신용정책의 수립과 집행을 통해 물가안정을 도모함으로써 나라경제의 건전한 발전에 이바지합니다. 또한 이 과정에서 금융안정에도 유의하여야 합니다. 물가안정은 돈의 가치를 지키는 것이며, 돈의 가치는 물가 수준에 좌우되며, 물가가 오르면 같은 금액을 주고 살 수 있는 물건의 양이 줄고, 물가안정은 돈을 발행하고 통화신용정책을 수행하는 중앙은행이 책임지고 있으며 한국은행도 물가안정 목표를 정하여 국민에게 공표하고 이를 달성하기 위하여 최선을 다하고 있다. 2, 중앙은행의 통화신용정책은 금융시장을 통해 그 효과가 퍼져 나가기 때문에 금융시장이 제 기능을 다하지 못하면 통화신용정책이 효과를 거둘 수 없게 되, 글로벌 금융위기를 계기로 세계적으로 중앙은행의 금융안정기능이 강화되어 나가는 추세이며 한국은행도 통화신용정책을  수행함에 있어 금융안정을 도모하는데 적극 적이다. 3, 한국은행의 기능 중 물가안정을 위한 금융시장 금리 인상과 인하의 관리에 있어서 미국 연준의 자국 물가 관리를 위한 금리인상과 인하와 밀접한 관련으로 한국의 금리인상은 미국의 금리인상을 따라, 수출입 물가와 환율 관리를 하고 있는데, 미국 연준의 급격한 금리인상으로 한국의 금리 변동과 물가관리, 환율관리에 한국은행의 결정이 우리나라의 경제, 현금흐름 변화로 물가, 주식, 채권, 부동산시장 등에 방향이 어떻게 변화하는지 생각해 불 필요가 있다. 4, 미국 fed 연준의 금리인상이 한국의 금리인상을 부르고 환율이 하락하여 채권금리의 인상과 수입 원자재값 상금, 주식시장 하락, 내수 물가하락, 부동산시장 하락, 경상수지 적자, 금융시장의 유동화 긴축 상태로 우리나라 경제 전반에 영향을 미쳐 한국은행의 금리인상 폭과 속도, 시기에 따라 금리 변동의 역효과와 현금 흐름의 방향 전환을 미리 예측하기는 참으로 어려우며, 변동효과는 통상 6개월에서 12개월 후에 금리변동 효과가 나타나는 것으로 알려져 있다.  5, 미국의 연준의 금리 급등하면 먼저 한국 금융시장에 미치는 영향으로 한국은행

1, 미국 연방준비제도(fed)가  4회 연속  0.75% 의 자이언트 스텝을 단행하여 4%대까지 올라서게 됐다, 연준 파월의장은 fomc ( 연방공개시장위원회)를 통해서 금리를 0.75%로 만장일치로 인상한다는 발표와 인플레이션 목표를 이루기 위해서는 지속적인 금리인상이  적절하다며 금리인상 속도를 결정할 때 누적된 쪽 그 다음에 경제활동 및 인플레이션에 미치는 시차, 경제 및 금융발전을 고려할 걸로 주장을 하자 1%넘게 하락하던 나스닥 등 미증시는 상승전환에 성공하는 모습이었다. 달러 약세라 든지 금리하락 폭을 확대 했던 요인 중의 하나 였다. 2, 파월의장은 우리는 당분간 제한적인 정책 기조를 보일 것이라고 하며 통화정책의 변화에 대해서 언급을 하면서도 경제는 작년부터 크게 둔화되었다면서 경기침체에 우려를 표하는 가운데 금리의 궁극적인 수준은 이전에 예상했던 것보다 높을 것 이다라고 발언하자 달러화 상승 폭이 축소되고 금리는 재차 반등을 주식시장은 급격하게 하락 전환하는 모습을 보였다, 결국 fomc (연방공개시장위원회)에서는 통화정책 변화를 시사 시키기는 했지만 파월의장의 궁극적인 금리 수준은 9월 전망보다 높을 것이라는 것이 특징이다. 3, 금리인상 속도 조절은 논의 하겠지만 지난 9월 최종전망치  4.6%를 상위할 것이 부각 되자 달러화가 재차 강세로 전환했고 금리 또한 상승을 했으며, 증시 주식시장은 3%대 하락 폭을 키웠다, 앞으로 있을 고용보서, 소비자 물가지수 보고서가 있기 때문에 변동가능성 확대는 불가피하다, 미국의 4회 연속 자이언트 스텝으로 한국과 미국의 기준금리차이는  1%로 벌어져 한국의 환율방어에 어려움을 겪게 됐다.  4, 제롬 파월의장은 금리를 결정할 때 연준은 향후 긴축누적과 경제 영향를 고려할 것이라며 속도 조절 가능성을 시사하면서 금리인하 전환은 아직 고려하지 않고 있으며 시기 상조라고 못박았다, 미국 정부는 연준의 금리인상에 노동자에게 도움이 되는 경제로 전환 중이라고 평가했다, 미국 10월 adp 민간고용이 239,00

1, 부동산 시장의 매수자 전무한 상태로 매도자 또한 시장에서 발을 빼고 거래량이 바닥이 났다, 정부의 고금리 정책으로 부동산시장의 하락 곡선이 폭락으로 이어지고 금리의 추가인상 예고로 가계부채의 큰 부담으로 10년전 하우스 푸어란 단어가 다시 등장해 부동산 시장의 공급과 수요자도 없고 가격만 하락하는 상황에서 이사를 꼭 하야하는 사람들의 피해가 속출하고 있는데, 지금 매매계약을 했다가 잔금도 치루지 않고 1억, 2억 씩 떨어져 계약해제를 하고 계약금을 포기하는 사태가 벌어지고 있다. 2, 부동산 가격이 급락하는 상황에 실 거주 필수 이사에 놓인 사람들이 어쩔 수 없이 매수하는 경우에도 시장 가격의 하락 대세의 피해를 보고 있는 사례가 발생하고 있으며, 사면 더 떨어지진 않을까 매도, 매도자의 이런 생각을 하며 더 낮은 하락 가격을  만들어 내고 있는 거이며, 부동산 시장의 하락요인은 수요, 공급, 금리의 움직임, 가처분소득의 비율 등을 들 수 있는데, 현 상황에서는 정부의 고금리정책의 금리 급등의 문제가 가장 크다. 3, 물가 인플레이션 잡기의  정부 고금리 인상은 다른 요인들 보다 개인의 부담능력을 한 순간에 꺾어 시장 수요자 로서의 참여를 막고 부동산 가격 상승 심리는  갭투자자나 다중주택 투자자 등의 파산에 이르게 하고, 엄청난 전세입자 들의 보증금반환 불능과 경매, 전세사기의 급증 등  사회적, 경제적 문제로 파를 치고, 정부의 부동산 대책도 시장에 반영되지 안는 시장 공항 상태 있는 것이다. 4, 우리나라의 금리인상의 주도권은 사실상 우리 경제 상황에 있지 않고 미국의 금리 인상을 살피며 그 인상 폭이 결정된다고 할 수 있는데 기준통화 달러 금리인상은 미국내 물가상승억제가 시급하기 때문인데 강 달러 미국의 정책은 외적으로 수입물가 절감, 내적으로는 물가상승의 억제 효과를 볼 수 있는데, 미국이외 유럽, 아시아 등 거의 전 세계 나라들의 강달러의 피해로 세계 경제 침체의 블랙 홀을  만들어 냈다. 5, 부동산시장의 직접적인 영향을 미치는 금리인상은 미

 부동산 대출 규제 용어 :  LTV ( loan to value ratio ) : 부동산담보비율, DTI (debt to income )  :  소득대비대출비율,  DSR ( debt service ratio ) : 총부채상환율. a, LTV (loan to value ratio), 주택담보인정비율 단순히 부동산을 가격 예: 1억이라면 인정비율을 50%%까지만 정부에서 정했다면 1억의 * 50% = 5천만원 까지 대출이 가능하다는 것입니다,   - 이때 주의점 : 주택가격이란? 주택의 가격이 1억이라고 해서 은행이 단순 5천        만 원 대출을 해주는 것이 아니라 국민은행 kb시세가격표, 감정가격의 가격의        50%라는 것과 1억의 가격은 부동산 시세 가격(시중 가격)이라는 것입니다.   - 주택담보의 주택 뿐 아니라 토지, 상가, 공장, 창고, 임야, 오피스텔, 나대지 등        비  주거 건물 담보대출 시에도 같은 비율을 적용 받습니다. b, DTI (debt to income), 소득대비대출비율은 단순식으로 내 연소득이 4천만원이라면 * 규제비율 50% = 2천만원입니다, 내가 사려는 아파트가 3억이고 30년 동안 갚는다면 (일년 원금 상환액은 1,000만원이고, + 1년 이자 5%는 150만원이고 ) + 기타대출금( 신용대출금 연이자 300만원 + 자동차할부 연이자 120만원) = 1,570만원이다,    - 1,570만원을 연 소득 4,000만원으로 나누면  =  39.25 %, 규제비율 40%를 넘지      않는다. 이때  주택은  원리금 [원금+이자] 이고,  기타대출금은 [이자]  만 을 계산한      다는 것이다. c, DSR (debt service ratio), DTI에 기타대출금의 년상환 원금이 포함된다는 것이다 주택담보의  원리금[원금+이자]    +  기타대출금의 원리금[원금 + 이자]   합계액 을 년 소득 금액 4,000만원으로 나눈 금액의 비율을 말 합니다. 예시) 1, LTV 50% 일때 : 아파트 3

 물권이란? 특정의 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적이며 절대적이고 관념적 권리다.  채권이란? 채무자인 특정인에 대한 급부를 청구할 수 있는 권리로 대인권 또는 상대권이라 한다.   1, 물권의 종류 - 물건의 종류와 내용은 법률 또는 관습법에 의하지 않고 서는 임의로 창설하지 못한다 [민법 : 제185조] (1) 점유권 : 물건을 지배할 수 있는 권원의 유무에 관계없이 " 사실상 지배하고 있는 상태" 그 자체를 보호하는 권리이다. (2) 본 권 : 물건을 사실상 점유하고 있느냐의 여부와 관계없이 물건을 : 지배할 수 있는 권리" 이다    a, 소유권 : 물건의 사용가치와 교환가치 모두를 전면적으로 지배할 수 있는 권리이다.    b, 제한물권 : 물건의 사용가치나 교환가치 중 하나만을 제한적으로 지배할 수 있는 권리로 물건의 사용가치의 지배를 목적으로 하는 용익물건 ( 지상권, 지역권, 전세권 )과 채권 담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보물권 ( 유치권, 질권, 저당권 )이 있다.      -용익물권             ' 지상권  :  타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를             사용하는 권리를 말한다. 타인의 토지의 이용은 임차권에 의해서도 달성될 수 있다.                              ' 민법상 법정지상권 : 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 전세권이              설정하였다가 나중에 토지소유자가 변경된 경우,  토지와 건물이 동일인에게 속하는            상태에서 어느 한쪽에 대하여 또는 저당권이 설정되었는데 나중에 그것이 경매 됨으            로서 토지와 물건의 소유자가 다르게 된 경우의 두 가지가 있다, 법정지상권자는 등              기 없이도 양수인에게 대항할 수 있다.          ' 관습법상 법정지상권 : 동일인에게 속하였던 토지

 부동산 pf (Project financing) 란? 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 1, 기업어음 시장, 회사채 시장 뿐 아니라 부동산 pf 시장으로의 확산이 예상되고 있다. 지금까지 연체율이 6%인 걸로 파악 되고 있으나 2010, 2011 과거 저축은행 사태, 부동산 경기가 침체되면서 pf에 투자하였던 저축은행들이 망하면서, 그때는 연체율이 30%에 달했다 2, 부동산 pf의 기본은 분양에 있는데 지금 대구의 미분양 증가와 서울에서도 미분양이 속출하는 러쉬가 되서, 이런 파생 상태를 막기 위해서는 70%아상 분양이 되야 하는데 70% 도 못 미치는 분양물들이 나오기 시작하면 결국 또 부동산 가격이 떨어지고 돈은 막히는 시장이기 때문이다.  3, 이런 시장에서는 50%로도 부족하다고 하느냐 부동산 pf로 퍼지는 가능성 하나, 그리고 우리 가게도 그렇지만 회사들도 빚다 갚고 끝내는 것이 아니라 만기 연장하고 빚 대출 갑을 거 갑고 회사채 발행해서 값 고 값 고 하고 있는 것이다 4, 빨리 차환 발행 가능성도 현재 기조하면 빨리 신뢰회복이 나오지 않는다면 힘들어진다, 60조, 80조 속속 회사채 만기가 도래하는데 정부 쪽에서는 폭 넓은 대비책이 필요하다 5, 전국적으로 돈의 흐림이 경색되어 가는 상황에 채권 안정기금을 압도적으로 늘리는 방법 박에 없는 것일까, 그러면 결국 한국은행이 rp 매입을 단기간에 매입을 늘린다 거나 직접 회사채나 기업채는 못 주니까 spb사를 통해 대량 매입하는 방법을 생각해 볼수 있다 6, 한국은행이 물가 잡겠다고 금리를 올리는 상황에서 한편으로는 돈을 풀어 주어야하는, 상충대는 딜레마에 있다. 영국의 경우에도 중앙은행의 금리를 올리는 긴축재정을 하면서 한편으로는 화폐 발행하여 채권 매입하는 정책으로 총리까지 물러나는 사태를 빚졌다.  7, 전 세계적으로 중앙은행에서 이런 일들이 나오고 있다는데 더 큰 문제가 있다, 일본 같은 경우 초저 금리를

 부동산 경매란? 국가기관인 법원이 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전 채권에 만족을 주는 강제집행절차 이다.  경매는 그 실행 주체에 따라 개인이 주체가 죄어 행하는 사경매와 국가기관인 법원이 주체가 되어 행하는 공경매가 있다 공경매는 다시 강제경매와 임의경매,  공매는 자산관리공사 (캠코, 온비드)가 운영하고 있다.  강제경매란? 집행권원을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 소유자의 일반재산을 압류한 후 매각시켜 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 강제집행이다. - 집행권원 : 1) 확정된 종국판결, 2) 가집행 선고있는 종국판결, 3) 확정된 지금명령, 4) 각종 조서 : 화해조서, 조정조서, 청구인락조서, 5) 집행증서 : 집행력이 인정되는 공정증서. 임의경매란? 강제경매 외에 그 실행에 집행권원을 요하지 않는 경매, 즉 담보권의 실행 등을 위한 경매를 임의 경매라 한다 - 담보권 실행을 위한 경매는 근저당권, 질권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권이  가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 그 증명서류를 제출하여야 한다. 법원 부동산 경매 절차 흐름 채권자 경매신청 ---> 경매개시결정 --->최저매각가격결정 ---> 경매준비 ---> 개시. 공고 --->입찰서류열람 ---> 입찰 ---> 매각허부결정 ---> 매각허가확정 ---> 대금납부 ---> 소유권이전등기촉탁 ---> 인도명령, 명도소송 ---> 인도 압류재산 공매 절차 흐름 국가(세무서, 시군구) 공매대행의뢰(한국자산관리공사, 캠코) ---> 권리분석 ---> 감정평가의뢰 ---> 매각예정가격결정 ---> 공매공고 ---> 입찰 ---> 매각 ---> 매각결정 ---> 대금지급 ---> 소유권이전 ( 앞면 ) 기 일