'전세사기와 깡통전세' 차이점은 무엇일까? 역전세 역전세난은 무엇일까?

전세사기? 임대인(집주인)이 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속여, 임차인의 보증금 회수가 불가능하거나 어려워진 경우를 통칭하는 용어다. 깡통전세는 주택의 전세금보다 매매가격이 낮아져 임차인이 전세금을 온전하게 돌려받지 못하게 된 주택 또는 그러한 위험성이 커진 주택을 일컫는다.

 최근 3인의 희생자가 발생한 인천 미추홀구를 비롯해 전국에서 잇따라 터진 대규모 전세사기 사건을 계기로 ‘전세사기’와 ‘깡통전세’, ‘역전세’ 등 용어의 개념과 서로간의 관계에 대한 궁금증이 일고 있다.

1. 부동산 전세계약 중 보증금을 돌려받지 못하는 임대인의 전세사기란 어떤 것일까?

전세사기? 임대인(집주인)이 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속여, 임차인의 보증금 회수가 불가능하거나 어려워진 경우를 통칭하는 용어다. 

인천 미추홀구 ‘건축왕’ 사건에서는 금융권 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 신축 주택을 전세로 놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고 임차인을 속인(기망) 행위가 문제가 됐다. 

또 서울 화곡동 ‘빌라왕’ 사건에서는 건축주, 컨설팅업체, 감정평가사, 바지사장(명의상 집주인) 등이 조직적으로 공모해 매매가 시세보다 높은 전세금을 받고 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보험을 미끼로 임차인을 기망한 게 문제가 됐다. 

이 사건에서는 임차인과 함께 주택도시보증공사도 직접적인 피해자가 됐다.

2. 부동산 전세계약 중 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세란 무었일까?

깡통전세는 주택의 전세금보다 매매가격이 낮아져 임차인이 전세금을 온전하게 돌려받지 못하게 된 주택 또는 그러한 위험성이 커진 주택을 일컫는다. 

또 집주인의 채무 불이행으로 주택이 경매에 부쳐졌으나 낙찰가격이 전세금에 못 미치게 된 경우도 깡통전세로 지칭된다. 

3. 부동산 전세계약 시 주의사항은 어떤 것이 있을까?

부동산 업계에서는 당장은 아무런 문제가 없더라도 전세금이 집값의 80% 수준을 넘어서는 안된다. 다세대·연립주택(빌라)에 대해선 특별히 깡통전세 ‘위험군’으로 간주한다. 

통상 다세대·연립주택은 경매 처분 때 낙찰가격이 시세의 80%(선순위 저당권이 없는 경우) 이하로 떨어질 가능성이 크기 때문이다.

전세사기 사건이 벌어진 경우 해당 주택은 ‘깡통전세’라는 사실이 드러난다. 그러나 깡통전세이거나 위험군에 속한 주택에 임차인이 거주하고 있다고 해서 반드시 ‘전세사기’로 이어지는 것은 아니다. 

임대인은 깡통전세 여부에 관계없이 새로운 임차인을 들이거나 차입 등을 통해 기존 임차인에에게 전세금을 온전히 돌려주는 게 정상이며, 실제로는 대부분 임대인이 이같이 처신한다.

4. 부동산 계약 중 임차인의 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우로 '역전세. 역전세'난이라 무엇일까?

한편 ‘역전세’ 또는 ‘역전세난’은 주택의 전셋값이 하락한 가운데 전세 계약기간이 끝나면서 집주인이 전세금을 돌려주는 데 어려움이 닥친 상황을 말한다. 

지난해 하반기 이후 전국적으로 지속되고 있는 역전세난은, 전세 주거비용을 낮출 수 있게 된 임차인에게 반가운 현상이지만 한편으로는 깡통전세를 늘리는 부작용도 키우고 있다.