부동산 양도소득세, 취득세, 농지 양도소득세 계산해 보기.

1. 농지 취득세? 토지 취득세는 취득세 3% + 농특세 + 지방세 다 포함해 3.4% 입니다.임야와 나대지는 같은 기타 토지들, 즉 농지를 제외한 나머지 모든 지목의 토지들은 4.6% 입니다.# 농지가 기타 다른 토지에 비해 취득세가 낮다고 농지를 선호한다는 분이 계시던 데요.

- 농지의 경우 나중에 건축을 하기 위해서 개발행위허가를 받을 때 농지전용비가 농지 외 다른 토지와 임야의 산지전용비에 비해 훨씬 비쌉니다.

- 농지전용비는 개별공시지가의 30% 이고 제곱미터당 최대한도 50,000원 입니다. 실제로 농지전용을 할 때에는 수천만원에서 수억원 대가 될 수 있습니다.

개별공시지가 *30% = 농지전용부담금이 50,000원 이상일 경우 최고한도액 50,000원 * 3.3제곱미터 = 평당: 165,000원이 됩니다.

- 임야는 대체산림자원조성비 인 산지전용비를 내게 되는 데요. 이것은 평당, 제곱미터당이 아닌 평당: 20,000원 이내로 계산됩니다.

(공시지가 1%: 6,790원 + 기준금리) * 면적(제곱미터) = 산지전용비 계산법

# 취득 당시 본인이 농업인의 자격을 갖추고 있거나 농업법인으로 2년 이상 자경을 했을 경우에는 취득세사 1.6%로 비교적 저렴한 편입니다.

2. 양도소득세.

- 양도세는 기본적으로 아파트나 건물 등 기타 부동산과 똑 같이 과세표준에 따라 누지세율이 적용 되는 것이 동일하고요.

- 개인이 2년 이내의 단기 투자를 했을 경우에 세율이 굉장히 높은데요. 잔금을 치룬 시점에서 1년 미만으로 단기 매도했을 때는 50% 와 기본세율 중에 높은 세율, 2년 미만은 40% 와 기본세율 중 높은 세율 납부해야 합니다.

- 토지 양도소득세는 다른 부동산과 다르게 중요한 점이 하나 있는데요. 그건 실수요가 아닌 투기목적으로 보는 비사업용 토지에 대해서 10% 중과세가 적요되다는 것입니다. 즉 토지를 매입하여서 원래 목적에 맞게 사용했다면 사업용 토지로 보고 그외에 목적에 맞지 않았다고 판단되면 비사업용 토지로 보고 징벌적으로 10% 추가 과세하는 것입니다.

- 농지를 샀으면 농사를 짓는 목적으로 사요하고 나대지를 샀으면 건축물을 올려서 원래의 목적에 맞게 사용해라는 뜻입니다. 땅을 땅 자체로만  갖고 있다가 땅으로 다시 되필았을 경에는 투기로 보고 중과하겠다는 것입니다.

a. 첫 째: 보유기간 중 60% 이상을 농지로 사용해야 사업용 토지로 보겠다는 것입니다. 즉 비사업용 토지로 보유하다가 매도 시점애만 사업용으로 전환시켜 매도한다면 세법에 허점이 생기게 되기 때문에 보유한 기간 중 60% 이상을 농지로 사용하여야 합니다.

b. 둘 째: 농지 소재지나 연접한 시, 군, 구에 거주하거나 직선거리 30km 이내에 거주 할때만 사업용으로 봐주겠다는 것입니다. 

c. 세 번째: 상시 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 본인이 해야 한다는 것입니다. 본인의 총 급여액이 3,700만원 이상인 경우는 그 해당 년도는 자경기간에서 제외 된다는 것입니다.

농업인 이시라면 이점을 주의하셔야 합니다. 나중에 농지가 비사업용 토지가 되지 않게 하려면 농약이나 농기구도 보유하신 땅이 위치한 지역에 가셔서 신용카드를 이용해 구매사하시면서 반드시 구매 기록을 남겨 놓으시고요

또 만약 블로그나 인스타 같은 sns를 하신다면 방문 때마다 자경하는 모습을 기록으로 남겨 놓아서 나중에 자경을 소명하라고 했을 때 증거자료로 제출해 불이익이 없도록 해야 하겠습니다.

농업인이 아닌 투자자라면 사실상으로 사업용 토지로 인정받기 어렵다고 보시고 비사업용으로 10% 중과되는 것을 기본값으로 생각하시는 것이 차라리 마음 편하실 겁니다.

다음으로 법인으로도 투자를 많이 하시는 데요. 헌법에 경자유전의 원칙이 기본으로 되어 농지는 농민이 자경을 해햐 한다고 헌법에 명시되어 있습니다. 일반 법인이 자경한다고 볼 수 없기 때문에 법인은 농지를 취득할 수 없고 농취증 자체가 발급이 안되는 것입니다.

농어법인이 아닌 일반 법인으로 농지를 매입할 경우에는 농취증이 필요 없는 농지를 제외한 나대지나 임야를 취득할 수 있고요. 도시지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역의 농지를 취득할 때는 농취증이 따로 필요 없기 때문에 일반법인도 취득세 4.6%를 내고 취득이 가능합니다.

# 최근 1인 법인체를 만들어 부동산 투자를 하는 분들이 많은 것은 법인은 농지를 살 수는 없지만 그 외 부동산은 사고 팔수가 있는데 그 중에 양도소득세를 내지 않고 필요경비로 들어가 법인세만 내면 되기 때문입니다.

3. 알아 두면 좋은 장기공제특별공제와 반드시 조심 해야 할 농지처분명령.

장기보유 특별 공제는 3년이상 보유 시: 6%, 4년 이상 보유 시: 8%, 이렇게 15년 이상 보유했을 때는 최대 30%까지 공제해준다는 것입니다.

이것은 농지의 사업용, 비사업용 여부와 상관없이 보유 기간만 만족하면 되는 것입니다.

또 조심하셔야 할 것이 농지의 자경의무 위반에 따라 농지처분 명령이 떨어지는 것인 데요. 농지를 취득할 때 제출했던 농업 경영계획서 대로 농지를 사용하고 있지 않을 때, 즉  묵혀 두거나 잡초만 무성하고 농지가 관리되지 않고 있다고 판단될 때 농지처분 명령이 떨어질 수 있습니다.

관청에서 매년 조사해서 심의위원회의 심의를 걸쳐 처분 대상 농지가 확정되고 농지처분명령이 통지됩니다. 이 처분명령을 받게 되면 농지를 처분할 때까지 매년 농지가격의 20% 씩 이행강제금을 내야 합니다. 이렇게 5년이 되면 토지 가격이 돌 수도 있습니다.

농지처분을 받았다면 관청에 처분명령에 대한 청문이나 이의신청 등을 적극적으로 대응 하셔야 하고요. 농사를 짓지 못한 사유를 제대로 소명을 하고 다음부터는 제대로 자경하겠다는 계회서를 제출해야 합니다. -감사합니다.

[양도세 과세표준]

  양도가액

- 취득가액

- 기타 필요경비 (취득세, 법무사비, 중개보수 등)

  양도차액

- 장기보유특별공제 (양도차익 * 공제율: 보유기간 3년 부터 * 년 2% 씩 공제), 15년 30%

- 기본공제: 250만원

   과세표준.

-  과세표준 * 누진세율 - 누진공제.

* 비사업용: 누진세율 + 중과세, 10%

과세표준 2억 * 48%(38%+10%) - 1,540만원 = 8천060만원입니다.

* 감면세액: 8년 자경인 경우, 양도세액의 1~2억원 감면

과세표준을 빼주는 것이아니고 결정 세액에다가 감면세액을 빼주기 때문에 상당한 금액이라고 할 수 있습니다.

감사합니다.

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