신축, 미등기 아파트 계약시 꼭 확인해야 할 사항.

 [신축 아파트 전세계약 시 꼭 확인해야 할 사항] 신규 아파트의 깨끗함과 편리함 그리고 신혼부부나 청년층, 첫 분양받은 집주인의 아파트를 전세 계약하게 된 세입자, 인터넷을 이용한 신축 아파트 전세를 선호하는 수요자가 많습니다. 

그런데 미등기 아파트라는 분양자가 아직 물건을 인수받지 못하고 소유권 취득을 완료하지 못한 상태라는 점 때문에 전세 계약자는 특히 요즘 같이 역전세나 낮은 전세가로 인해 집주인이 잔금을 치를 수 있을까? 등 입주가 시작되는 신축 아파트의 경우 전세계약 시 주의해야 하는 점 등이 많습니다.

[전세 계약] 전세계약 사고 방지를 위한 7가지 주의사항.

1. 전세계약 시 분양공급계약서의 명의자와 계약자 임대인이 동일인 인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

- 대리인이나 가족 등과의 계약은 가능하면 하지 마시고 계약금(가계약금) 계좌이 명의의 일치성도 확인하시고 문자로 어느 아파트 몇 동 몇 호 누가 누구에게 계약금을 보냈습니다. 라는 문자를 주고 확인 문자를 받습니다.

2. 전세계약 시 꼭 특약을 합니다.

- 특약: 임대인은 잔금 완납 시 동시에 분양 잔금과 중도금을 완납할 것을 약속하며 미 이행 시 본 계약은 자동 해지되며 소유자는 임차인에게 해지로 인한 위약금 00000000을 지급하기로 한다. 또 분양자 본인과 통화 녹음과 기록을 합니다.

3. 전세계약금, 잔금은 분양자명의 계좌로 꼭 입금하여야 하며 가족이나 부동산으로 보내시면 안 됩니다.

- 분양권자와 직접 만나 계약과 잔금처리 처리를 하셔야 하고 부득이 대리인과는 위임장 과 분양자 부동산용 인감을 확인하셔야 합니다.

4. 가압류, 가처분, 근저당권 등 다른 제3의 권리자기 있는지 등기부등본을 확인하셔야 합니다.

- 분양권은 채권이어서 가압류 가처분 등이 가능하며 계약 전 잔금 전 분양계약서, 분양권에 가압류, 가처분이 걸린데 없는지 확인, 시행사나 시공사, 분양사에 확인하세요.

5. 전세계약 후 임대인의 양해를 구하고 입주, 잔금 전에 전입신고와 확정일자를 마치는 것이 좋고 잔금 후에 하게 되면 당일에 꼭 하셔야 대항력과 우선 병권을 확보하게 되며 다음날 0시로부터 효력이 발생합니다.

6. 자금은 오전 일찍 치루고 이사 시 집에 흠이나 고자시설 등 미흡한 곳이 없는지 확인하시고 있다면 사진을 남기셔야 되며, 바로 면, 동사무소에 가셔서 전입신고를 하셔야 합니다, 특히 전세자금대출과 전세반환보증보험 가입자는 동사무소에 전입신고 하시고 동사무소 직원에게 은행과 보험사(hug, nhuf)에 팩스를 보내 달라고 하세요.

7. 미등기 아파트라도 사용승인 이후 1년 이내 전세자금대출이 가능한 경우와 그렇지 못한 꼭 등기완료 후에 대출이 실행되는 경우가 있으니 전세자금대출 은행에 문의해 활용하시기 바랍니다.

- 4년 거주가 꼭 필요하신 세입자는 계약서에 " 계약갱신요권을 임대인은  보장하기로 한다"는 특약을 기록하시고 신축 내부 마감 및 하자 발생 시 처리 책임에 대해서도 상세하게 계약서에 명시적으로 쓰는 것이 상호 분쟁을 미리 방지하는 효과가 있습니다. 

감사합니다.

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