" 미분양 아파트 아직 사지 마세요", 부동산 pf 터질 것이 터졌다, 미분양 급증, 금융 사 5개 부실 우려.

 "터져 나오고 있다" 우려했던 부동산 pf 시장 부도나는 상황 흔들릴 만한 증권사나 캐피탈 있다? "아직 미분양 아파트 사지 마세요" 부동산 시장 "주식의 저항선 처럼 아직 저 위에 있습니다".

1. 부동산 시장 미분양이 7만호가 넘어가 임계치의 한계가 오고 있는 것은 아닌가하는 우려의 목소리들이 나오고 있는데 현재 상황은?

1) 아직은 아니다, 2008. 9년 금융위기 때 미분양이 10만호가 넘었던 적이 있어 위기였는데 정부의 부양책과 경제가 회복이 있어 위험에서 벗어 났고, 매년 5만호 정도는 있어 오다가 3년 전부터 붐이 일어 집값 상승 속에 있어 소진되는 현상과 현재 집값 폭락기의 6만호는 엄청나 물량으로 느껴지는 것일 뿐입니다.

2) 좋게 말하면 정부가 부동산 pf 부실 문제를 막기위해 각종 규제를 선제적 완화와 금융 완화의 효과 그리고 고금리, 고물가와 상대적 가계부체의 포화와 가처분소득 감소 등 경제 전반적인 침체로의 미래 유동성의 축소를 걱정하는 심리적 요인 또한 작용하고 있습니다.

3) 부동산 pf 부실을 막는다는 명분아래 망하는 건설사도 없는데, 정부가 선제적으로 건설사들의 채권발행을 도와주고 미분양 아파트를 매입해 주는 등 너무 앞서가는 경향과 다주택자나 임대사업자, 투자자들의 상대적 규제 완화와 세금 혜택을 보는 뒤 죽 박 죽 정책을 보는 것 갔습니다.

4) 작년 11월부터 대량 미분양 아파트가 예상돼 건설협회의 건의를 받아 들려 "부동산 시장 연착륙" 이라는 타이틀 아래 일찍 정부가 그 대책을 매달 지속적인 정책 완화를 해오고 있는데 " 물가 잡기" " 집값 연착륙", 금리, 환율 등의 정부 정책 그 효과는 지금이 다가 아니고 "시차 반영" 되어 그 시점이 6~12개월로 전문가들은 말하고 있고, 정부의 "모두 풀기 "는 차후 부정적 영향으로 부동산 시장이나 경제 전반에 영향을 줄 것으로 보입니다.

5) 미분양 아파트가 늘어나는 것은 먼저 수요와 공급의 문제로 지어서 비싸게 팔고, 너무 많이 지어서 생기는 문제로 물론 저금리 정책으로 유동성이 너무 많이 풀린 탓도 있지만 건설사의 무책임한 이익 극대화가 낳은 일차적 책임이 있으며 이러한 문제가 발생할 때 마다 정부나 국민들에게 떠 넘기려는 건설사들의 행포를 묵고해서는 안되고 국민이 지켜봐야 할 것이다.

6) 지켜보는 국민들은 건설사만 도와준다는 부정적 시각이 많아 보이고 정부의 미분양 아파트 매입 발표도 긍정적이지도 안은 것 같다. 앞으로 미분양은 더 늘어 갈 것이고 올 상반기 안에 집중될 것으로 보이며 현재 분양을 안 면 건설사들의 이자 부담이 늘어 못 버티는 건설사와 과련 금융 사 부실도 이어질 것으로 보입니다.

7) 옥석이 가려 질 것이다. 가려지는 가운데 부동산 pf 나 금융 사 부실로 이어 지는 형태로 위험이나 비싸게 너무 무리하게 건설사 "이익 극대화 "의 결말인 미분양이 늘어 망하는 것은 당연한 것이며 자본주의 논리인 것이라 생각 듭니다. 그동안 건설사가 많은 이익을 취하면서 취약 계층 아파트 하나 지어준 것 없잖아요.

2. 작년과 현제 주택 증여 비중이 늘어난 것은 매도자들의 심리는 무엇일까요?

1) " 팔기 억울하다" 매도자들의 심리는 고점 매수한 아파트가 추락하여 매수가 이하로 팔기에는 억울한 마음도 있을 것이고 매수 시점의 기대 가격의 향후 인상 기대가 아직 커서 자녀 증여나 지인 증여로 소나기를 피하는 것으로 먼저 보입니다.

2) 또, 먼저 "자녀 증여 "시 자녀의 청약 기회를 아낄 수 있다, 정상 적이라면 청약조건을 사용하여 신혼집이나 분가를 하여야 하는데 증여세는 좀 내더라도 아파트를 소유하게 되는 것으로 절세 효과가 있고, 지금처럼 가격이 폭락한 상황에서 증여는 위험을 회피할 수 있는 손쉬운 방법으로 보입니다.

3) 다주택자의 자녀 증여는 부담을 더는 효과가 있다. 당시 다주택 양도소득세 중과와 고금리로 인한 이자 부담, 종합부동산세, 재산세 등이 부담이었고, 집값이 하락하여 프리미엄은 기대하기 어렵지만 증여로 절세 효과가 있어 상대적으로 손해가 없는 것입니다.

3. 정부의 부동산 규제 완화로 인한 시장에 미치는 영향은 어떨까요?

1) LTV 등 4->70%로 완화하면 10억원 아파트를 5억을 대출해 준다면 약 2백만원이 넘는 이자부담을 하야하는 가계 부담이 엄청난 것인데, 이러한 대출 완화를 왜 해줘야 하는지 알 수가 없으며, 결국 이러한 부동산 규제와 금융 완화 정책은 다주택자, 건설사 등 투자자들의 욕심을 다시 채워 주는 것들 입니다.

2) LTV, DTI, DSR 등 금융 규제는 완화를 해도, 고금리나 가처분소득의 상대적 감소로 일반 무주택자나 1주택자들에게는 어떤 의미가 없고 투기조장 여건 마련해 주는 것으로 비출 수밖에 없어 보인다.

4. 부동산 시장의 규제와 금융완화는 부동산 시장의 연착륙이라는 명목으로 지속적인 정부 정책은 부동산 문제를 해소하고 있는 걸까?

1) 서울의 경우 올 1월 한달동안 거래량은 7~8백 건으로 알려졌다. 연말에 바닥이었던 것에 비하면 높다고 해야 할지, 예년 평균 거래량은 월 3천건 이상이었던 것에 비하면 아주 적은 거래량으로 회복세라고 볼 수 있으려면 2, 3월의 지속적인 상승세가 있어야 하고, 가격이 상승해야 반등이라 볼 수 있습니다.

2) 현재 어떤 면에서는 정부의 연착륙 정책이 시장에 반영되었다고 볼 수도 있지만 이 것은 시장 참여자들의 기대심리 매매로 보이며, 아직도 금리 불안은 FED의 추가인상이 예상되고,

 그에 따른 환율격차를 줄이기 위해 우리나라도 0.25% 베이비 스텝의 추가 인상도 예상되는 것이 우리나라의 무역수지 지속적인 적자와 대 중국으로의 무역관계 개선이 불투명해져 가고 있다는 측면에서 다시 또 환율 문제가 대두될 가능성이 높아 가고 있습니다.

3) 일시적 반등으로 보입니다, 그동안의 "부동산시장 연착륙 "이란 명목으로 정부의 규제완화와 금융완화책으로 부담이 다소 덜었고 정말 이사를 똑 해야 하는 계절적 요인과 직장, 학교 등이 있고, 현장에서는 작년 "깡통주택" "역 전세" 역 월세까지, 그동안 이사를 미루어온 수요가 집값의 상. 하락과 관계없이 일시적 움직임으로 보입니다.

4) 부동산 시장의 반등은 아직까지 리스크가 많습니다. 부동산 시장의 반등은 먼저 거래량이 상당량 늘어나야 하고, 가격이 상승 추세에 지속적 거래가 늘어나야 하고, 금리의 안전성, 수요자들의 부담 능력, 전반적인 경제 회복세에 있어야 가능합니다.

5) 미국 금리인상도 예상되고 있고, 시장 장. 단기 금리의 격차, 스프레드가 커지고 있으며, 올 하반기부터 본격적인 경제침체가 예상되는 가운데 고물가 상승과 내수시장 침체와 계속되는 수출 적자로 부정적인 요인이 너무 많다는 것입니다.

6) 부동산 뉴스에 속지 마시고 직접 가격지표나 물가지수, 거래량 등 보는 안목이 필요하며, 부동산 PF 문제가 터지면 가격은 더 하락할 수 있으며 그 시점은 올 하반기까지 영향을 받을 것으로 보입니다. 일시적 상승은 있을 수 있으나 반등은 아닐 것이고 L 자형 박스권에서 반복될 것으로 보입니다.