미국 금리, 한국 금리 전망과 부동산 미분양 전망.

" 인플레이션은 최근 완화가 되었지만 여전히 너무 높으며 물가 목표 상승률이 2%를 달성하려면 긴축정책을 유지하여야 한다. 최근 경제가 고무적이긴 하지만 상당히 많은 증거가 필요하며 승리를 선언하기에는 너무 이르며 역사적으로 통화 정책을 완화하는 것에 대한 강력한 경고가 있어 우리는 목적을 달성할 수 있을 때까지 방향을 유지할 것이다. 앞으로 두번의 금리인상이 더 필요할 것으로 보인다 " -미 연준 파월의장 발언-.

1. 현재 미국의 금리는 4.5% 로 두번의 인상 0.25% 한다면 5% 가 되어 우리나라의 금리인상을 예상하더라도 1% 초반의 격자가 예상되며 코로나가 아직도 유행이긴 하나 세계 경제에 큰 영향은 없을 것으로 예상하고 데이터를 보며 유연성을 갖겠다 라는 것은 연준이 방향성을 가지고 끌고 간다 기 보다는 각 지표들의 방향을 보고 결정한다는 의미로 더 해석됩니다.

2. " 인플레이션이 더 빨리 떨어진다는 데이터가 들어온다면 달라질 수 있으며 3월까지 소비자물가지수와 고용보고서 고용비용 등 많은 데이터를 검토하여야 한다 " 각종 데이터는 시장에서도 보고 금리인상을 무리하게 강행할 필요가 없는 지표들로 특히 고용비용이라는 단어로 이코노미스트에서 많이 언급되는 임금에 여러가지 들어가는 비용을 포함시킨 지표들이며, 노동시장이 탄탄한데 생각보다 탄탄하지 않다. 그렇게 까지 견고하지 않은 것으로 나타났다.

3. 우리나라의 가장 큰 화제 키워드는 수출과 부동산 일 것으로 보이는데 수출이 좋아지면 경제가 좋아질 것 같고 부동산을 보면 어두워 보이는데 산업부가 1월 수출입 동향에서 작년 대비 16.6% 감소한 것으로 나온 가운데 반도체 수출이 60억달러에 그쳤는데 전년 대비해 44.5% 급감한 것입니다.

4. 그러니까 전체 수출액 감소의 52% 가 반도체 감소로 수출지표가 안좋은 것도 어느정도 예상할 수 있는 수준이었고 이러한 반도체 수출을 어떻게 보고 있는 그 회사들의 주가는 수출감소와는 상이한 수준이어서 반도체 수출이 회복한다면 우리나라의 전체 무역수지가 올라갈 것으로 기대하고 있습니다.

5. 반면 부동산은 전국의 1순위 청약율이 작년 11월에 28.6% 였는데 1월에 78.3% 급 상승하였으며 0.3:1에 불과하며 2월 회사채권이 약 2,200억의 만기도래가 겹쳐 갚지 못할 경우를 생각해 볼 수 있고 수요자측면에서 볼 수 있는 것은 가계지표로 12월 대비 1월 가계대출 잔액이 3조8천억 정도 감소한 것으로 주택담보대출은 소폭 늘었고, 대폭 줄어든 것은 개인신용대출이 였습니다.

6. 개인신용대출을 약 3조 정도 대출이자 부담이 큰 대출부터 빠르게 상환했다고 볼 수 있으며 그 다음이 전세자금대출이 줄어 수요자들 측면에서 자금을 줄여가고 있다는 것은 올해의 부동산 시장 전망을 낙관 보다는 비관적 견해가 많다는 것으로 예상됩니다.

7. 현재 부동산 시장의 미분양 대량 속출과 대우건설의 440억 손해배상으로 현장 손절 사태는 시작에 불과하며 앞으로 건설사와 그에 관련된 증권사와 캐피탈 등의 위험이 시작되고 있으면 아직도 아파트 값이 비싸다는 수요자들의 기대가 2월 미분양 물량이 7만호에 달하고 올 한 해 10만화가 훨씬 넘을 것으로 전망됩니다.

8. 정부의 정책, 세금, 대출, 부동산 규제완화의 노력에도 불구하고 부동산 값 하락과 미분양 정체 현상의 반등에는 아무런 효과가 미치지 못하고 있는 것은 수요자들의 생각과 차이가 있는데 금리만 내리면 반등할 것이라는 것과 대출만 많이 해주면 반등할 것이라는 것은 맡지 안아 보입니다

9. 부동산 시장에서 실수요자로서는 물가안정과 전체 경제의 성장이 뒷 받침 되어야 하고 고용안정, 소득상으로 이어지는 가계 가처분소득이 늘어나 구매력이 있어야만 가능하며 부동산 시장의 반등도 기대할 수 있는 것이고, 아직까지도 아파트 값이 비싸다는 것과 시장의 추가 하락세가 남아 있다는 수요자들의 생각으로 보여 올 한 해의 부동산 시장 어려움이 예상됩니다.