토지 살 때 대출 더 많이 받는 방법

 1, 토지 위에 무허가 건축물을 헐어야 대출이 되나요?

토지를 매입하거나 경매로 취득할 때에 카카오 맵 이나 네이버 지도를 통해서 보았을 때 문제가 없어 보여도 막상 현장에 가보면 문제가 발생할 때가 있습니다.

무허가 건축물이 있거나 비닐하우스(공작물, 건축물: 지붕, 기둥, 벽,), 묘지가 있는 경우에는 철거를 하거나, 소액 임차인 보증금 만큼을 공제하게 됩니다. 임장은 필수이므로 반드시 확인하여야 합니다.

현지 임장은 필수이며 대다수 시중 1금융은행에서는 불법인 무허가 건축물, 묘지, 철탑 등이 토지에 있는 경우 대출이 불가능 합니다. 토지 위의 건물을 불건축물 인지 아닌지를 알 수 있는 방법은 도로 보다 낮게 지어졌 거나 지목이 농지로 되어 있는 경우 건축물 대장을 확인하여 알 수 있습니다.

아직 지목 변경이 안 되어 있는 건, 건축허가를 받아 건축을 하고 사용승인 후 전에서 "대 "로 변경을 마지막으로 신청하는 것인데 개별공시지가 상승을 회피할 목적으로 재산세 상승을 막으려는 것입니다.

2. 토지 위에 건축물이 현지에 있는데 지목이 농지 등 대지가 아닌 경우 불법 건축물 인가요?

지목이 먼저 대지로 바뀐 상태에서 건축을 하는 것이 아니고, 지목변경 절차는 개발행위의 허가를 받아 형질 변경 후 건축을 하고 사용승인 절차를 발아 마지막으로 지목변경을 신청하는 것입니다.

무허가 건축물은 건축물대장에 없거나 도로 보다 낮은 곳에 지어진 대부분의 건축물인데 토지가 대지로 바뀌려면 도로보다 높아야 하며, 특히 토지 위의 묘지와 철탑이 있는 경우입니다.

하지만 토지위에 지상물이 있다고 절대 안되는 것은 아닙니다. 묘지의 경우 상담하기 따라서 이전 조건으로 관례에 따라 가능한 경우가 있습니다. 금융기관 어떤 직원을 만났 느냐에 차이가 있습니다.

3. 토지 위에 무허가 건축물을 헐지 않고 대출이 가능하 방법은?

- 제2금융권 중에는 토지대출을 받을 장소에 무허가 건축물이 있거나 하더라도 소액임차보증금만 빼고 가능합니다.

- 토지 담보대출은 시세 대출로 약 60% 이상도 가능합니다

4. 토지 매입 시 50%의 대출을 받아 토지를 매수 했는데, 이번에 토지를 매수 후 건물을 지으려고 하는 경우, 대출을 더 많이 받을 수 있는 방법이 있을까요?

- 일반적으로 매매를 통해서 토지를 매수하는 경우 담보대출로 실행되는데 , 대출이 40~50% 정도 인 것에 비해 경매로 토지를 매수하면 경락 잔금대출로 시행되고 낙찰가의 70~80로 대출이 되므로 매매 쪽 보다 경매를 통하면 더 받을 수 있습니다.

5. 토지 담보대출은 어떻게 평가하여 기준을 잡을까?

토지 담보대출을 위해 감정 평가 기관을 통해서 감정가를 산정합니다. 감정가의 70%가 토지담보대출 한도가 됩니다. 감정가는 대략 시세의 90%이고 토지 감정가격은 시세의 90%이고 토지담보 대출은 토지감정가격의 70%가 됩니다

- 즉 토지담보대출=감정가격(시세의 90%) * 70% = 시세의 63%가 됩니다. 1억인 토지를 매수한다면 6천300만원의 토지 담보 대출을 받을 수 있습니다.

6. 토지 담보 대출은 제1, 제2금융권 중 어떤 은행이 좋을 까요?

토지의 담보대출은 제1금유권과 제2금융권이 다르며, 토지의 위치에 따라 제2금융권이 토지의 위치 인근의 단위 농협, 수협, 임 협, 새마을금고, 신 협 등이 현지 토지가의 상승률 등을 더 파악을 잘하고 있기 때문에 감정가를 잘 방영합니다.

- 일반 은행의 경우 거례 사례를 잘 알 수 없기 때문에 대출에 대한 리스크를 높게 평가하기 때문에 감정가가 매우 보수적으로 평가되어 감정가가 낮게 됩니다.

- 아파트 담보대출은 1금융권에서 많이 하지만 토지 담보대출은 단위농협, 수협, 산협, 등에서 많이 합니다. 따라서 단독주택, 전원주택의 담보대출도 토지가 주 평가 대상이기 때문에 농협 등이 더 디테일 하게 담보대출 하기에는

7. 토지 담보 대출 시 제2금융권이 이자가 더 높지 안을까요?

물론 제1금유권 보다 2금유권이 이자가 더 높긴 하지만, 10, 20억 큰 금액인 경우 차이가 많이 나지만 소액 투자자라면 금액단위가 낮아 큰 차이는 아니며, 아파트 담보대출이 3%라면 토지는 7% 정도입니다.

- 1억이면 200만원 더 부담을 한다고 생각하면 되고, 10억이면 2천만원 더 내다고 생각하면