금리, 세금, 대출, 전매제한 완화, 규제 다 풀었다, "미분양 아파트, 아직 사지 마세요"

"매물 감소" "바닥 확인했나" 정부의 부동산 시장 "정책 바람 넣기 "의 일시적 현상이며 현존하는 추가 금리인상, 고물가, 상대적 소득감소, 부동산 PF 부실과 본업을 저버린 증권사와 캐피탈 사의 위험 전이가 시작되고 있고 미분양이 솟아져 6만8천호로 올 하반기까지 이어질 것으로 보입니다.

1. 급 매물 감소, 바닥 확인했나 하는 말들은 팩트가 아니고 중요한 것은 그 매물이 감소한 반면에 "거래량이 얼마나 늘어났는가" 이것이 더 중요하다. 거래량이 현재 매물이 감소하기 전에 100건 중 2~3건에 불과 했다. 매물이 만약에 90개로 줄었다고 가정해 보면 10%감소했다고 할 것이고 80개로 줄었다면 20% 급감했다고 할 것입니다.

부동산 시장에 엄청난 변화가 생긴 것 같으나 거래량이 10개뿐이라면 매물 소화도는 10% 밖에 안되는 것으로 미미 한 것이며, 아직도 시장에 매물이 90개나 남아있는 것이고 수요보다 공급이 훨씬 많은 시장은 그대로 이어진다는 것이며, 매물이 늘어나고 줄어 들고 하는 것은 시장에서 늘 상 있는 것입니다. 그것이 어떤 시장의 변화라고 할 수 없는 것입니다.

2. 부동산 시장에 변화가 있다는 의미는 거래량이 늘어나는 것에 대한 언급이 같이 조명되어와만 하는 것이고, 매물 량 감소가 전혀 전체 소자의 흐름과는 관계가 없다 라는 것을 보여준 것이 거래량이며, 거래량이 받쳐 주지 못하는 매물 감소는 큰 의미가 없는 것입니다.

이러한 현상이 부동산 시장에 어떤 변화의 요인으로 작용하는지는 이번달을 지나 다음 달 등 지속성이 있어야 하는 것이고 "바닥 확인했나" " 4주 연속 둔화" 등의 반등 조짐을 보이려면 이것 또한 거래량이 뒷 받침 되어야 성립하는 것이다  

거래량이 늘어나는 수준도 중요한데 년 평균 50% 수준은 되어야 반등이라 볼 수 있고, 그 전엔 이슈로 인한 일시적 현상일 뿐이고 심지어 그 거래량도 하락 거래라면 시장의 변화라고 할 수 없고, 흐름의 반대 성향일 때 변화 요인이라 할 수 있을 것이다.

3. "은행들, 전세대출. 주 담 대 금리 일제히 인하" 등 금리가 엄청 많이 떨어진 것 같지만 사실 떨어진 수준이 과연 실수요자들이 부담할 수 있는 수준인가하는 것인데, 대출 당시 2%였던 것이 지금 5%이상 하다가 0.5% 떨어져서 4.5% 된다고 어떤 큰 의미가 있는 것은 아닙니다, 

상대적으로 물가와 가스 비, 난방비, 전기료 등 소비 지출이 계속 늘어나고 있는 상황에서 근원 물가에 해당하는 필수 적인 품목들이 올라 가계의 가처분 소득이 상대적으로 줄어 소폭 금리인하 은행권의 생색내기에 지나지 않고 미국 FED 의 금리인상이 아직 끝난 것도 아니어서 주택시장의 전망은 당분간 장기화와 하향성으로 갈 가능성이 높다고 전망됩니다.

4. 새 아파트가 안 팔리고 있다? 라는 것은 아직 수요자들은 더 하락할 여지가 있다 라는 심리이고 실제로 앞으로 얼마나 더 떨어질지 조정될지에 대하여 시장에서 대부분의 사람들이 더 떨질 것이라고 판단하는 것 같아 보이며, 그 이유는 앞으로도 부동산 가격이 역대 최저치를 계속 기록하고 있는 것이 반증의 효과인데 이러한 현상은 올 한 해 계속될 것으로 예측됩니다.

특히 부동산 PF 부실 현실화로 미분양이 홍수와 같이 솟아질 것으로 보이며 가격하락은 당연한 것이다. 정부에서 부동산 대책을 내놓으면, 양도세 감면이나 임대 사업자 등의 매입조건, 미분양 매입하는 등 정부의 "정책 바람 넣기" 로 일시적 부동산 가격 반등은 볼일 수 있지만 계속적인 하락세와 L 자형 박스권에 머무를 가능성이 높은 것으로 전망됩니다.

1주택 1분양권자의 기존주택 처분조건을 3년까지 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 완화된 것은 일시적 2주택 투기 기법으로 활용되는 측면이 많고, 예전에는 기존 주택이 있고 신규 주택을 취득 시 2주택으로 보았는데 현재는 분양권도 주택으로 보아 분양권을 취득 후 입주. 잔금 시쯤 다른 주택을 샀을 때, 즉 3년마다 비과세 혜택을 보며 투기를 할 수도 있다는 것입니다. 

5. 정부의 미분양 매수에 대하여 국민의 세금을 잘못 사용하고 있다 라는 부정적 의견이 있는데 가이드라인이 명확하지 못하다 라는 것이다. 

LH 공사도 국민의 세금으로 운영되는 공사가 15% 할인 분양하고 있는 아파트를 " 악성 미분양 "이라 해서 매입했는데, 그 것을 국민들에게 공공임대로 제공한다는 의미는 좋으나 매입 단가가 중요한 문제입니다.

그런데 15% 할인 분양하고 있는 아파트를 그 값에 " 다 주고 다 샀다 "는 것이 문제가 있습니다. 그 건설사의 수익을 보장한 격이 되어 혈세 낭비라는 비판을 받고 있습니다.

6. 규제를 아무리 풀어도 하락하는 부동산 값을 막을 수는 없을 것입니다. 

건설사과 다주택자를 위한 규제완화 아니냐는 비판 속에서도 엄청난 전방위적 규제를 다 푼 것인데, 세금, 대출, 전매 제한 완화 등 다 풀었는데 아직까지도 시장이 안 살아나고 있는 것은 더 떨어져야 한다는 것이다. 소비자들이 다가설 수 있는 가격이 아직도 아니라는 것인데 올 한 해 하락세가 지속될 것으로 전망됩니다 

정부의 금융완화인 LTV. DTI, DSR 비율을 높여 무주택자나 1주택자의 시장 진입을 돕는다는 것은 지금의 시장상황에 맞지 않는 것이 대출비율 낮추고 이자 금리 조금 낮춘다고 집을 살 여력이 없다는 것이 가처분소득의 감소와 지속되고 있는 전기, 가스, 식료품의 물가상승이 치솟고 있고 경기침체의 미래의 불확실성이 더 크게 작용하고 있습니다.

정부의 부동산 시장 연착륙을 위한 "갈아타기 대출" 정책 성 대출 상품 출시나 금리 인하, 다주택자 양도소득세 완화, 주택임대사업자 부활 등 부양책에도 집값이 계속 하락하는 것은 수요 적 측면에서는 먼저 소득대비 가격이 아직도 많이 높아 약 30%의 추가 하락을 기대하고 있는 것으로 보입니다.

공급 적 측면에서 보면 그동안의 건설사 " 이익 극대화 "의 노력으로 너무 많이 지어 과잉공급 상태에 금융시장 불안으로 건설사들의 채권발행이 어려워져 부실채권의 현실화가 올 해 부상하는 조짐을 보이고, 미분양 현재 6만8천호에 달하는 위기사태를 직면하고 있고 만기. 단기의 채권 상환이나 연장이 집중되어 그 어려움을 가중시키고 입습니다.

건설사들의 "이익 극대화 "의 노력에 본업을 저버리고 투자해온 금융기업, 은행이나 증권사, 캐피탈 회사의 동반 위험에 몇개 회사들이 건설사의 분양 실패 리스크 처해지는 현상을 보이고 정부의 공적 자금으로 건설사 들은 매입해 줄 것을 공공연히 비취고 있으나 정부의 명확한 기준을 가지고 "옥석 가리기" 를 하지 않으면 국민들의 비판의 목소리를 들어야 할 것입니다.