"농지 투자 수익률 내기 " 처음 취득세 50%감면에서 양도 소득세 100% 감면 받기. 농지연금

1. 농지취득세 3%는 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.2%를 포함해 3.4%이고 농지 외 기타토지 임야와 나대지는 46%로 임야보다 농지가 취득세가 조금 낮기는 하지만 차후 개발행위허가 시 전용비용이 농지가 높고 임야가 좀 낮습니다.

농지전용비 계산식: 개별공시지가 * 30%, 또는 50,000원 최대 상한 금액.

                          = 면적(㎡) * 50,000원.

산지전용비 계산식: 공시가의 1%, 또는 6790원 상한 금액 + 기준금리 * 면적(㎡).

                          = 평당 1만원 이하.

토지취득세

2. 취득세 감면대상: 50% 감면(3.4% -> 1.6%).

# 취득세 감면을 받으려면 해당 관서에 증빙서류를 갖추어 신청하셔야 하며 그렇지 못했을 경우 취득 후 만5년 이내에 관련부서 문의 후 신청하시면 돌려 받을 수 있습니다.

- 2년 이상 영농에 종사한 사람.

- 후계농업경영인이 대통령령으로 정하는 기준에 띠라 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(논, 밭 과수원).

- 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야.

- 농지소재지로부터 30km 이내에 거주자.

- 직전 년도의 농업이외의 소득이 3,700만원 이하 인 사람.

3. 귀농인의 취득세 감면 자격요건.

- 귀농일을 기준으로 농촌 외의 지역에서 1년 이전부터 전입신고 및 계속하여 실제 거주해 야하고.

- 귀농일 전까지 계속하여 1년 이상 농업에 종사하지 않은 사람.

- 귀농일 이란? 귀농인이 새로 이주한 해당 농촌으로 전입신고를 하고 거주를 시작한 날을 말한다.

- 전입신고를 하고 거주를 시작한 날로부터 기산하여 3년 이내에 직접 경작할 농지를 취득하는 경우 취득세를 감면됩니다.

-취득일 이란? 농지를 취득하는 경우 계약서상의 잔금지급 일이며 매매계약서상의 잔금지급일(취득일) 이전에 부민등록상 실제 거주를 하여야 합니다.

4. 농지 취득세 감면 추징.

- 귀농일로부터 3년 이내에 주민등록 주소지를 취득 농지 및 임야의 소재지로부터 30km 이내의 지역 외의 지역으로 이전하는 경우.

- 귀농일로부터 3년 이내에 농업 외의 산업에 종사하는 경우. 다만, [농업, 농촌 및 식품 기본법] 따른 식품산업과 농업을 겸업하는 경우는 제외한다.

- 농지의 취득일로부터 2년 이내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일로부터 2년 이내에 농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우.

- 직접 경작한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각, 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우.

-취득세 50% 감면 혜택을 추징당할 수 있어 주의하여야 합니다.

1, 토지 양도소득세 감면, 8년 자경 요건. 농지연금은 5년 자경, 6세 이상이면 신청할 수 있습니다

- 8년 자경 이란? 농지를 매입해서 보유기간 중에 8년 이상을 본인 (배우자, 자녀, 등 타인 제외)이 직접 경작한 년 수를 말합니다.

- 8년 자경을 갖추었을 때 1년내 1억, 5년내 2억을 양도소득세 감면을 말합니다.

- 8년은 연속적일 필요는 없고 간헐적 이어도 되며, 순 자경 기간을 말하며, 임대나 위탁 경영 기간은 제외됩니다.

- 자경 이란? 자경이란 것은 1/2 이상 노동력을 본인이 직접 경작하는 것을 말하며, 일부위탁 같은 경우에는 자경으로도 볼 수 있습니다.

- 휴경기간 제외: 농업식품기본법 세계무역기구법에 따라 일시 휴경농지로 선정되어 보상금을 받은 경우에는 당해 농지의 휴경기간을 자경기간에 포함합니다.

2. 양도소득세 감면, 재 촌 요건.

- 해당 농지가 소재하는 시, 군, 구 지역에 거주할 것.

- 해당 농지가 소재하는 시, 군, 구와 연접한 시, 군, 구 지역에 거주할 것.

- 해당 농지로부터 직선거리의 30km 이내의 지역에 거주할 것.

- 재 촌을 확인하는 경우 먼저 주민등록 초본상의 공부상 확인을 먼저 하게 되고 일단 재촌으로 추정을 하는데 다만 위장전입이고 타지에 거주를 하면서 생활을 했다고 의심 드는 경우 카드사용내역이 타지에 있다면 위장전입이 발각될 근거자료가 됩니다.

3. 양도소득세 감면, 소득 요건: 농업소득 외 3,700만원 이하.

- 소득요건은 부부 합산의 소득으로 하지 않고 토지소유자 개인의 년 소득이 3,700만원 이상인 경우 그 해는 자경 년 수에서 제외되며, 근로소득총 급여액이나 순 이익 사업소득을 말하면 이자나 배당 소득은 포함되지 않습니다.

4. 양도소득세 감면, 지역 요건.

- 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 해당되는데 주거지역, 상업지역, 공업지역에 남아 있는 농지는 나대지로 보아 농지 혜택을 받을 수 없습니다.

5. 농지를 처분하는 시점엔 실질적으로 농지로 사용 중이어야 재정적으로 감면혜택을 받을 수 있습니다,

- 8년 자경을 하였다 하더라도 양도 시점에 농업이외의 사업에 이용되어 사용되고 있는 경우 8년 자경 감면혜택을 받을 수 없다 라는 것에 유의하시기 바랍니다.

6. 비사업용 토지, 8년 자경 인정받는 것과 사업용(농지로 인정)/비사업용(농지로 인정받지 못 함) 인정받는 것은 별도의 요건으로 이해하셔야 하며, 두가지 요건을 모두 충족해야 한다는 것입니다. 그리고 양도 직전에 토지 이용 상태가 중요합니다.

-양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지.

- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지.

- 토지 보유기간 중 60% 이상 (100분의 60) 이상의 기간을 사업용으로 사용한 토지.

* 위 기간 중 사업에 사용했다면 최근 경작 이력이 없어도 되며 만약 10년을 보유하면서 8년간 사업, 경작을 하고 2년간 주차장이나 나대지로 사용했다면 8년 자경 인정과 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

* 감면 적용시에는 전체 기간 중 8년을 충족하기만 하면 되고, 총 납부 세액이 1억 이하일 경우 1억까지, 1년간 1억까지 감면, 양도 이후 감면 적용 시 총 누적 5년간 2억까지 감면됩니다.

* 1년 간 구분해서 보기 때문에 1억까지만 감면되고, 그 다음 해부터 5년 이내 양도 시 1억 감면되어 2억이 감면됩니다. 첫 양도해에 토지를 모두 처분하여 총 세액이 1억이 넘으면 1억까지만 감면됩니다. 이때는 두번으로 나누어 다음 해에 양도해야 2억까지 감면을 받습니다.

* 두번의 양도 이후 다시 1년1억, 5년2억의 감면을 받으려면 첫 양도 년도에서 5년이 지나, 6년 차부터 다시 1년1억, 5년2억의 감면을 받을 수 있다고 해석됩니다.

* 중요한 것은 감면액 1억이나 2억은 양도차익(토지 상승 액)에서 감면액을 빼는 금액이 아니고 최종 내가 납부할 세액에서 1년1억이나, 5년2억을 빼주는 감면 액이므로 상승분(p)이 상당하지 않고는 추가 양도세 부담은 없을 것으로 보입니다. (토지가격 급상승 지역은 제외)

* 예전에는 8년 자경과 2억 감면이면 양도소득세가 100% 감면이 되는 경우가 많았지만 요금 특히 도시와 가까운 농지인 경우와 2023년부터 기준가액을 개별공시지가에서 시가표준액으로 양도세를 산출하게 되 세액이 높아 질 것으로 예상되며 감면 액을 초가 되어, 양도세를 추가 부담하는 경우가 발생될 것으로 예상됩니다. 

* 상속이나 자경을 못하거나 재촌하지 않는 등 비사업용으로 토지가 인정될 우려가 있으신 분, 8년 자경이나 사업용 토지로 쉽게 지주로서 인정받는 방법은 농어촌공사와 합법적으로 임대차계약을 하시면 매달이나 년으로 지료도 받고 8년 자경과 사업용 토지, 장기보유특별공제도 양도 시 모두 받을 수 있습니다.