아파트 언제 사야 되나요? 2023 부동산 전망

1. 아파트 매매 시점이 언제일까? 부동산 매매 시점을 알려면 먼저 부동산 사이트에 부동산 거래량을 체크하시고 미분양 감소 확인, 전세 값 반등 여부를 보고 매매 시점을 잡으시면 됩니다. 작년 하반기부터 많이 폭락하여는 데요 올해도 지속될 것으로 보이며 주택가격의 괴리가 좁혀 지긴 했으나 실수요자들이 부담하기에는 아직도 큰 갭이 존재합니다.

그래서 실제로 주택가격 부담하기에 갭이 크며 올해 본격적으로 추가 하락할 것으로 생각되며, 입주물량이 많은 것들은 그 하락폭이 더 클 것이고 시장의 수요자들과 주택가격이 좀 균형점을 맞추는 시기가 올 하반기 쯤 올 것을 예상됩니다. 바닥을 알 수 있는 신호는 거래량이 늘어나거나 미분양이 감소하고 전세 값 하락을 멈추고 다시 반등할 때며, 시기는 그 지역에 전세가격 변화와 미분양, 거래량 이 세가지만 체크하시면 바닥이 언제 인지 알 수 있을 것입니다.

그 시기는 올 하반기가 될 것입니다. 올해 집값은 정부의 규제완화로 인해 일시적 반등이나 심리적 반등을 반복하겠지만 아직까지는 미국 FED 의 금리인상이 안 끝났기 때문에 우리나라도 내부에 자영업자 분들의 대출연장 기간도 다 끝나가고, 가계부체가 많이 줄기는 하였으나 심각한 상황이고 또 부동산 PF 의 문제도 발생하고 있고, 그런 기업들이 이제 부도가 나거나 파산하게 된다면 부동산 바닥은 더 깊어질 수밖에 없습니다.

올 한 해는 하 방 압력이 지속될 것이며 정부 규제 완화가 전방위적으로 나오고 있는데 그 규제 완화에 대해서 이렇게 일희일비 하실 것이 없고 전체 흐름은 어느 정도 조정이 되기 전까지는 다시 반등하기 힘든 시장이라고 말할 수 있습니다.

2. 고금리, 고물가가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까?

 물가가 상승하면 금리가 높아져 주택을 구매할 여력이 약해지고 물가가 계속 오르게 되면 지출이 늘어나 상대적으로 가처분소득이 줄어 구입 능력이 축소되게 됩니다. 그래서 고금리, 고물가가 부동산에 미치는 영향은 상당히 지대합니다만 정부의 규제완화 대책이라는 어떤 변수가 있긴 한데 그럼에도 불구하고 수요자가 존재하지 않는 시장은 존재하고 있습니다.

투자자들이 가세하고 실수요자들이 붙어줘야 시장이 상승으로 이어지는데 지금은 전혀 그런 상황이 아닙니다. 그래서 미국의 경기침체가 본격적으로 시작도 않 했고 그래서 만약에 시작이 된다면 그 여파가 우리나라에 수출되게 됩니다. 고금리, 고물가와 미국의 현상들이 올해 안에도 또 내년까지는 가게 될 가능성 때문에 올 한 해는 상당히 보수적으로 시장에 대처하는 것이 좋을 듯합니다.

3. 월세 계약이 늘어난다고 하는데 이런 현상이 계속되고 있는 원인은?

월세 거래량이 증가해서 지금은 전세 거래량을 거의 비슷한 수준입니다. 월세 시장에서도 실수요자 시장에서 참여하는 수요자들이 부담할 수 있는 선을 넘게 되면 시장에서 다운사이징을 통해서 그 수요가 급격하게 줍니다. 당분간은 이렇게 이어질 것으로 예측되며, 월세가 더 오르거나 하는 현상은 주로 특별한 지역 빼고는 전국적으로는 큰 무리 없이 그냥 현재상태에서 월세가 횡보하지 않을까 생각됩니다.

4. 현재 다주택자나 투자자들의 움직임은 어떨까?

현재 시장에 진입할 생가이 전혀 없습니다. 바닥이 되게 한 10% 전 그때부터 매입을 하시는 분도 계실 것이고 공통적인 것은 다가올 상반기는 규제완화 대책이 나왔음에도 진입할 생가이 없어보며 리스크가 많기 때문에 하반기 진입 여부를 보고 준비하고 있는 것으로 알고 무주택자분들은 올 하반기에 거래량이 늘어나거나 미분양이 줄어 들고 전세 값이 반등할 때 적극적으로 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

5. 정부의 규제완화 이후 집값 흐름이 바뀔 수 있을까?

투기과열 지구나 조정지역 해제 등 규제를 모두 풀었는데 금리가 모든 경제의 기본이며 주택시장이든 재화 시장이든 모든 경제시장에서 수요가 존재해야 공급이 이루어지고 거래가 일어나는 것인데 수요가 없으면 공급을 더 안 해도 전혀 문제가 없고 있는 것마저 남아 돌아 땡 처리가 불가피한 상황이고 우리가 집값의 어떤 대출을 받아서 사는 경우에 부담할 수 있는 선이 있는데요.

 부담이 두배 이상 높아진 현재 효과를 못 보고 있으며 2023년도에 1월 2, 3일만 매물이 줄었다가 다시 늘어났다가 지금 1월 말 매물이 또 감소하고 입습니다. 일부 시장을 리딩 하는 공인 중개사나 다주택자 이런 사람들이 단합하다는 의심이 들고 정부 대책 중에 처분 조건부 대출, 양도세 비과세가 있는데 각 지역에 매물 감소 규제완화로 주택가격 반등이 다소 나타날 수 있습니다.

그런데 이런 것들은 일시적이고 제한적입니다. 우리나라의 무주택자와 유주택자, 다주택자 계산을 해보면 한 10%가 다주택 자이고 10%가 시장을 리딩 할 때 나머지 분들이 따라가야 되는데 그렇지 못할 경우에는 정책의 효과는 없게 된다. 일시적으로 반등이 현상이 나타날 것이며 추가적으로 양도세 일시적 감면 제도까지 제고한다면 다시 상승할 가능성이 있는데 본격적으로 들어서기에는 아직 시기상조로 보입니다.

 우크라이나 전쟁이나 중국의 부동산 문제, 미국의 문제, 우리나라 문제 여러가지 산재한 문제가 많기 때문에 자산가들이나 일부 다주택자들 이런 분들이 쉽게 시장에 못 들어가는 것입니다. 그리고 지금 하락 가격에 살까 말까 하는 분들 중에는 살 수 있는데 나머지 분들은 부담스러워 그 수요가 한정적 적이며 아직도 조정이 더 있을 수밖에 없어, 규제완화를 했지만 조건이 금리가 좀 낮고 주택가격이 낮은 상황이라면 반등하기 쉬울 텐데 지금은 전혀 그런 상황이 아니고 하락폭을 둔화시키고, 연착륙을 하는 데는 분명히 도움이 된다고 보고 있습니다.

6. 정부의 규제완화 정책 중 하나를 집어 본다면?

2년으로 묶여 있던 일시적 2주택 양도세 비과세라는 제도가 있는데 목적자체가 일시적으로 다른 집으로 이사를 가는데 집이 팔리는 기간을 보존해주는 제도인데 이것이 3년으로 하게 되면 3년마다 옮겨 탈 수 있습니다.

 그 틈을 타고 이용해서 투자하는 분들이 많아 매물 감소 현상이 나타날 것이고 일시적으로 매물을 거둬들였다가 시장을 보고하는 매물감소 현상은 2. 3월에 계속 이런 현상은 지속될 것으로 보입니다. 미분양이 많다는 것은 앞으로 시장이 안 좋다고 예측하는 수요자들이 많다는 반증이기도 합니다.

7. 정부가 미분양 주택 매입을 하고 있는데 문제 점은?

전세가격, 미분양, 거래량으로 그 시장의 방향을 할 수 있는데 미분양 매입에 대해서 얘기한다면 팔다가 안 팔린 아파트를 왜 국민의 세금인 혈세로 건설사를 위해서 사줘야 되는지 알 수 없고 그 가이드라인도 불분명한 상태다, 더 이상 부도가 나거나 방치하는 것은 경제에 도움이 안된다는 시점이 이 정도면 조정이 됐다고 판단해서 건설사 지원단을 설립해 예산을 투입해 미분양을 매입하면 됩니다. 환매조건부 매입입니다.

일단 지금 사주고 나중에 건설사가 다시 사가는 조건으로 세금을 회수하는 형태인데 그 가이드가 있습니다. 분양가에 50~70% 입니다. 선순환 역할을 일으켜 주택가격 안정이나 정상화에 분명히 도움이 되고 건설사나 국가 경제에도 도움이 될 것입니다.