부동산 전망 2023년 미분양 대량 발생과 부동산 PF 부실 현실화...

1. 금융권 부동산 pf 대출 연체 잔액이 1조원을 넘었고 부동산 pf 전체 잔액이 100조 정도 되며 그중 대출 연체 잔액이 1조1465억이 연체로 약0.8~1%에 지나지 않지만 은행의 연체율은 0.3%, 특히 증권사가의 연체액이 3천600억 정도로 전체 연체액의 8.2% 되어 약 10%로 증권회사 입장에서는 좀 심각할 것으로 보입니다.

2. 그 다음에 저축은행하고 캐피탈 사가 3천억원 정도 씩 연체를 갖고 있는데 저축은행 같은 경우 2.4% 정도 밖에 안되고 캐피탈 사가 1.2% 밖에 되질 안아 그렇게 많은 것은 아니고 은행이 전체 연체 율 중 0.03% 밖에 안되는 것으로 증권회사들이 현재로서 봤을 때는 굉장히 위험한 수준으로 보여집니다.

3. 아파트 건축에 있어 시행사가 있고 시공사가 있는데 시행사는 부동산에 관한 프로젝트를 만드는 회사인데 대부분 자기자본 약100억 정도와 900억 정도는 빌려와 토지 매입과 인허가를 받는 등을 추진하는데 이 과정에서 브리지론이라는 본 pf 라 하는 것인데 시행사가 돈을 빌려와 초기 투입자금으로 브리지론이 사용됩니다.

4. 그 다음 건설회사가 완공을 약속하며 보증을 하면서 은행이나 증권사 등 금융기관으로부터 돈을 빌려 본 pf, 브리지론을 상환하고, 시공에 착수하여 사업을 진행해 나가는 방식으로 건설회사가 은행이나 증권사 등 금융기관에 보증서고 돈을 빌려 분양에서 완공까지 운영하다 완공되면 잔금. 입주 후 상환하는 것입니다.

5. 브리지 돈으로 대형 건설회사 같은 경우 1조에서 1조5천억원 정도이며 초기 투입자금인 브리지론 투입 단계에서 미분양이나 사업성 등을 고려해 발을 빼 버리는 현상이 발생하게 되면 1,000억을 들여 토지 매입 등 들어간 돈이 100억은 시행사의 돈이라고 보고 900억원의 금융회사로부터 빌린 돈의 이자는 내야 하는데 100억 보다 이자가 커지게 되면 시행사가 부도가 나게 됩니다.

6. 대우건설의 " 책임 준공은 의무가 아니라 권장 사항이다 "고 하는 것은 건설사들이 미분양이나 사업성이 없다고 생각 들면 얼마든지 사업에서 발을 뺄 수 있다는 것인데, 현재 미분양을 떠안고 있는 건설사의 악성제고가 1조원이 넘는 악성 재고를 갖고 있는 것과 같아 건설사 입장에서 봤을 때는 책임준공을 꼭 해야 되는 것도 아니라고 중간에 발을 빼면 미분양이 늘어나고 부동산 pf 가 부실해질 수밖에 없습니다.

7. 대형 건설사인 대우건설 같이 큰 회사가 440억의 손해를 보고 손 절하는 것은 차후에 더 큰 몇 천억의 손실로 돌아올지 모르는 위험때문에 미리 손절하는 것인데 앞으로의 부동산 시장을 안 좋게 보는 것이 기도하며 선례로 뒷 따르는 건설사나 중, 소 건설사 같은 상대적으로 규모가 적은 건설사 들은 부도위기나 파산에 처해지는 경우가 많을 것으로 보인다.

8. 지금 정부에서는 각종 부동산 규제를 풀고 세금, 대출상품 출시와 다주택자 규제 완화 등을 모두 완화해 " 부동산 시장의 연착륙 "을 위해 노력하고 있지만 현재 정부의 이 같은 모든 노력은 현재 부동산시장에는 일시적인 " 정책 바람 넣기 "에 지나지 않고 있는 것은 부동산 시장의 급락속에 단기간에 수요 절벽으로 미분양이 대량 발생하고 있기 때문입니다.

9. 부동산 가격 하락은 금리, 주택담보대출, 경제상황, 개인의 소득 등으로 구매력이 발생하는데 지금은 시장의 실수요자들의 가처분소득이 물가상승과 고금리 위험 미래 소득의 불확실성이 더 크고 미분양이 대량 정체하는 것은 공급 측면에서 " 건설사들의 이익 극대화" 그 동안 과잉 공급되었으며 또한 분양가격이 토지각격 상승과 건축비 상승으로 높게 측정되어 개인의 소득대비 아직도 비싸 다라는 것입니다.

10. 2020년 때의 부동산 가격 수준으로 급락하였지만 추가 하락할 가능성이나 L 자형 중, 장기 침체로 이어질 가능성이 높은 것으로 전망되고 있는 한편 금리가 떨어지면 부동산 가격이 다시 오를 것으로 기대하거나 대출이 완화되고 부동산 규제가 완화되면 실수요자들이 나설 것으로 생각하지만 현재 우리나라의 금리인상과 물가상승 그리고 무역수지와 경상수지가 1년이 대가도록 적자와 개선의 희망이 보이질 않고 올해 경제성장률의 하락세를 전망하고 있어 환율 원화가 1,230에서 1,260원으로 조금씩 다시 하락하고 있습니다.

11. 부동산 가격의 변동이 있기까지는 전체 경제의 뒷 받침이 무엇보다 중요하지만 앞으로 몇년간의 우리나라 경제 전망은 IMF 에서도 1.7%의 낮은 경제성장율을 보고 있으며 한국은행 또한 1% 대 성장으로 보고 있는데 이러한 전망은 의존도가 높은 수출, 무역이 적자를 1년이상 되어 왔고 올해나 앞으로도 미국과 중국의 패권 이분화가 본격화될 것이고 우리의 대중 무역의 회복은 당분간 기대하기 어려움이 계속될 것으로 보입니다.

12. 우리나라의 경제전망은 상당히 긴 고통의 시간이 될 수도 있습니다. 중국의 재 개방의지와 코로나 확산의 한계점을 무역 개선의 요인으로 기대하고는 있지만 사실상 예전의 교류 회복은 어려운 상황으로 비춰지고 있으며 반도체나 자동차, 핸드폰, 화장품 등의 중국 내수품으로 상당부분 대체된 상태이고 앞으로도 중국은 한국제품에 의존하지 않고 자체 기술력을 키울 전망입니다.

13. 그리고 우리나라의 환율과 금리는 그동안 미국의 명목상 " 물가 잡기 "라는 지속적인 강 달러 정책에 주도되어 왔고 앞으로도 한 두번의 베이비 스텝정도는 예상되나 미국의 물가나 소비자물가지수, 고용지수, 근원 물가지수 등 전반적인 수치가 어느정도 안정세로 보여 FED 에서도 비둘기파적 발언을 많이 하여 그 인상 폭이 크지 않을 것으로 보이며 우리나라의 한국은행에서도 한번 정도의 0.25% 인상에서 멈출 것으로 보입니다.

14. 하지만 미국이나 우리나라의 금리인상이 멈추거나 둔화된다 하여도 시장금리는 하락할 수 있지만 기준금리가 인하될 것이라고 보이지 않는 것이 미국이나 우리나라의 물가가 아직도 상당히 높은 수준이라는 것과 어떤 원인으로 다시 상승세로 돌아설 가능성 높아 금리인상은 멈추거나 둔화되겠지만 인하하진 않을 것으로 보입니다.

15. 지금의 환율이나 금리는 미국이나 우리나라가 감당할 수 있는 정상 수준으로 보여 금리의 격차가 크게 움직이지는 않을 것으로 전망되며 올 1월 우리나라 3년물 국채 수익률이 3.2% 까지 내려 갔다가 다시 3.5% 로 올라왔고, 미국의 국채 금리는 3.7% 로 까지 올라와 시장금리가 3.5% 를 기준으로 박스권에 머무르고 안정적인 정상의 수준에 있는 것으로 보여집니다.

16. 부동산 가격 변동 원인은 금리, 소득, 정책, 수급, 경제성장 등이 대표적인 요인인데 수급은 현재 과잉공급 상태이고 현재 정부의 부동산 정책의 영향은 미미하여 별다른 반등을 주지 못하고 있는 상태로, 소득은 2025년부터 우리나라의 실제 임금상승률이 1%의 개인소득은 거의 늘지 않은 상태이며 그동안의 부동산 가격 상승의 불러온 것은 유일하게 저금리로 인한 것으로 보입니다.

17. 지금의 대량 미분양 사태와 건설사, 금융 사 등의 줄도산의 막기위해 정부가 공적자금을 투입하고 있는 것의 견해가 상당히 부정적인 측면이 많다고 보이며 증권사들이 주식을 매매해주고 수수료를 가지고 운영해야 할 회사들이 부동산 단기 고금리 PF 시장에 뛰어들어 수익을 내다가 위험에 빠질 것을 왜 국민 세금으로 구제에 나서야 하는 것입니다. 증권사나 캐피탈 사 몇개 파산한다 해도 우리 경제에 미치는 영향은 미미한 것입니다.