생애 첫 주택대출: LTV, DTI, DSR, 변동금리로 불리해 보이며 안심전환 대출 로

 1. 한국은행의 지속적인 금리인상에 따른 주택담보대출의 이자 부담이 갈수록 커지는데, 수 억원 대출을 받아 집 사는 게 맞는 걸까요?" 정부가 생애최초 주택구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 확대했지만, 시장의 반응은 뜨뜻미지근하다. 집값 고점 인식과 더불어 대출금리 인상에 따른 원리금 상환 부담, 총부채 원리금상환비율(DSR) 규제 등이 겹치면서 규제 완화 혜택을 체감하기 힘들기 때문이다. 정책 실효성을 제고하기 위해 제도적 보완이 필요해 보인다.

2. 생애최초 주택 구매자에게 주택 소재 지역이나 소득, 주택가격 상관없이 60~70%를 적용했던 LTV 80%까지 확대했다. LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치 비율이다. 기존에 서울에서 생애 최초 주택 구매자가 7억5000만원짜리 아파트를 구입하려면 LTV가 최대 50%가 적용돼 3억7500만원까지 대출받는다. 그런데 새 기준에 따르면, 한도가 80%가 적용돼 최대 6억원까지 가능해 졌다.

3. DSR은 모든 대출에 대해 원리금(원금 +이자)을 연 소득으로 나눈 비율로 소득에 따라 대출 한도가 결정된다. DSR 40%를 적용하면 연간 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다. DSR 규제는 지난 7월부터 적용 대상이 종전 총 대출 액 2억원 초과 차주에서 1억원 초과 차주로 확대됐다. 총 대출액이 1억원이 넘는 대출자들은 연간 원리금 상환액이 연 소득 40%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. LTV 확대 효과가 반감될 수밖에 없다.

4. 내 집 마련, DSR 40% 규제에 발 묶여 생애최초 주택구매자의 LTV가 완화됐으나 내 집 마련에 나선 다수의 대출 수요자들은 은행 문턱을 넘지 못하고 발길을 돌리고 있다. LTV 규제 완화에 대한 대출자들의 관심은 이어졌으나 실제 대출 계약으로 이어지지 않은 것으로 알려졌다.

5. 한국은행 LTV 완화는 대출규제 완화라는 시그널을 주기엔 긍정적이라 면서도 금리가 빠르게 오른 상황에서 수도권 집값이 여전히 높은데다 거래가 활발하지 않은 상황 등이 반영돼 대출 증가는 미미할 것이라고 본다.

5. 금리 인상에 따른 이자 부담도 만만치 않다. 지난달 말 기준 국민은행 주택담보대출 변동금리는 4.44~5.63%까지 올랐다. 연 금리 5%로 만기 40년 조건으로 6억원을 대출받으면 월 상환액이 289만원에 달한다. 또 최근 미국 중앙은행이 두 차례 '자이언트스텝'(기준금리 0.75%p 인상)을 단행했다. 이에 한국(연 2.25%)과 미국(2.25∼2.50%)의 금리가 역전됐다. 연말까지 한국은행의 추가적인 기준 금리 인상이 예상되면서 대출이자 부담도 커질 것으로 보인다.

6. 일각에서는 LTV 와 DSR 규제도 함께 완화해야 부동산 관련 대출 규제 완화 효과를 기대할 수 있다고 조언한다. 그런데 정부 입장에서는 가계부채가 한국경제의 최대 뇌관으로 주목되는 상황에서 DSR 완화는 어렵다는 입장이다. 특히 DSR 규제는 국가간 은행 신용도 기준이 되기 때문에 우리나라 독자적으로 완화하기도 사실상 어렵다.

7.생애 첫 주택 구입자에 한해 LTV 규제를 완화 한 것처럼 DSR도 적용대상을 세분화 할 필요가 있고, 변동금리여서 이자상환액이 급등하는 것도 문제며, LTV가 완화됐지만 DSR 규제에 막혀 실제 혜택을 보는 무주택자는 많지 않을 것으로 보며, DSR 규제 40%는 소득에 의해 대출한도가 정해지기 때문에 자칫 기존의 정책 목표와 달리 고소득층에게만 규제 완화 효과가 돌아갈 수 있다